前言：尋找寫作靈感？中文期刊網用心挑選的房地產開發遺留問題物業管理論文，希望能為您的閱讀和創作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。
1．1房屋建筑與附屬設施質量問題
由于房地產開發商和建筑單位為了追求經濟利益，趕工期或者使用不合格的建筑材料，造成房屋建筑與附屬設施質量差。部分新建小區的質量問題只要體現在以下幾個方面：（1）墻體裂縫。由于施工現場的施工環境不好，比如施工時室內溫度較低或者溫度過高，導致混凝土和其他建筑材料凝結度不佳，造成墻體砌完之后由于溫度的變化而造成墻體開裂，不僅外觀上不好看，而且也存在著一定程度上的安全問題。（2）屋面滲水現象。屋面滲水主要是由于樓層防水保護不佳，主要存在在衛生間和建筑物頂層，以及建筑物外墻部分。（3）樓地面不平的現象。樓地面不平是很多新建小區存在的主要問題，樓地面過高會影響地板的鋪設。（4）新建房屋的門窗質量差。開發商為了節省成本，控制預算，在物業建設后期，使用一些質量較差的建筑物配件，存在著欺瞞消費者的現象。
1．2物業公司與開發商交接不善
在一些小的開發商所開發的房地產建設過程中，并沒有物業對將要接管的小區進行前期介入，物業公司是在小區要入住的時候直接接管，物業管理公司對于房屋結構、房屋質量、建筑用材、小區的設施設備等物業信息并沒有十分全面的了解，這樣的接管方式就會為以后的物業日常管理埋下很多隱患，物業管理公司對于所要接管的物業在房地產開發階段所出現問題和缺陷不知，在日后的日常管理過程中就容易將自己陷入兩難的境地。
1．3小區的配套項目不到位
小區的配套項目不到位主要體現在保障性住房上。對于保障性住房配套設施的配建，主要由地方政府來組織建設，而大多的保障性住房小區位于城市的城郊結合部，這樣的建筑環境使得基礎設施的配建任務更為繁重，需要的資金需求量更大，但在實際建設過程中，政府制定的保障性政策以及資金很難全部落實到位，造成基礎設施配建的缺失和滯后。保障性住房配套設施不完善是無法完全通過物業管理的手段來進行后期彌補的。
2房地產開發遺留問題對物業管理的影響
2．1房地產開發遺留問題對裝修管理的影響
當消費者在辦理完入住手續之后，在裝修過程中很多在房屋查驗中沒有檢查出來的問題就會逐漸暴露，比如衛生間的下水管道設計不合理，廚房排風口通風不暢，暖氣不熱等，面對這樣的問題業主的不滿情緒會不斷增多。而物業管理公司在物業裝修管理過程中與業主的矛盾也會越來越多。另一方面，在業主裝修過程中，為了使房屋更加美觀或者使裝修風格更能體現自己的個性，業主通常會選擇改變房屋的主體結構、打掉承重墻等，而業主通常在違規裝修時會以房地產開發遺留問題作為借口，而物業公司面對這樣的現狀就會陷入兩難境地。因此在業主入住初期就造成了業主與物業公司的矛盾，為今后的物業常規管理埋下隱患。
2．2房地產開發遺留問題對收費管理的影響
一部分開發企業為了促進銷售，在售房時作出一些不切實際的承諾，或者由于一些項目分期開發，市場發生變化迫使開發商相應地調整項目的總體規劃，造成承諾的規劃項目和配套設施不到位，以及房屋的延遲交工和質量等方面存在問題得不到解決，業主把矛盾指向物業管理企業，導致物業服務企業收費難。另一方面，很多開發商房屋銷售階段，為了促進交易量，會使用很多的促銷手段，有的開發商甚至做出不切實際的宣傳，使得購房者對自己所購買的房屋的期望值過高，而在真正入住之后，現實的境況與房地產開發商在銷售階段所描述的差距過大，很多業主就會選擇拒交物業管理費，所以房地產開發遺留問題使得物業管理企業代其受過。
2．3房地產開發遺留問題對小區設備維修管理的影響
因房地產開發遺留問題導致住宅小區維修改造的問題主要體現在以下幾點：一是房屋結構不合理，無法滿足業主正常的生活需要；二是房屋管線鋪設不合理；三是衛生間下水管道設計不合理，造成下水堵塞；四是水電供應容量不足，不能滿足業主的正常水電需求；五是空調位置設置不合理，無法正常安裝空調等。上述現象的出現，影響了居民生活質量的提高。而面對較多的房地產開發遺留問題，使得消費者的不滿情緒增加，物業公司作為小區物業維修保護的第一責任方，不可避免的承擔起小區維修的責任。
