前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的物業管理基本問題解釋，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。

〔摘要〕

從以建筑物區分所有權、房屋管理的公共產品屬性、業主的集體行動、物業管理作為房屋管理的方式之一、物業管理市場的市場失靈和政府管制五個視角，對城鎮居住區物業管理中的幾個基本問題進行了分析?；谝陨衔鍌€研究視角構建了城鎮居住區物業管理的基本理論框架。結果表明:物業管理中問題的解決有賴于建筑物所有權的明確及拓展、業主自治能力和市場談判能力的提高、物業管理市場價格管制的取消和信息披露方面社會管制的加強。

〔關鍵詞〕

所有權;自治管理;物業管理;價格管制;信息披露

一、引言

始于上世紀80年代的住房體制改革給我國社會帶來了極大的變化，其中最根本的變化是承認了個人對住房的所有權。雖然這一權利直到2007年《物權法》頒布才得到確認，但實際上于1986年施行的《民法通則》已有了相關規定，同時，多年的實踐實際上也已經承認了個人對住房的權利。隨之而來的另一個變化是，住房不再由國家統一管理，而是由業主自己管理。這一變化給社會發展帶來了一系列矛盾，而城鎮化的快速發展帶來的高層建筑的成倍出現，更是加劇了這一矛盾，“物業管理”正是在這一形勢下出現的一種房屋管理方式。然而，三十多年的發展使得物業管理在目前面臨著較多的問題，甚至有人希望取消物業管理制度返回以前計劃經濟時代的住房管理方式。本文認為，這些問題的出現很重要的一個原因在于，關于物業管理基本的理論體系還沒有建立起來，因而在實踐中(尤其是在立法方面)缺乏理論指導，從而導致當前的物業管理出現了種種問題［1］。究于以上原因，本文將對物業管理中的一些基本問題進行解釋，并努力嘗試構建城鎮居住區物業管理的理論框架，進而指導物業管理實踐。

二、以居住區區分所有權

與城鎮居住區內的場地和設施有關的各種權利約束集合在一起構成了一個復雜的權利體系。這一體系也可以稱之為“權利束”，物業管理活動的開展有賴于對這一權利束進行明晰，尤其是對其中的“所有權”進行明晰，因為所有權是其他各種權利的基礎。首先，需要甄別權利的本體，即權利針對的對象。該對象是城鎮居住區，城鎮居住區由于其特殊的作用，除住宅以外還配建較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的設施，主要包括道路、綠地、公共服務設施(公共建筑)等。其次，針對不同的對象辨別其所有權性質。《物權法》試圖完成這一工作，其內容主要體現在“建筑物區分所有權”這一章，該章首先明確了，業主對一棟建筑物內“住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，即業主對套內部分擁有“專有部分的所有權”;對同一棟建筑物內的“共用部位”(如樓梯等)和“共用附屬設施”(如電梯等)擁有“共同所有權”。同時，該章對部分配建設施，主要是道路、綠地，對其所有權歸屬情況進行了明確:“建筑區劃內的道路，屬于業主共有”，“建筑區劃內的綠地，屬于業主共有”?！段餀喾ā返娜舾蓪徸h稿試圖針對以上對象分別明確其所有權性質，從而構建居住區權利束，但是相關條款在《物權法》的最終定稿中并沒有體現出來。其定稿規定，“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”，但是，這一條款并未明確其中“其他公共場所”、“公用設施”的含義，因而不但未能解決居住區物業管理中的相關問題，反而使權屬矛盾更為突出。本文認為，可以將“以建筑物區分所有權”這一概念向“以居住區區分所有權”進行拓展，在對“公共服務設施”這一概念進行明確的基礎上，分別明確其中各種設施的投資義務和所有權［2］。只有在以上基礎上，才有可能構建居住區各種場地和設施的權利束，明確相關場地以及設施的權責利關系，為物業管理的開展提供基礎。

