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一、物業管理中存在的問題

1.物業管理收費存在巨大的難度

物業管理費用是作為享受物業服務的業主應該交納的基本的管理費用。但是對于很多居民來說，主動交納物業管理費用的意識卻相對比較弱。很多時候存在著拖延或者拒付等情況。第一，很多業主由于沒有主動繳費的意識，或者由于工作過忙等原因，延遲交付物業管理費用等，使得物業費用收繳不及時。第二，由于現在很多空置房，對于這部分業主經常不在小區居住，所以物業管理費用繳納也不積極。第三，很多業主認為物業公司提供的服務不滿意，不能滿足其日常生活的需要，對服務的不滿意導致繳費的不積極。另外，根據國家的政策，現在物業管理服務費是政府公告的價格和市場調節價相結合的手段進行收取的。而政府指導價是實行“成本最小化”的原則，致使物業管理公司只能在保本微利中經營，對物業管理做好、做優形成了障礙，直接影響了物業管理水平，從而使業主對物業管理服務質量滿意度低，對收取物業管理服務費又增添難度。

2.物業管理重在“管理”，沒有形成良好的服務質量

良好的服務質量是社區居民享受物業服務的基本保證。但是現在很多物業管理公司服務意識卻相對較低。在物業服務的提供時候，僅僅是當做一項義務，從方便居民、服務居民的方面來說，不能很好的滿足居民的需求。目前很多物業管理公司都是開發商提供的，這些物業管理公司在提供服務的過程中，存在著質量不高的情況。比如對于安全服務，很多保安都是年輕的小孩子，甚至是暑期工，崗位輪換較多。對于進出小區的人也都不認識，防范意識較差。其實，在小區衛生，小區環境等方面，物業公司的管理也不能讓小區居民滿意。再次，在提供服務的時候，很多物業公司還停留在管理的層面，缺少服務意識，使很多居民對于其服務質量都不是很滿意。最后，小區的管理上很多還采用的是傳統的安防手段和安防措施，對于新技術的應用不夠重視。由于物業公司的專業素質還需提高，在提供服務時服務意識不強。使得居民在接受物業管理公司提供的服務時，會產生各種矛盾和糾紛。有的居民會投訴物業管理公司不作為，認為交完物業管理費用卻沒有享受到相應的服務，從而導致在以后的物業費用收取時候產生困難。這種惡性循環也阻礙了物業服務的良性發展。

3.物業管理人員素質不高，專業人才需求量大

物業管理的概念進入我國不到20年的時間，進入行業時間的短暫也造成了我國物業管理人才的缺乏，近年來，隨著我國住房建設的加快，物業管理專業人才不足的現象越來越嚴重。目前而言，物業管理公司的從業人員文化素質各有差異，總體素質不高。物業管理公司的優秀管理人才少，尤其是創新性物業管理人才。很多都是半路出家，或者是在其他行業發展不下去，轉而投向物業管理行業。這些人員都缺乏專業的物業管理培訓，對系統化的物業管理知識了解甚少。同時這也導致了物業管理服務質量不佳的原因。物業公司的從業人員大多是流動人口，人員隊伍流動性較強，素質較差。隊伍的不穩定使得服務的品牌和質量都得不到保障。對于一些保安，甚至出現監守自盜的情況。這種人員隊伍結構使得物業管理過程中服務不夠專業，在很大程度上影響著物業管理作用的發揮。

4.業主監督作用沒有發揮

業主委員會是業務內部成立的監督機制，在業主委員會的協調下，業主能夠更好的行使自己的權利。根據我國相關法律的規定，每個小區都有業主委員會，業主委員會根據自己小區的實際情況與物業公司進行協商和溝通，共同做好小區的管理工作。但是對于現在很多小區，業主委員會的功能和作用卻沒有充分的發揮。很多業主委員會名存實亡，只是一個松散的組織，沒有召集人，也沒有開會的制度，對于小區管理中的一些事項也沒有響應的監督和管理的機制。業主委員會的監督作用并沒有發揮。另外，部分業主委員會沒有形成一個良好的監督機制，內部沒有正式出臺一些監督流程，對物業管理公司如何監督、需要物業管理公司季度、年終時出示哪些統計資料等，這些都沒有向各位業主公示。

