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［摘要］

采用隨機問卷調查和走訪的方式對撫順市的新撫、順城、東洲、望花等4個行政區住宅小區展開調研，分析資源型工業城市老舊小區物業管理面臨的困境及其成因，結合撫順市老舊小區物業管理實踐經驗，提出完善資源型工業城市老舊小區物業管理的對策:改造基礎設施，推進準物業化管理;深入挖掘優勢資源，實施群眾自我管理;完善平臺建設，規范物業行業管理;轉變物業企業經營理念，實現主體間良性互動。

［關鍵詞］

工業城市;老舊小區;物業管理

城市小區建設作為保障人民生活的重要載體和衡量人民生活幸福感的重要指標，近年來得到社會各界的廣泛關注。2016年，中共中央國務院下發《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，為中國城市發展謀劃布局，明確提出未來深化城鎮住房制度改革的兩大方向，其中突出要求對現有的城鎮棚戶區、城中村和危房加強改造［1］。遼寧省也著力加強老舊小區物業管理，陸續下發了《遼寧省物業管理條例》等文件。撫順市作為遼寧省乃至全國資源型重工業城市，在特定歷史時期，根據城市發展需要建設了一批以單位命名的住宅樓小區，物業管理主要由企業承擔，極大地提高了居民的生活品質。如今，伴隨著部分企業的改制、破產，這些住宅小區也逐漸步入老舊小區的行列，物業管理已經不能滿足居民的實際需要，探索一條適合資源枯竭型城市老舊小區物業管理的路徑已成為當務之急。

一、資源型工業城市老舊小區物業管理的困境

資源型城市是以本地區礦產、森林等自然資源開采、加工為主導產業的城市，以東北地區最為典型。按照《全國資源型城市可持續發展規劃(2013－2020年)》將資源型城市劃分為4種類型:成長型、成熟型、衰退型和再生型。撫順屬于衰退型資源工業城市。資源型工業城市的小區建設與城市本身的經濟社會發展息息相關，礦業的發達造就了發達的礦業經濟，形成了成熟的城市經濟鏈條和完善的生活配套，小區建設最初多由礦產企業或較有實力的礦業配套企業完成。在工業化過程中，隨著資源的枯竭，這些城市的支柱產業逐步衰退。然而，這些資源型工業城市并沒有隨著資源的枯竭而消失，城市老舊小區的一系列問題逐漸出現。課題組在對撫順市新撫、望花、順城、東洲等4個城區的老舊小區進行走訪調研的基礎上，走訪了撫順6位社區書記、多家物業公司和業主委員會，發現城市老舊住宅小區類型主要以開放式小區為主。其中，完全開放式小區所占比例為51．06%，半開放式小區所占比例為25．53%，封閉式小區所占比例僅為23．41%。老舊小區物業管理困境主要體現在以下6個方面。

1．老舊小區管理難。由于老舊小區早期規劃、設計的不合理，導致物業管理難以全面覆蓋。大部分老舊小區存在墻皮脫落、樓體漏水、墻體長毛、下水道堵塞疏通不及時、樓道被占用、樓體沉陷、圈地種菜、小區衛生清理不及時、小區流動人員多等問題。小區開放式的特點導致交通工具亂停亂放，小區成為臨時“停車場”，極大地增加了安全隱患。

2．物業管理企業經營難。撫順物業管理企業主要通過服務換取收益，其經營難通常與收費難相掛鉤。物業費收費標準缺少統一規定，業主與物業管理企業在物業費收取方面存在心理預期的偏差，低收費率、高維修成本致使企業生存困難，無法滿足因社會成本增加帶來的勞動力成本大幅度提升的需求，物業行業發展受到嚴重制約。

3．歷史遺留問題多。根據城市歷史發展的特點，資源型工業城市老舊小區在初始的規劃、設計中主要是由一家產權單位或多家產權單位共同管理，專業的物業管理公司是近幾年才發展起來的。隨著住房政策的改革和企業的改制，大量的產權單位放棄對職工住宅小區樓房的管理，這些住宅小區一度處于無人管理的狀態。之后跟進的物業管理企業，不得不面對產權單位與業主遺留下的有關管線鋪設、樓體防護、維修基金籌集等問題。

4．物業管理人才少。在撫順，物業管理行業是新興的服務行業，目前物業服務管理人員多為外聘的臨時工，人員流動性大。由于該行業工資低，年輕人從業意愿不高，高校也缺少相關專業的設置與人才的培養，人才儲備嚴重不足。

