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1．1物業(yè)管理主體嚴(yán)重錯(cuò)位。
物業(yè)管理在本質(zhì)上是業(yè)主們實(shí)行的一種共同管理，物業(yè)的所有權(quán)歸業(yè)主所有。但在我國物業(yè)管理的發(fā)展過程中，業(yè)主的主體地位和權(quán)力長(zhǎng)期被漠視，物業(yè)管理企業(yè)成為物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)際主導(dǎo)者，《物業(yè)管理?xiàng)l例》更是直接確認(rèn)了業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)的單一物業(yè)管理方式。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)管理中主題角色的錯(cuò)位，客觀上導(dǎo)致了社會(huì)上對(duì)物業(yè)管理的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，限制了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方式行使自由決策權(quán)和選擇權(quán)，也業(yè)主怠慢與行使共同管理物業(yè)的權(quán)力、不履行義務(wù)留下了制度上的缺口。
1．2物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制完全失靈。
在物業(yè)管理市場(chǎng)上，賣方顯然是物業(yè)服務(wù)公司。由于物業(yè)服務(wù)的提供帶有集體性，所以其屬于準(zhǔn)公共物品的范疇，任何單一業(yè)主都不能決定其價(jià)格。換句話說，只有業(yè)主全體或代表業(yè)主全體的業(yè)主大會(huì)才是真正的買方。但在我國的物業(yè)管理市場(chǎng)上，作為真正買方的業(yè)主大會(huì)在大部分住宅區(qū)還沒有成立，這就使得物業(yè)管理市場(chǎng)處于有賣無買，強(qiáng)賣強(qiáng)買的狀態(tài)。在這種狀態(tài)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)即使不提高自身服務(wù)水平，也能夠生存和賺取暴利，導(dǎo)致我國物業(yè)管理行業(yè)整體上缺乏足夠強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和不斷進(jìn)步的動(dòng)力，市場(chǎng)機(jī)制完全失靈，最終阻礙物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
1．3物業(yè)服務(wù)和政府提供的相關(guān)公共服務(wù)界限不清。
在現(xiàn)行的物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)包含了大量的政府應(yīng)提供的公共服務(wù)內(nèi)容，使物業(yè)管理偏離了行業(yè)的核心價(jià)值。物業(yè)服務(wù)和政府提供的相關(guān)公共服務(wù)界限不清，一定程度上免除了政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)，掩蓋了政府公共服務(wù)的缺失。由此導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，忽略了保障住房使用安全、宜居和保值增值的物業(yè)管理核心價(jià)值。這不僅給政府的公信力和威信帶來了負(fù)面影響，也阻礙了物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。
1．4現(xiàn)行物業(yè)管理制度基本失效。
近年來，物業(yè)管理深層次矛盾逐漸顯現(xiàn)，因物業(yè)管理引發(fā)的各種糾紛層出不窮，這些群體事件、暴力事件已經(jīng)嚴(yán)重影響到住宅區(qū)的生活秩序和和諧社會(huì)的建設(shè)，而這些問題的產(chǎn)生根源就在于現(xiàn)行物業(yè)管理制度和模式的不適應(yīng)。如若再不改革現(xiàn)行制度，再造物業(yè)管理模式，必將危及房屋的可持續(xù)管理。
2．我國物業(yè)管理模式的再造
我們認(rèn)為，物業(yè)管理再造的中心在于發(fā)揮政府及其相關(guān)事業(yè)單位和業(yè)主大會(huì)的共同努力，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
2．1指導(dǎo)方面。
在物業(yè)管理行業(yè)中，政府及其相關(guān)事業(yè)單位必須把握好指導(dǎo)職能。首先，政府應(yīng)指定相應(yīng)的行業(yè)規(guī)則以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的具體職能，指導(dǎo)其正確運(yùn)營;其次，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不當(dāng)之處甚至違規(guī)操作，政府及其相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)指出，保障業(yè)主權(quán)利;最后，相關(guān)部門應(yīng)定期組織工作人員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)管理者進(jìn)行培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，通過知識(shí)的豐富來提高員工的工作效率和知識(shí)理論儲(chǔ)備，保障新的管理模式的實(shí)施。
2．2監(jiān)督方面。
在新型物業(yè)管理模式的實(shí)施過程中，為避免出現(xiàn)過多問題，需要政府及其相關(guān)部門和業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。主要可以從以下方面入手:第一，對(duì)物業(yè)管理主體的權(quán)利落實(shí)監(jiān)督。由前文可知，物業(yè)管理行業(yè)存在嚴(yán)重的主體錯(cuò)位問題，業(yè)主應(yīng)有的物業(yè)所有權(quán)被物業(yè)服務(wù)企業(yè)所代替。由此，監(jiān)督方需要保障業(yè)主權(quán)益，使的物業(yè)服務(wù)企業(yè)角色回歸，成為物業(yè)服務(wù)的提供者，提高物業(yè)管理效率;第二，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。由前文，物業(yè)管理行業(yè)存在物業(yè)服務(wù)和政府提供的相關(guān)公共服務(wù)的交叉部分，容易造成政府的缺位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的越位。所以對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督是面向兩方面的，由此，業(yè)主的監(jiān)督就提到了更重要的地位。一方面，需要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)不會(huì)偏離原有服務(wù)宗旨，回歸服務(wù)中心，保障服務(wù)于業(yè)主，另一方面，也需要監(jiān)督政府履行自身承擔(dān)的職責(zé)，共同創(chuàng)造良好的物業(yè)服務(wù)環(huán)境。第三，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的監(jiān)督。任何行業(yè)在日常工作的過程中都會(huì)存在一定的失誤和差錯(cuò)，所以，為了保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常工作職能可以有效發(fā)揮，監(jiān)督方應(yīng)該不定時(shí)的對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行工作程序上的監(jiān)督，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法辦事。
2．3管理方面。
在物業(yè)管理領(lǐng)域，政府及其相關(guān)部門要想保障物業(yè)管理模式的再造，就必須加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，無論是在日常的工作之中、具體的業(yè)務(wù)操作之上或是對(duì)應(yīng)急事務(wù)的處理方式上，都要加強(qiáng)管理，保障物業(yè)管理依法實(shí)行，有規(guī)有矩。
3.結(jié)論
綜上，我們對(duì)我國物業(yè)管理模式進(jìn)行了反思，并從政府和業(yè)主角度出發(fā)提出了再造的建議，相信如果我們?cè)谄綍r(shí)的物業(yè)管理操作之中可以注意以上幾點(diǎn)的話，我國的物業(yè)管理服務(wù)一定會(huì)上升到一個(gè)新的高度，同時(shí)我國居民的自主管理權(quán)力及其行使也會(huì)得到充分的落實(shí)。
作者：冷天皓 宋瑛璐 單位：吉林建筑大學(xué)