2．4房地產開發遺留問題對消防安全的影響
部分新建小區的消防安全檢查并不符合規范，比如部分小區沒有在樓宇公共區域擺放滅火器，或者擺放的消防栓無法正常使用，更有甚者在商業樓宇內設置假的消防噴淋安置點，消防通道指示燈不亮等。消防設施設備的設計不合理，對小區的消防安全管理造成很大的影響，這些消防隱患隨時都威脅著人們的生命財產安全，一旦發生火災，后果將無法想象。而以上種種，有些問題能通過物業管理來解決，比如在樓內增加滅火器的安置點，更換合格的消防水帶等，而消防噴淋的設計，消防通道的設計這些原始的設計問題都無法通過后期的物業管理來改善。
3解決房地產開發遺留問題的對策
3．1建管分離、分業經營
建管分離就是物業企業和房地產開發建設單位分開經營。由于各種原因，部分物業管理企業還無法獨立于開發商之外，每年仍需要開發企業給予一定的補貼才能生存下去。可實施漸進式的改革方針，一是對新開發的超過一定規模的開發項目，政府主管部門強制規定必須通過招投標機制來選聘物業管理企業；二是嚴格建管之間的接管驗收工作，加強監督檢查，對不符合接管驗收條件的開發項目責令開發企業限期整改，從根本上分清建管之間的責任，化解矛盾。物業管理行業要想成功實現分開經營的發展模式，必須從以下幾方面做起：（1）培育完善的市場主體。物業管理企業成為獨立的服務性企業，自負盈虧，自主經營。（2）嚴格執行物業管理招標制度。物業管理企業應該憑借自身的管理能力和管理優勢去獲得物業管理項目。（3）重視業主委員會的介入。業主委員會應充分行使自身的權利，選擇適合本小區的物業管理企業對小區實施物業管理。
3．2重視前期介入、完善物業監管驗收流程
物業管理前期介入主要是房地產開發建設開始就從源頭上嚴格把控房地產的建設質量，以“以人為本”的服務理念提前為業主今后的居住把好質量關，以免業主的權益受到損失，使業主今后的居住生活能夠更加舒適，以方便日后的常規性物業管理。物業管理的前期介入應該介入到房地產開發建設的決策立項、設計規劃、建設施工、竣工驗收各個環節。物業管理前期介入的大致程序及主要內容隨著介入時間的不同而有所差別。物業管理企業從建設單位接管物業，開始對物業實施經營管理，這就標志著該物業的管理風險從開發建設單位轉移到了物業管理公司。物業接管驗收工作的嚴格與否，直接關系到日后常規性物業管理是否能順利開展，物業管理公司一定要認真做好接管驗收工作，為今后的常規性物業管理的順利開展爭取利益。一方面要考慮物業質量問題對自己日后管理的影響；另一方面還應站在業主的立場上充分維護業主的權益。
3．3發揮業主委員會的作用
當物業小區業主達到一定比例，業主應在所屬社區主管部門的指導下組織第一次業主代表大會，從而選舉業主委員會，第一次業主大會的開展以及業主委員會的成立關系到小區業主的共同利益。為了能讓業主委員會正常運作，持久有效的發揮積極作用，必須建立一套激勵制度和約束制度。業主大會在選舉業主委員會的同時，還應選舉監督委員會，監督委員會的主要職責是代表業主對業主委員會工作實行監督權，業主委員會應當就重大事項的處理進度主動向監督委員會報告和說明，監督委員會可以就業主關心的問題向業主委員會進行質詢。
3．4建立業主、開發商及物業公司的三方交流平臺
在現階段的物業管理工作中，一旦物業公司接管了小區，小區業主的所有問題都會直接找物業公司，并且認為房屋及設備出現的所有問題都是物業公司的責任，就應該找物業公司解決，很少有人會想到直接找房地產開發商，就算有業主想到了找開發商，也不知道去哪兒找，或者通過什么途徑找，所以最終還是找到物業管理公司。開發商和業主沒有建立一個長期的責任關系與溝通機制。建議在物業開盤后及時建立一個業主、開發商及物業公司都能參與的網絡平臺，業主可以在該網絡平臺上將自己所遇到的問題進行投訴建議，如果是物業可以解決的問題就由物業來及時解決，若是房地產開發遺留問題則由開發商來解決，提高問題的解決效率，提高客戶滿意度。
作者：宋春蘭 單位：沈陽工程學院