三、房屋管理作為公共產品的屬性

1．房屋管理是業主們的共同需求

居住區建筑區劃內業主共有場地和設施的自然屬性決定了這些部位需要定期進行維修養護，但是它們的所有權共有性質又決定了這些部位的維修養護區別于業主的專有部分，因為某個特定的業主不可能愿意像對待專有部位那樣為共有部分提供維修養護工作(不排除極端情況)，其原因在于其他業主存在“搭便車”的可能。本文將這種維修養護工作稱為“房屋管理”(“物業管理”是房屋管理的方式之一)，但需要指出的是，這種“房屋管理”并不包括政府部門的行政管理［3］。

2．房屋管理作為公共產品的一般解釋

正是由于房屋管理的上述特征，一般把房屋管理當作一種“公共產品”來對待，這種解釋是根據薩繆爾森、馬斯格雷夫、布坎南等人的相關理論做出的。根據他們的理論，可以通過消費過程中“是否排他”和“是否競爭”，將產品的性質區分為“私人產品”、“俱樂部產品”、“可擁擠產品”、“公共產品”四類。從這個標準來看，業主共同需要的房屋管理是一種“俱樂部產品”，一方面只有建筑區劃內的業主才可能獲得這種服務(排他性);另一方面，建筑區劃內一個業主的消費并不影響其他業主的消費(非競爭性)［4］。

3．房屋管理作為公共產品的一個新的解釋

但是，隨著研究的深入，不少學者也提出了疑問:“是否排他”和“是否競爭”是不是兩個獨立的要素?雙重標準中哪個是基礎?同時，對于“排他性”，究竟是產品屬于個人造成了排他性還是排他性使得產品屬于個人所有?很明顯，上面的分類標準并沒有給出合理的解釋。近年來的研究表明，采用“是否排他”一個標準完全能夠區分私人產品和公共產品，而且，就雙重標準分類法的極端情況來看，正好是競爭性與排他性的結合以及非競爭性與非排他性的結合，因此，“是否競爭”不能成為公共產品的充分條件。在完全排他的私人產品、部分排他的準公共產品、完全排他的純公共產品三種場合中，都存在競爭性和非競爭性的例子，因此完全可以從“是否排他”的角度對產品屬性進行區分。這一判斷標準與巴澤爾的產權理論不謀而合。巴澤爾并非專門研究產品的屬性，但是他的產權理論從另外一個角度對私人產品和公共產品進行了區分。在他的理論里，私人產品從個人角度看，其所有權利都得到了保證和界定，屬于可以完全排他的產品，可以保證自己的財產不淪為共同財產，因而也就避免了“搭便車”的問題;公共產品就是某方面的權利沒有界定清楚，任何人都可以不受任何限制地加以利用的產品，因此公共產品是一種產權形式，它不歸任何人擁有，但是又可以為任何人所使用。另外，巴澤爾從消費和生產的角度分析了產品性質，消費者排他決定了產品是由個人使用還是由許多人共同使用;生產者排他解決了產品能否由私人生產并由市場分配的問題。因而，其理論可以從“消費者排他”的角度將產品分為完全排他的私人產品、部分排他的準公共產品和完全排他的公共產品，從“生產者排他”的角度判斷應當由哪個部門負責提供相應的產品。對房屋管理而言，其在建筑區劃外可以做到消費者的排他(即區劃范圍以外的人無法享受到服務)，因此對整個區劃外而言，房屋管理無疑是“私人產品”;但是對于區域內的各個業主而言，房屋管理無法達到消費者排他的效果，即某個業主享受服務并不能阻止其他業主享受同樣的服務，從這一角度來看物業管理又成為了區劃以內的“公共產品”(從生產者的角度可以做同樣的分析)。因此，作為區劃以外的“私人產品”和區劃以內的“公共產品”，這雙重屬性一方面決定了房屋管理在建筑區劃內應當由業主集體提供，在建筑區劃外可以聘請他人提供。