5．管理職責劃分難。撫順市老舊小區物業管理主要分為兩部分:一部分，主要是由物業公司負責的樓體維修、防護;另一部分，主要是由社區負責的小區和樓道的衛生環境管理。居民每年均需要向這2家單位分別繳納房屋維修基金和衛生費。由于管理分散、職責劃分不明確，當業主與物業公司發生糾紛時，業主多要求社區出面向政府相關部門尋求幫助，而不是直接與物業公司溝通。

6．業主委員會生存難。撫順市老舊小區已成立業主委員會的情況寥寥無幾，且大都不會定期召開業主大會。業主委員會成員間存在利益分歧，缺少溝通，導致業主委員會作用未能得到持續發揮，小區出現問題無法得到及時解決。雖然在物業公司不作為時，業主委員會基本能做到維護業主利益，但在物業公司經過調整，運營正常或得到居民認可后，業主委員會均不同程度地出現淡化監管職能的趨勢。

二、資源型工業城市老舊小區物業管理困境的成因分析

針對上述困境，課題組就其原因，隨機對撫順市4個城區的居民展開調研。調研結果表明，44．68%的被調查者認為是現有物業管理法律、法規不完善;37．23%的被調查者認為是政府職能部門不作為;81．91%的被調查者認為是業主購買物業服務的消費意識不到位;60．4%的被調查者認為是物業公司經營水平不高。課題組經過分析，將資源型工業城市老舊小區物業管理困境的成因歸納為以下3個方面。

(一)市場調節主體———政府方面

1．物業管理機制不健全。(1)服務標準不明晰。物業公司為規避責任，在物業合同里對服務內容和標準約定模糊，一旦產生爭議就很難協調。(2)定價機制不完善。定價收費多采用企業報批、政府審核的模式，業主未能充分參與定價過程，盡管目前價格已從政府審批變為備案，但業主對價格制定的合理性仍有質疑。

2．政府職能部門不協調。不論是產權單位，還是物業公司，在推行物業服務過程中均需要完善的法律法規和職能部門的配合。但在實際操作過程中，一方面地方政府物業法規配套不健全，處理物業應急事件時，各部門難以協調;另一方面，政府具體職能部門在提升群眾自治管理意識和物業管理法律法規宣傳等方面有所欠缺。目前來看，指導監督職能多由基層自治組織社區承擔。

(二)供給主體———物業公司及產權單位方面

1．產權單位的物業管理混亂。撫順建于20世紀八九十年代的住宅樓，主要以紅磚樓為主。老舊小區存在樓體年久失修，配套設施老化，環境衛生管理難，安全隱患集中，且業主入住時尚未實施大修基金政策，樓體“年年防水年年漏”。同時，一個單元或一棟樓存在多家產權單位或多家物業公司共同管理的現象，一旦出現問題，產權單位之間、物業公司之間、產權單位與物業公司之間便互相推諉。

2．物業公司與開發商建管不分。在調查中，物業公司與小區開發商同屬一家企業的占調查總數的15．96%。由于開發商和物業公司建管難分，導致物業公司身份尷尬，無法勝任為業主維權的角色。部分物業公司表示當開發商不再對其提供補貼時，只能降低服務質量，維持成本運營，從而引發業主更大不滿，形成惡性循環。

3．物業公司服務水平不高。撫順物業管理行業管理并不規范，存在部分物業公司沒有資質或通過掛靠有資質的物業公司來承接物業管理項目的情況，這些物業管理公司缺乏服務意識和競爭意識。物業管理與服務市場存在只有賣方沒有買方的情況，業主多是被動接受開發商聘請的前期物業公司的管理與服務。

(三)需求主體———業主方面

1．業主消費觀念有偏差。在撫順的4個市轄區調研過程中，某家物業公司旗下管理的既有封閉小區，又有老舊小區。盡管10年來該物業公司一直保持老舊小區每月每平方米0．3元的物業收費標準不變，但收繳率也從未超過80%。究其原因，排除物業公司服務不到位等因素，業主過高的心理預期和自身消費觀念存在偏差，也是導致撫順市物業費收繳率不高的重要原因。

2．物業服務消費市場不成熟。物業管理服務的真正價值在于通過提升物業服務效能，達到物業公司盈利的目的。一方面，由于我國長期實施福利分房低租金制度，受傳統觀念影響，撫順老舊小區居民對于物業服務的商品意識和消費觀念并未完全確立，物業服務消費市場也沒有完全成型;另一方面，由于業主缺乏對物業管理的了解，往往將房屋建設遺留問題歸咎于物業公司，并選擇拒交物業費，使物業公司難以維持正常運營。

