前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的業主自治物業管理及行政管理，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。

一、物業管理在行政管理下從需求發展成產業的回顧

從時間順序來看，我國物業管理大體上可以劃分為四個階段:政府行政管理(含單位自管)階段、房地產開發企業管理階段、按照現代企業制度建立物業管理公司的管理階段和業主自治管理階段，并在發展中成為一個獨立的產業。其中前三個階段又具有共性，表現為行政主導的管理或者說是這種管理理念的延伸，業主自治管理正在探索和形成之中。

(一)適應物業管理需求，促成物業管理新生行業成長

物業管理是隨著深圳商品房的出現，首先由深圳從香港引進的。20世紀80年代起，市場經濟日趨活躍，城市建設事業迅速發展，房地產經營管理體制的改革步伐加快，當時主要為了解決外商人員在中國大陸地區的居住問題。1981年3月18日深圳第一家涉外商品房管理的專業公司———深圳市物業管理公司成立，標志著物業管理在中國大地的復蘇。政府運用行政手段，通過實施一體化物業管理，提供高效而規范的小區物業管理服務，使得物業管理在當時作為一新生事物很快為眾多業主和使用者所接受，甚至成為某種身份的象征。同時，該物業公司作為一個政府機構，履行政府與企業雙重職能，我國的物業管理就這樣在行政管理模式下運行起來。雖然后來隨著政府改革的深入，物業管理公司最終被定義為企業從政府部門剝離出來，但這套行政管理模式特別是其中的一體化物業管理方式被延續下來。

(二)成立了專門的物業管理部門或企業，物業管理進入房地產開發企業管理新階段

進入20世紀90年代，物業管理隨著我國房地產業的升溫而進入快速成長階段，物業管理在全國普遍推開，開發商紛紛成立自己的物業管理部門或企業接管所開發的物業。在這個階段，物業管理公司70%都是開發商自辦的企業。在管理方法上，經歷了由引入國外的管理方法、模式加以模仿、消化和借鑒，到結合國情、探討物業管理的本土化實施的過程，走出了一條積極探索之路。1994年6月，深圳市人大常委會通過了深圳第一部物業管理條例《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》，標志著在經濟特區深圳，物業管理進入了法制化階段。

(三)社會需要規范化的物業管理，促使我國物業管理進入按照現代企業制度建立物業管理公司的階段

2003年6月8日，以中華人民共和國國務院令形式頒布的《物業管理條例》在全國施行，按照現代企業制度的要求建立物業管理公司，實施一體化物業管理，標志著物業管理在我國進入法制化、規范化的新階段。在這種背景下，許多沒有開發商背景的物業公司大量出現，依靠提升服務和物業管理品質求得生存和發展，推進了我國物業管理的大發展。我國于2007年出臺《物權法》，將業主的權益法制化。同時，我國對《物業管理條例》進行了修改，物業管理企業也改名為物業服務企業。該法確定了業主的主體地位，物業服務真正成為物業服務企業“產品”的賣點。這樣，強勢的行政管理逐步弱化，轉變服務態度和提供更好的服務質量讓業主滿意，成為物業服務企業生存和發展的根本。

(四)物業成為業主最重要的財富，物業管理將迎來業主自治管理階段

從2010年開始，以北京業主為代表的部分業主的物業所有者自治意識開始覺醒，并自發在個別住宅小區管理中進行以業主組織主導的物業管理嘗試。在這種自治管理方式下，更多選擇權將由業主組織自行決定，一體化物業管理可能被直接對業主或業主組織負責的專業化管理代替或與之并存。這一現象也已經反映到一些地方政府物業管理的規定中，如《北京市物業管理辦法》第二條條文特別強調業主自行管理或者通過他人實施對物業管理區域的管理，與目前普遍實施的必須由物業服務企業來管理業主的物業形成強烈的對比。相似的情況在我國東部經濟發達地區也多地出現。業主自行(自治)管理已被提到制度層面上，并將通過業主組織實現對物業的完全控制和管理，按照物業自身的特點和業主的需要來自行管理物業將會實現，業主自治管理是未來物業管理的發展趨勢。

二、行政管理下物業管理的沖突與反思

行政管理下的一體化物業管理，雖然在一定歷史階段促進了經濟的發展和百姓生活水平的提高，但隨著我國經濟的進一步發展和人民生活水平的大幅提高，這種管理模式也存在許多問題。