四、業主大會與業主委員會

1．公共選擇

建筑區劃內業主的公共選擇是一個將業主個人偏好轉化為集體偏好的過程。該過程內含了兩個方面的問題:一是如何顯示業主的偏好;二是如何將業主的偏好加總。顯示偏好一般采用“投票”的方法，其又可以分為“直接民主制”和“間接民主制”，直接民主制反映在建筑區劃內，即所有的業主直接參與投票決策的方法，如《物權法》明確規定:“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意”;間接民主制反映在建筑區劃內即由部分業主代替所有業主做決策的方法，如《物業管理條例》中關于業主委員會的相關條款。偏好加總一般采用一致同意原則、多數同意原則，如前文關于專項維修資金使用的條款即采用了多數同意原則。

2．直接民主制和阿羅不可能定律

直接民主制看似完美但不是免費的午餐，業主是否積極參與決定了直接民主制能否成功，而業主是否參與投票是其對投票項目給自己帶來的外部成本和自己決策成本(時間距離等)之間的一種權衡。如果投票項目對業主產生的外部成本小于業主的決策成本，業主就會考慮不參與投票，從而帶來“業主冷漠”的現象，進而導致直接民主制的失效。即使不存在“冷漠”的問題，直接民主制也不一定能夠將個人偏好轉化為集體偏好。上面的情況可以總結為“阿羅不可能定律”。阿羅指出，滿足一切民主要求又能排除循環投票困境的決策機制并不存在，即無法找到一種投票規則，它產生的結果既不受投票程序影響，又能保證尊重每一個社會成員的偏好并將所有個人偏好轉移為社會偏好，做出一致的決策。因此，投票民主制的結果要么是循環投票，要么是多數人暴政(這在建筑區劃內隨處可見，如將綠地改建為停車位必然帶來綠地周圍業主的利益受損)，要么是投票交易，其結果就是部分業主利益受損，建筑區劃內業主的整體福利水平下降［5］。

3．間接民主制和集體行動的邏輯

由于直接民主制的決策成本過大，因此就產生了間接民主制，即由全體投票產生一定數量的代表，由這些代表代替業主做決策。在物業管理中，“業主委員會”制代替直接民主制在一定程度上解決了決策成本過大的問題，但是該制度本身固有的問題也難以從根本上解決。間接民主制最大的問題在于特殊利益集團、官僚的內部效應等，奧爾森在其《集體行動的邏輯》中對這些問題進行了分析。建筑區劃中的任何一項決策肯定會對部分業主有利，而對另外一部分業主不利，由此引發的一個不可忽略的問題是，一些人(奧爾森將其稱為“特殊利益集團”)會通過各種手段為自己爭取利益，而這些人的獲利必然以其他人的境況變壞為前提，在建筑區劃中這些手段可能包括游說、施加壓力等。一般來講，這些人的活動會導致建筑區劃內資源的配置與平等公正原則相背，從而導致經濟效率受損。奧爾森在其著作中還提到了“官僚”會為了謀求私利，而做出違背公共利益的事情，這一現象在建筑區劃內最為常見。業主委員會委員謀求私利的行為主要有:不合理地擴大業主委員會的預算，如各種會議支出和辦公支出等;積極頻繁地動用專項維修資金等。這些行為的結果將會導致業主公共支出的增加，造成不必要的浪費［6］。以上原因的存在，使得建筑區劃內的業主自治產生了缺陷，也在一定程度上導致了后文會提到的物業管理“市場失靈”的狀態。對此，可以采取的行之有效的方法是加強業主委員會和業主之間的信息溝通機制，同時對業主委員會委員的責任和權利以及激勵予以明確化。然而，無論是頂層的機制設計還是地方性的法律法規，目前都沒有將這兩方面作為重點進行探討，反而準備從根本上動搖業主的自治權利，弱化業主的權利，這在理論上、法理上和情理上都是無法自圓其說的。

