前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的財政老小區物業管理論文，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。

一、昆山高新區老小區物業管理的現狀及存在的問題

（一）昆山高新區老小區物業現狀

1.基本情況

由于這些老小區基礎設施相對薄弱、居住人員素質不高、物業費收費困難等原因，正規物業公司不愿接手，只得由街道社區自行管理。物業人員由年齡較大的保安、保潔組成，目前共有1719人。管理模式普遍為最簡單的“看看大門、搞搞衛生、修修補補”，與正規物業公司差距較大。

2.保障機制基本以財政投入為主

老小區改造、社區零星維修、門衛經費全部由財政安排；保潔經費扣除各街道社區物業收費外的差額部分由財政安排。門衛及保潔經費按“人數×定額標準”的形式核定。

（二）昆山高新區老小區物業管理中的問題

當前老小區物業管理矛盾較突出、糾紛不斷，雖然社區和業主主觀上有一定原因，但物業管理體制、物業服務理念、經費保障體制也都存在著一些問題。

1.管理體制不順暢、獎懲力度不夠

①無相關的職能管理機構。全區未設立相應的工作部門或領導小組，無法統籌協調全區物業服務工作，缺乏通盤考慮，各街道社區各自為政。②街道社區既是“裁判員”又是“運動員”。社區工作人員要花大量的精力投入到物業管理雜務中，經常出現加班上門收取保潔費的現象。這讓原本只是監督物業管理的社區變成了自已動手搞物業，如果與社區居民產生物業糾紛，容易影響到社區其他方面的工作。③街道社區缺少自主權。具體體現在1097個老小區門衛全部由市綜治委統一招錄（為解決本地戶籍50歲左右人員就業問題），工資待遇由市統一制定，街道社區只有建議權、無決定權。④業主委員會組建難。老小區基本無業主委員會。除了街道社區指導和監督工作不到位，還有老小區居住人員的結構問題。老小區大多以本地老年人、學區房居住人員、外來人員租住為主，相當一部分業主都不居住在本小區，對是否成立業主委員會并不關心。

2.物業服務水平低、理念舊

①服務水平低，收費難、信訪多。亂停車、環境差、侵占公共空間等現象時有發生，造成業主拒絕繳費，形成惡性循環。由于物業服務水平低，導致物業類信訪投訴占全區信訪投訴總量的40%左右；收費率在50%以上的小區個數只有49個，占總數的23%，有的街道物業費收入甚至出現逐年下降的趨勢。②服務理念舊，質量差、意識弱。雖然各街道有物業管理中心，但真正運作的只有朝陽街道，其他街道基本只是空架子。集體收入意識弱，對屬于社區收入的商家進場費、廣告費等缺乏管理，免收賣人情現象較多。

3.財政負擔較重、保障機制等缺乏創新

保安保潔經費由于工資水平提高，總量增支較大，2011-2014年均增長16.01%。雖然財政投入大、負擔重，但不治本，無法促進老小區向建立現代物業管理模式轉變，關鍵就是保障機制缺乏創新。①預算制度不適用。我區的配套資金及保潔經費預算參照市級“人數×定額標準”模式，其實對物業管理經費的核定并不適用。因為定額一經確定，大家都知曉全年收入，客觀上造成“養懶養散”的現象，缺乏收入考核的彈性。②重改造，輕保養。近年來我區用于老小區屋頂、立面、道路等硬件的改造力度非常大，使很多老小區面貌煥然一新。但幾年過后，一些小區又重返臟亂差現象，公共設施損壞嚴重。究其原因主要是缺乏日常的保養和維護。安排給各街道每年的零星維修經費，根本不足以解決保養和維護問題。③物業收費票據不統一。物業收費是提供服務后的有償收費，原則上應使用稅務發票，但大多數街道的物業管理中心不正常運作，并且申領稅務發票會帶來繳稅問題，因而造成物業收費票據稅務發票、財政非稅票據并存的局面。

二、街道社區、財政部門對老小區管理的有益探索

（一）整合資源，充實街道物業管理中心

朝陽街道抽調了5名正式工作人員到物業管理中心，開通專門的服務熱線；招錄10多名有水電等有一技之長的社工，專門負責老小區的物業報修。通過這些資源整合，統籌使用原分散在各社區的物業力量，改變了原先街道內部各社區各管一塊的局面，得到了社區居民的肯定，街道2011-2014年的物業收費也逐年上升。

（二）動遷小區物業管理開展的市場化改革，將為老小區提供借鑒

目前我區銘景苑、廟燈2個動遷小區的物業管理，正在進行市場化管理改革試點。具體做法是召集5個有一定資質且經考察平時管理較正規的物業公司進行議標確定。如試點順利并得以在動遷小區推廣，那么此做法應值得老小區借鑒。

（三）對老小區物業經費補助方式的創新也提上了議事日程

一是財政等部門正在調研老小區物業經費預算管理新模式，以亭林街道為試點測算?；舅悸肥呛硕ㄊ杖牖鶖担次飿I面積計算物業經費差額補助。二是在2015年預算中專門安排了老小區養護經費。

三、對財政支持老小區物業管理的建議

老小區物業管理是社區建設管理的重要內容，是老小區居民最大的民生事業，而物業管理屬于《蘇州市政府向社會購買服務指導目錄》中的內容之一。因此老小區的物業管理應走以政府投入為主，街道社區、物業公司、社區居民共同參與下的市場化改革之路。財政對老小區物業的支付應促進這一市場化改革。

（一）堅守民生屬性的底線

老小區物業管理屬于民生事業屬性，是財政必須保障的公共事業范圍，這是做好老小區物業管理的底線。既要重視老小區的改造也要重視改造后的保養及維護；既要做好日常物業經費保障，也要放權街道社區；既不能參與物業人員招錄，也不能框定物業人員的待遇標準。

（二）堅持循序漸進的原則

①在認真調研的基礎上搞好測算。做實做好測算方案，是推進市場化改革的前提，財政、街道、區社區管理部門要形成合力。②先試點，成功總結后再推廣。在動遷小區物業管理市場化試點成功后，可借鑒其經驗選擇一個有代表性的街道進行試點，成功后總結經驗形成制度再推廣。③轉變街道物業管理職能。在目前的情況下可參照朝陽街道的成功做法，先充實街道的物業管理中心。市場化改革后街道只是物業管理的監督部門，不再是“裁判員”兼“運動員”了。

（三）拓展規?；w化的運作思路

亭林街道曾在去年對里厙新小區進行了物業管理改革的可行性研究。綜合測算年收入與年支出，結果是收不抵支。但測算的基數是維持目前的物業管理人員數量，單單保安就有20人（3個小區進出口），如真正市場化后真的需要20個保安嗎？如以街道內全部老小區作為整體測算呢？再拓展一下，如以昆山高新區全部老小區作為整體測算呢？市場化后由于老城區和城北地區的老小區大多比較集中，物業公司可統籌使用物業人員，遵循優勝劣汰的公司化用人規則，肯定會出現減人增效的良好效果，財政資金的績效也將體現。如以街道為整體進行市場化招標運作，將更加能保證物業公司的正常利潤。另外，區國有資產經營公司也可組建相關子公司參與競標。財政部門力推的PPP模式也可在小區物業管理方面嘗試。

（四）拿出改革創新的決心

市場化改革是老小區物業管理的最終趨勢，而1097名保安如何分流？會不會造成社會不穩定？這是目前政府下不了改革決心的癥結所在。但進步永遠是在克服困難的過程中實現的，不能因噎廢食。

作者：朱琳 單位：昆山市財政局