(一)政府對物業管理大包大攬，重審批，輕監管，缺乏過程管理

在現實中，我國政府職能轉變還沒有完全到位，服務型政府的建立還有一個過程，政府治理在制度化層面的水平低，小政府、大社會的格局并沒有形成。政府這支有形的手同市場這只無形的手并沒有嚴格區分，在物業管理方面反映出的問題是政府大包大攬，管得過寬，重審批，輕監管，服務能力差，無過程管理，習慣于命令式指揮，習慣于用行政強制手段來代替市場無形的手，造成市場混亂，脫離市場實際與老百姓的生活需求。我國政府的政策目標一直停留在便民利民的初級階段，難以適應現代社會以公共服務為主的物業管理服務對政府服務的需求。具體表現在:一是物業管理體制沒有理順。政府沒有把包括物業管理在內的社會公共福利制度的制定和完善提到工作日程，物業管理中的公共事業服務、業主自我服務、物業經營性服務還沒有區分，而物業服務提供方有選擇性提供服務，造成經濟效益好的一些服務項目多而重復，而另一些經濟效益差的和需要補貼的項目少或存在空白。二是物業政策方面政府供給的不足。公共選擇理論學者提出了“政府失敗理論”，政府同其他組織和個人一樣可能犯錯，打破了政府永遠是天使的神話。如在維修基金的政策安排上，不但業主所有的專項維修資金很難由業主組織自己管理，而且專項維修資金由政府代管的情況下使用極為艱難。據統計截至2013年6月，全國千億元住宅專項維修資金沉睡，全國各地省級專項維修資金最高使用率僅為1．47%。又如，在業主委員會制度安排上，房地產行政主管部門獲得了控制和影響業主委員會的權力。物業管理條例賦予業主委員會和業主的權利是有限的，不利于業主維護自己的合法權益。業主組織還沒有獲得獨立的法律地位，代表業主自己管理、維護物業的能力還很弱小，政府也未有意識培訓他們管理物業的經驗和能力。

(二)物業管理行業協會不為業主考慮，反而更多地為政府分擔、為開發商服務

物業管理行業協會本質上應是行業自律組織。我國現行的物業服務行業協會是以物業服務企業為主體，相關企業參加，按照有關法律、法規自愿組成的行業性自律組織，具有社團法人資格。按照規定，物業服務企業應積極參加物業管理行業協會的活動，接受其業務指導。我國物業管理行業協會在三個方面偏離了業主的利益和需求，成為一個沒有業主支持的協會。首先在橋梁和紐帶作用方面，物業管理行業協會應當起到業主、政府與企業之間的橋梁和紐帶作用，在為業主爭取利益和權利的同時，也維護物業企業的利益。但在現實中，物業管理行業協會鮮與業主聯系，不為業主爭取權益，而是站在政府的角度，執行政府政策和政府意志，成為政府的宣傳部門。其次在調研和督察作用方面，物業管理行業協會應當調查了解整個行業狀況，維護行業的整體利益，促進企業之間的公平競爭。但在實際操作中，物業管理行業協會維護的是會員企業的權益，對業主的權益很少予以考慮。第三是交流和服務作用，開展省市區之間、港澳臺地區及國際物業服務同行聯絡和合作，為行業和社會各界提供相關的信息咨詢服務。但在現實中，沒有真正了解業主利益和需求，不去督促物業企業提升服務品質，物業管理行業協會難以得到業主的支持。

(三)物業公司以盈利為目的，公益服務無法體現，物業從業人員問題不斷物業管理服務特別是住宅小區的物業管理服務具有一定公共利益的性質，需要相關組織和人員提供部分公益性服務。而住宅小區由物業公司實施一體化管理，雖然極大地減輕了社會管理的成本，減少了政府支出，但物業公司逐利的本性使其不惜采用一切手段降低成本或增加收入，這同業主逐漸覺醒的維權意識沖突不斷并已成為社會焦點。反映在整個物業服務過程中，從房屋接管、裝修、日常設施設備的維修，到對環境衛生、安全保衛、客戶服務等各個方面，業主與物業公司難以達成一致意見。且在我國目前的低水平物業管理下，大多小區實施的是包干制收費管理，物業公司為了節約成本支出，往往盡量少做事甚至不做事，給業主的感覺就是物業管理就是成天收費。同時，物業管理行業屬于勞動密集型產業，部分物業管理人員素質低、形象差、不負責任，保安動粗打人已不是新聞。