五、居住區房屋管理的三種方式

正如前文所說，房屋管理作為一種產品具有建筑區劃內“公共產品(消費角度)”的屬性。一般來說，公共產品的供給問題可以通過產權界定的方式予以解決，但是在建筑區劃內將“共用部位和共用設施設備”等進行產權界定在技術上和制度上幾乎是不可行的，因此無法通過產權界定的方式進行解決。這就決定了業主需要通過公共選擇的方式共同提供該產品，但是業主共同提供并不必然由業主共同生產(雖然這也是一種方式)。由于“房屋管理”在建筑區劃以外是“私人產品”(生產角度)，因此，業主還可以共同選擇物業服務企業或者其他人來生產這樣的服務產品?！段餀喾ā氛且源藶榛A明確規定:“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。”這表明，業主有三種生產這種產品的方式:其一是由業主共同提供并生產，即自行管理;其二是業主共同提供但是由物業服務企業生產，即委托物業服務企業管理;其三是由業主共同提供但是由其他人生產，即委托其他人管理。究竟哪一種是物業管理?這其實是一個概念確定的問題，即這是一個人為的概念劃定問題，既可以將這三種方式籠統地稱為物業管理，也可以將其中一種方式稱為物業管理。毫無疑問，《物業管理條例》采用了第二種方法:“物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”由此可見，所謂物業管理其實是指上述三種方式中的第二種，即“委托物業服務企業管理”，而并不包括另外的兩種方式［7］。本文認為所謂的“自行管理”是指，業主自行組織相關人員對區劃內的相關場地和設施進行管理，而并不委托其他人員進行這項工作。由于這種方式的特殊性，其適用于一些人數較少、業主自治能力較強的區域。而所謂“委托其他人管理”，即業主可以選擇一個職業經理人(如物業管理師)，由該經理人選擇各專業服務單位為業主提供專業的服務。該方式還有一種應用，就是在一些老舊小區中，由于業主的自治能力較差，由社區成立相關專業機構為老舊小區提供服務。由此可見，這三種方式是有著本質區別的，物業管理僅僅是業主管理房屋的方式之一。而目前在實踐中，尤其是在一些立法中并沒有明確對這三種方式進行區分，因而造成了建筑區劃內房屋管理的混亂，業主也失去了自主選擇管理方式的權利［8－9］。

六、物業管理的市場失靈與政府管制

根據以上分析，物業管理是業主市場化管理自己房屋的方式，在符合特定條件的前提下，物業管理市場可以形成完全競爭市場，達到福利最大化。但僅從實踐情況也可以得知，該方式非但沒有達到最優的狀態，反而處處存在“市場失靈”的現象［1］。

1．市場失靈:壟斷和不完全信息

一般認為，物業管理市場失靈的原因主要在于其“公共產品”的屬性，因為這一屬性，私人不愿意提供這樣的服務，從而導致市場失靈。但本文之前已有過分析，從是否排他的標準來看，物業管理在建筑區劃內是公共產品，因而業主不愿意由自己提供這樣的服務，因為這樣無法阻擋其他業主“搭便車”。但是，在建筑區劃以外，無論是從消費還是生產的角度，物業管理都是一個私人產品。因此，簡單地從公共產品的角度認為物業服務企業不愿意提供服務是無法從理論上解釋的，更無法解釋為何物業服務企業既然不愿意提供服務又為何會大量出現的現象。然而，物業管理市場的失靈現象又是顯而易見的。本文認為，造成物業管理市場失靈的主要原因在于壟斷，而業主和物業服務企業之間的“不完全信息”更加劇了這種市場失靈。居住區的物業管理可以分為由“建設單位選擇物業服務企業階段”和“業主大會選擇物業服務企業階段”兩種形式。在建設單位選擇物業服務企業階段，從實踐情況來看，物業管理并不存在明顯的市場失靈現象，但是隨著業主入住，逐漸接管物業，市場失靈現象就會逐漸產生。此時，雖然物業管理市場仍然是一個充分競爭的市場，即業主可以任意更換企業，但此時對其他企業而言卻無法進入建筑區劃，即存在進入障礙，原企業就成了市場上唯一的賣主。造成其他企業進入障礙的原因有:業主無法組織起有效的談判機構;原物業服務企業會采取各種措施阻礙其他企業進入，正是由于這兩種原因使得原企業事實上處于“壟斷”的狀態，從而出現了市場失靈現象。業主和物業服務企業之間的信息不對稱則進一步加劇了市場失靈。物業管理的產品是服務，因此帶有強烈的服務個性化、技術專業化的特征。提供服務的一方，即企業擁有相對更多的信息優勢，在信息不對稱的基礎上，業主與企業往往對服務標的的價值判斷產生差異，而這種差異通常因一方刻意夸大或扭曲信息，進而導致價格不合理而產生矛盾。