三、撫順市老舊小區物業管理的實踐

為解決老城區物業管理逐漸凸顯出來的問題，從2012年開始，撫順市委、市政府以順城區將軍堡街道為實踐平臺，通過社區試點方式，探索老舊小區物業管理的新途徑。

1．點面結合健全制度，四方議事共協商。針對老舊小區普遍存在年久失修等情況，試點街道制定了由試點社區牽頭，樓(院)黨支部、業主委員會、物業管理企業共同參與的“四方議事”制度，研究小區安裝物防和技防設施、樓(院)美化、收繳物業費等事宜。與此同時，街道物業辦與轄下所有社區積極發揮轄區內“兩代表一委員(人大代表、黨代表、政協委員)”的作用，協調職能部門，為老舊小區解決實際困難。2015年，由政府出面購買社會服務，對試點老舊小區的基礎設施進行積極改造，包括安裝防盜系統、粉刷樓面等。

2．依法成立業主委員會，自主選物業。老舊小區物業不作為，業主與物業矛盾糾紛時有發生，業主常以激進的方式表達訴求，嚴重影響社會的穩定。試點工行公寓是一個棄管8年的老小區，停水、停電事件時有發生，電梯老化年久失修，自來水二次泵壓后水中存在有害物質。盡管多次更換物業公司，但情況毫無改善。為此，街道和社區指導與監督并行，多次組織召開業主聯席會議，指導業主成立業主委員會，協調市、區等相關部門，對自來水二次泵壓系統進行了改造，對2部電梯進行了更換。同時，挑選出幾家資質較好的物業公司供業主委員會自行選擇。最終公寓業主委員會通過正式程序敲定正規物業公司入駐。新物業公司的管理與服務得到了業主們的一致好評。

3．創建房管小組新方式，探索自治途徑。業主自治管理模式是新形勢下適應市場需求的物業管理模式。此種模式主要是發揮業主委員會或業主管理小組的作用，由業主自行管理住宅小區的物防、技防、保潔、綠化等事宜。由于試點小區不具備成立業主委員會的法定條件，2012年6月在區物業辦、街道物業辦和社區的指導下，試點小區組織業主成立了房管小組，職能等同于業主委員會，成為試點社區弘揚文明新風、傳播文化底蘊、創建平安社區的陣地。從上述分析可以看出，資源型工業城市老舊小區物業管理的改革離不開政府和社會多方面力量的大力支持。老舊小區物業管理的創新與探索，需要社會各方面的密切配合。只有當各主體都被充分調動起來，物業管理才能真正發揮作用。

四、完善資源型工業城市老舊小區物業管理的建議

資源型工業城市老舊小區建設完善程度與城市本身的經濟社會發展程度息息相關。2012年起，撫順市政府通過社區試點方式，積極探索老舊小區的物業管理途徑。今后還應進一步推動老舊小區物業管理改革實踐的深入進行，讓每個居民享受到城市發展的成果，為其他城市推動此項工作提供更多借鑒。

(一)改造基礎設施，推行準物業化管理

1．改造老舊小區基礎設施。老舊小區在建設之初規劃方案比較簡單，多是由廠礦單位出面建設。隨著城市人民生活水平的提高，其硬件設施主要存在以下一些不足:綠化面積較小、活動空間較小、房屋使用年限較長、機動車位少等。針對資源型工業城市老舊小區多、居民經濟承受能力有限的特點，主張開展全市性老舊小區摸底調查，制定總體規劃。規劃的實施應充分結合城市發展思路，契合城市升級步伐，將好鋼用在刀刃上，避免做無用功。由政府出面購買社會服務，并積極引進社會民間資本對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如安裝防盜系統、改造下水管道、粉刷樓面、綠化養護等，為老舊小區實行準物業管理、實行群眾自治管理奠定基礎。

2．鼓勵專業物業公司參與老舊小區的準物業化管理。政府可針對管理老舊小區的物業公司降低準入門檻，提供更多優惠政策，如獲取老舊小區特定區域公共資源的廣告經營權等，通過適當減少物業公司的運作成本，增加其收益，從而加大正規物業進駐老舊小區的吸引力，使老舊小區也能享受專業的物業管理，讓居民積極接受正規的物業管理。

3．組建具有政府背景的綜合性物業公司。以具體行政區劃為業務范圍，根據撫順市屬于資源枯竭型城市的特點，在礦區、郊區、城鄉結合部等存在大量老舊小區的地區，可組建有政府背景的綜合性物業公司，該公司既可以是能夠完全承擔物業管理職能的正常企業，也可以是統籌管理轄區內多家物業公司的協調機構。以街道(社區)為主導，以綜合性物業公司為依托，不斷健全社區、小區、業主委員會、物業公司多方協作制度，聯動解決實際問題。