(四)業主更關心專有部分，對公共部分關心甚少，對物業管理現狀不滿意見很多，缺乏主人翁精神

對大多數業主來說，只有房屋專有部分是自己獨有的，而共有部分大家都在使用，所以業主普通更關注專有部分，對公共部分往往不愿意出面得罪人。同時，我國法律對建筑物以外的部分也不進行登記，業主根本無維權的可能性。在物業管理實踐中，單個業主的利益與業主共同利益的平衡，共用部位、共用設施設備的利用與收益的歸屬，物業管理服務的質量，專項維修資金的使用等等，都是容易出現糾紛的熱點問題。當對物業管理現狀不滿意時，大多業主不去思考如何改善物業管理品質，而是在私下議論或是拒交物業費，較少有業主采取理智的行為。小區業主與物業公司矛盾的癥結其實還隱含著深層次的利益關系，部分政府部門對物業公司藐視法律的行為姑息縱容，卻對業主依法自治百般刁難，這幕后往往都有利益在作怪。當業主與物業公司發生糾紛時，一般業主較難采取正確的維權方式，大多業主的維權武器是不交物業費，導致在訴訟中大多敗訴。各地法院遇到的情況相類似，據上海法院系統的統計，通過法院審結物業糾紛案件中，9成以上被告為久拖物業費的業主，且結果往往是業主敗訴。

(五)業主組織如業主大會、業主管理委員會的作用有待發揮

我國的業主組織以管理好本小區為目標，在性質上屬于群眾自治組織，包括業主大會、業主委員會等，目前還沒有形成合力也缺乏實力。業主組織的弱化造成小區物業管理水平完全由物業公司控制，業主組織真正發揮的作用有限。以物業業主委員會為例，據上海社會科學院的《上海藍皮書•社會(2008)》指出，上海業主委員會存在5大難問題:業主大會召開難、業主委員會籌建難、正常運作難、司法維權難以及對業主委員會及其成員監督難。如今，這5大難題一個也沒有減少。業主委員會與物業公司契約關系的構建，也被復雜的行政與利益關系所滲透、包圍，他們之間的矛盾與沖突對社會的和諧穩定已造成很大影響。而業主大會往往1年甚至多年才能召開一次，召開時參加的業主積極性也不高，真正關心并參與小區物業管理的業主也不多。即使在這種情況下，業主組織要發揮作用也要受到居委會的管理和制約。居委會同業主委員會都同屬群眾自治組織，但居委會由于有政府行政權力撐腰，成為凌駕于業委會的頂頭上司，常見的如居委會干涉業委會的換屆選舉等。因此，在當前的管理體制中，要想成立真正屬于業主的、不受操控的業委會就有一定的難度。

三、做好業主自治管理下的物業管理工作

雖然受到各種因素的制約，但業主自己管理自己的物業是不可阻擋的歷史潮流。要搞好業主自治管理下的物業管理，需要從以下幾方面開展工作:

(一)政府做好管理與服務，充分尊重業主物業管理的自治權

政府應放心讓業主自己管理自己的物業，從管理型政府向服務型政府轉變，有意識培育業主組織的治理能力，幫助業主及業主組織提升物業管理能力。我國政府一直在探索政府管理職能實現三大轉變:即政府管理的范圍要從大政府向小政府轉變，政府管理的理念要從管理型政府向服務型政府轉變，政府管理的方式要從主要依靠行政命令向主要依靠市場選擇轉變。反映在物業管理行業，政府要充分尊重業主管理物業的自治權，放手讓業主自己管理自己的物業，充分發揮市場在資源配置中的作用，調動各方面的積極性參與物業管理。同時，政府還需要作好物業管理行業的服務，促進物業管理行業的健康發展，發揮好政府的指導和引導作用。特別是政府要組織研究力量，搞清楚物業管理行業的內在發展規律，引領物業管理的發展方向。同時，要加強物業管理政策法規的制定、修改并及時，根據人民的生活需要和物業自身的管理要求適時調整物業管理政策，促使物業管理行業良性發展。

(二)業主及業主組織在物業管理中發揮主體地位和主導作用

業主應盡可能擺脫政府對物業管理的控制和對物業管理公司的依賴，積累并形成自身的物業管理治理能力，物業的保值增值完全由業主自己承擔。我國目前的物業管理由于沒有業主的主動積極參與，使得物業管理驅動力不足，在專業化、職業化方面程度低。因此，有必要對物業管理進行制度改革、機制創新和資源整合，對業主及業主組織重新進行角色與功能定位，制約和均衡行政權力在物業管理中的作用，充分發揮業主及業主組織的主體地位和主導作用。加強業主自治能力的培養，在論證研究的基礎上可以率先在部分條件好的小區實施物業管理示范區試點，全面培養業主自我管理能力，通過業主組織企業化方式培育、積累業主自治能力，真正實現業主自己的物業自己負責經營和管理。還可以借鑒其他行業的管理經驗，在物業管理行業引進職業經理人制度，充分發揮職業經理人在現代管理中的作用，協助業主和業主組織實現規范化、科學化、高效率的物業管理工作，改變目前小區物業管理中對物業公司的依賴，從而在整體上帶動業主的管理能力，提升物業的管理水平和可持續發展能力。理順所有權關系，物業的保值增值本是業主自己的事，完全應該由業主決策和承擔，即使委托物業公司管理，這個責任也仍然在業主自己身上，而不是物業公司。