2．政府管制

政府解決行業市場失靈主要采取了管制的方法，一般包括價格管制和社會管制兩個方面。價格管制主要是制訂收費標準，雖然該標準是政府指導價而非政府定價，但在實質上卻起到了政府定價的作用;社會管制主要包括企業的資質管制和企業的進入退出管制。然而，從執行的效果可以發現，這一系列措施并沒有達到預期目標。從物業服務企業壟斷的本質來看，其壟斷并不是“資源壟斷”、“自然壟斷”、“人為壟斷”中的一種，其壟斷最主要的是由于業主無法組織起有效談判而引起的。此時，政府采用價格管制非但不能有效配置資源，反而進一步導致了產品的短缺;而同時采取的退出管制更導致了企業的服務不到位，這又導致了費用收繳率的下降，因此陷入了“囚徒困境”，進一步加劇了市場失靈現象的發生。而解決這一問題的根本方法不在于如何強化政府管制，而在于如何能夠有效地將業主組織起來。

七、城鎮居住區物業管理的基本理論框架

從以上幾個角度出發，本文構建了城鎮居住區物業管理的基本理論框架，從理論的角度對物業管理市場出現的問題進行闡述。針對一棟建筑物的“以建筑物區分所有權”已經無法適應物業管理活動開展的需要，本文認為應采取以下措施:第一，將其拓展到“以居住區區分所有權”的范疇，對居住區以內的公共服務設施進行所有權約束，明確投資建設運營的權利與責任，減少爭議;第二，積極采用各種方法培養業主大會(業主委員會)的自我管理能力，引導業主進行市場談判;第三，逐步取消目前實行的價格管制，在一定程度上采用社會規制的方式代替價格管制，引導市場中資源的有效配置;第四，加強業主對建筑區劃內信息的獲取，減少業主和企業之間的信息不對稱。以上第一點主要解決所有權的問題，第二點主要解決壟斷的問題，第三點主要解決資源配置的問題，第四點主要解決信息不對稱的問題，進而從根本上解決物業管理行業的市場失靈。本文認為，物業管理亂象的根本原因在于，看似較為簡單的物業管理，其理論門檻并不淺顯，因沒有能夠從根本上建立起理論框架而導致了各種亂作為，而厘清這些行為需要做一些正本清源的工作。

作者：朱新貴 黃安永 單位：三江學院物業研究中心 東南大學物業管理研究所

參考文獻

［1］黃安永，朱新貴．我國保障性住房管理機制的研究分析［J］．現代城市研究，2010(10):16－20

［2］朱新貴，黃安永．再論居住區“業主的建筑物區分所有權”［J］．現代物業，2011(10):86－87

［3］張金娟．關于物業管理的幾個基本問題［J］．城市問題，2012(10):75－80

［4］許彬．公共經濟學導論———以公共產品為中心的一種研究［M］．黑龍江人民出版社，2003:4－41

［5］肖正思•約瑟夫•阿羅著，錢曉敏等譯．社會選擇:個性與多準則［M］．首都經濟貿易大學出版社，2000

［6］奧爾森．集體行動的邏輯［M］．上海人民出版社，1995:20－30

［7］張金娟．住宅區物業管理模式的優化與創新［J］．城市問題，2013(7):2－8

［8］陳淑云．城市居住區物業管理與社區管理有效整合機制［J］．華中師范大學學報(人文社會科學版)，2009(5):49－55

［9］張農科．關于我國物業管理模式的反思與再造［J］．城市問題，2012(5):2－14