(二)深入挖掘優勢資源，實施群眾自我管理

資源型工業城市老舊小區的治理，離不開公共服務水平的提升和社會管理能力的完善。針對不同的老舊小區，應采取不同的方式進行治理，引導鼓勵小區居民步入群眾自我管理的軌道，即在街道(社區)指導下，由業主委員會或業主代表組成房管小組，由業主自行管理住宅小區的物業事宜，實現群眾自我管理，滿足業主的不同需求［2］。針對沒有物業公司愿意接管的老舊小區，需要采取一定的措施對小區已有人力資源、區位資源進行整合與利用。如組織工礦離退休人員或其他退休人員，成立綠化環保小組或者安全巡邏隊伍，發揮老舊小區的人力成本優勢;深挖城市中心、城區中心的區位優勢資源，將其轉化為經濟收益，解決老舊小區自治管理運作經費短缺問題。當然，群眾自我管理并不意味著政府完全退出。鑒于資源型工業城市老舊小區底子薄，部分居民屬于低收入群體，政府應積極引導居民與物業公司、社區與居民、社區與物業公司建立對話、博弈的平臺與機制。這既是對基層政府的執政智慧和能力的考驗，也是提升老舊小區居民公共服務參與意識的要求。

(三)完善平臺建設，規范物業行業管理

1．規范行業資質，推行星級制度。撫順市目前有合法物業管理職業資格并采用信用管理的企業227家。通過實地調研反饋所得，證實了存在部分物業公司不符合資質承接物業項目的現象。政府職能部門有必要進一步明確行業準入資質，嚴格把握執業資格，依法取締缺乏資質的公司。建立統一、公開、透明的物業管理企業招投標管理平臺，做好物業公司管理與服務水平的等級劃分，推行物業公司星級制，加快實現行業品牌效應，實現物業管理行業長效競爭機制。

2．推行合理測評服務，建立誠信檔案。在深入調查過程中發現，資源型工業城市物業費收取難的問題相當突出。盡管有個別業主少交或不交物業費，但物業公司并不會中斷整體的物業服務。因此，物業服務消費“搭便車”現象十分嚴重。部分物業公司為解決收費困難問題，通過法院訴訟的方式向業主追討應得利益，付出了大量精力和額外成本，結果卻并不理想。(1)建議引入物業管理第三方，代收業主應繳物業費并管理支付物業服務費用，客觀評價物業公司服務。每年年初或年終經社區、業主委員會等多方測評后，由第三方按測評結果向物業公司撥付業主繳納的物業費，減少物業公司與業主的直接矛盾。(2)建立業主誠信檔案。把業主繳納物業費情況與水、電、煤氣、個人信貸、出國出境等相關事宜聯網，實現個人事項聯網。這將有利于解決物業費收繳難問題。撫順于2015年推行了每隔5年可提取一次公積金，一次可提取6000元，專門沖抵、繳納物業費的政策。2016年7月，遼寧省已經提出將拒交或惡意拖欠物業費行為納入個人誠信系統［3］。

(四)轉變物業經營理念，實現主體間良性互動

東北老工業基地對于資源的依賴程度較高，在短時間內實現產業的轉型升級有一定難度，必須提高資源型工業城市物業管理市場競爭意識，不斷完善市場競爭機制。通過市場機制，引導物業企業改變經營理念，提升服務管理水平;通過物業行業產業政策宏觀調控，促使物業行業資源重新分配，實現資源有效配置，增強物業管理企業的社會責任感;通過更多企業直接參與市場競爭，街道、社區監督引導，業主委員會和居民實現自治管理，加速物業公司轉變經營理念，引導其側重提升服務質量。針對老舊小區業主、租戶提出的合理需求，物業企業應及時回應解決，逐漸創建服務品牌。與此同時，物業企業應主動公開服務標準、收費標準和依據，依法合規收費，對惡意拖欠物業費的，積極通過第三方平臺予以解決，維護好公共利益，及時向業主全面、全程公開物業費使用情況，使業主感到“收得明白、花得放心”［4］，從而形成資源型工業城市老舊小區業主、物業企業、政府職能部門間的良性互動，為城市的發展與穩定貢獻力量。

作者：周蓓 王雪 林麗鳳 單位：遼寧省撫順市社會科學院 福建衛生職業技術學院繼續教育中心

［參考文獻］

［1］中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見［EB/OL］．(2016-02-22)［2016-05-22］．

［2］撫順市社會科學工作領導小組辦公室．2015年撫順經濟社會發展研究［M］．沈陽:遼寧民族出版社，2016:99．

［3］唐心萌．遼寧:業主拒交物業費或進個人誠信“黑名單”［EB/OL］．(2016-07-28)［2016-07-29］．

［4］莊永明．交費與服務要形成良性互動［N］．人民日報，2015-07-21(20)．