(三)物業服務企業或職業經理人等經營單位要提供高效的服務能力

經營單位狠抓經營管理，充分運行現代科學技術，更好地促進業主及業主組織提升物業管理能力。我國物業管理行業雖然經歷了30多年的發展，取得了一定的發展。但總的來說，與發達國家相比還有許多不完善的方面，需要不斷地改進和提高。例如，物業服務企業或職業經理人等經營單位經營理念還比較落后，服務能力還很弱，現代科學技術在物業管理行業的應用還不夠充分。不少物業服務企業依靠房地產企業的支撐，自身經營和盈利能力較差，沒有創造良好的品牌效應，在施行一體化的物業管理過程中，沒有自己的服務特色和技術特長，依舊停留在簡單勞動和勞動密集型產業的傳統管理上，缺乏高素質人才，管理效率低下，沒有走技術創新和管理創新之路。在物業管理中引進職業經理人的還很少，錯失了這一在眾多行業中普遍采用的高效的現代管理方法，使物業管理企業間的競爭和行業內部的管理創新缺乏動力。因此，建議現有的物業服務企業在參與物業管理外，還可大膽引進職業經理人制度，促進物業管理行業的適度競爭，通過市場引導各經營單位不斷提升服務能力，強化內部經營管理，以業主和業主組織為中心，提升物業管理服務能力，更好地為業主的物業服務，這樣物業保值增值才具有持續的保障。

四、業主自治管理的突破

業主及業主組織對物業的自治管理是歷史的必然選擇，要從根本上理順物業管理關系，推行物業管理區域實體化，建立物業管理區域科學合理的管理層次和管理機制，就要破除并改革當前物業服務企業對物業管理權的壟斷。在業主自治進程中，政府要大力宣傳、制定政策主動引導推進;物業服務企業和職業經理人等經營單位要主動調整管理方式、運作模式并真正落實以業主服務為宗旨工作思路和工作作風;業主及業主組織站在本物業管理區域自身的角度，根據本區域實際狀況創造性地開展工作，不但要做好治安維護、清潔衛生工作，更要培育自治能力和管理水平，增強自治能力，使業主權利得以維護和物業保值增值的目標得以實現，促進居民安居樂業，解決好我國最基本的民生問題———住的問題。同時，需要清醒認識到業主自治管理在我國的形成還有一個過程，在現有物業管理現狀下，要實施業主自治管理，還需要推動物業管理行業在三個層面有實質性的突破:一是在物業管理思想觀念方面的突破與創新。在思想觀念上要由行政管理向業主自治管理轉變，政府由行政管理轉向市場服務。認識到物業管理是政府、市場與業主不同利益主體多元互動下業主的自治管理。二是在物業管理制度上的突破與創新。我國要想通過物業管理搞好社會治理提升城市管理水平，必須要有系統的、配套的制度設計與安排，解決好當前物業管理過度行政化干涉的問題、開發商遺留事項讓物業公司受傷的問題、強勢的政府行政權力與業主自治邊界問題等。此外，業主現有的水平距離業主自我管理還有一定差距，而物業管理法規滯后、可操作性不強，甚至相互沖突，則是導致物業管理秩序混亂的根本原因。而創造性的物業管理制度建設，正是推動與保障物業管理和業主權利的關鍵。三是在物業管理機制方面的突破與創新。良好的物業管理必須是業主廣泛參與的過程與結果，但據對業主的調查統計結果顯示，在物業小區里積極維權的業主大約占10%，保持沉默的也大約占10%，有80%的業主不大關心物業管理和小區事務。必須創造性地開展工作，將廣大業主發動起來，使全體業主共同關心、支持并參與家園管理與建設;明確業主組織在物業管理中的核心作用，做好相關業主組織的職責、權力設計，鼓勵、支持業主組織參與并提升小區物業管理水平;可以大膽在物業管理區域施行實體化管理并引入職業經理人制度，開創物業管理新局面。

作者：屈昌輝 單位：重慶城市管理職業學院工程管理學院