二、完善物業管理的對策建議

對于物業管理來說，由于受運行機制、人才隊伍等方面的制約，存在著一些阻礙物業管理順利發展的行為。在一定程度上影響了社區的穩定。基于這些問題，物業管理上必須進一步加強人才隊伍建設，加強業主的維權意識，加強物業管理公司的服務意識。

1.對物業管理服務費價格形成機制進一步完善

為了解決物業管理收費難的問題，物業管理公司首先要反思，檢查自身的問題?？梢越∪屯晟莆飿I管理費用使用賬目，在季度末或者年終時定期張貼在公告欄處，向各業主告示，讓業主們對物業管理服務費的使用情況有大致地了解。通過這些方式換取業主的信任和支持。另外，對于根據政府指導價來制定物業管理費收費標準的，可以向政府提建議改善這一收費標準，按照當地政府確定的物價上漲系數、基本工資水平調整物業費收費比例，通過市場來制定物業管理費的標準。對于小區物業公司來說，其運營必然離不開必須的資金。只有有了一定的經濟基礎，有了一定的收入，才能促使小區物業公司改善一些基礎設施，改善一些管理手段，從而更好的為居民提供服務，激發物業從業人員優質服務的積極性，進一步維護小區的安定和團結。

2.促進物業管理科學化，不斷提升服務滿意度

要實現不斷提升服務質量的要求，需要促進物業管理科學化，采用現代科技進行管理。現在，很多物業管理公司還是運用傳統的管理方式，耗費了大量精力，造成物業管理存在較大難度，而且服務態度不佳。運用了新進手段，比如，運用電子板與公告小區信息，收費通知、收費情況公布等可以通過電子郵件公布，或者建立一個物業管理系統，業主們可以在系統里查詢到小區的各類信息，有效地提升了服務質量，提高業主們的滿意度。在安全上，可以進一步加強技防措施的運用，提升小區的安全管理水平。

3.提高物業管理從業人員素質，培養專業人才

物業管理水平的體現主要依賴于從業者的執行水平。這就說明建立專業性強，綜合素質高的物業管理人才隊伍的迫切性。因此，物業管理公司需要加強員工的培訓，定期對員工進行考核，從而使員工的專業水平不斷提升。對于考核成績優秀的員工，可以送到培訓學院專門學習，在學習在成長，逐漸提升其管理水平。對于物業公司的管理人員，要強化其服務意識，避免在服務的過程中和業主產生沖突。對于保安等流動人員，要通過加強素質教育、業務能力教育等，強化其責任意識，為他們提供更好的發展空間和更好的培訓，以增強隊伍的穩定性，維護小區的有序進行。同時，在物業公司提供服務的過程中，一定要以業主的需要為出發點，維護業主的利益，履行自己的責任。

4.加強業務委員會的監督作用

業主委員會是小區居民維護自身權益的自治組織。因此一定要在生活中予以加強，通過業主們的聯合，促使業主更好的表達意愿，促使物業公司更好的提供服務，促進小區管理的不斷發展和完善?！段飿I管理條例》從制度上賦予業務委員會對物業管理公司的監督權利與義務。因此在實際生活中，要加強業務委員會的監督作用，充分了解業主們的意愿，并把這些意愿對物業管理公司充分表達，為提高物業管理水平貢獻力量。具體來說，業主委員會可以通過定期不定期會議，來征求小區居民對于物業公司服務的意見和建議，并作為社區居民的代表向物業服務公司進行反饋。通過建立服務、監督、反饋、整改的良性機制，來加強和提高物業服務的質量和水平，促使物業管理服務效能的進一步提升，維護小區的和諧環境。

三、結語

物業管理是現代生活中很重要的環節，對于居民的幸福生活，對于社會的平安穩定都有重要的影響。因此在管理上必須對物業管理予以加強。只有加強物業管理，才能給居民提供一個安靜祥和的生活空間，才能保證和諧社會的穩定和發展。做好物業管理需要物業公司和業主的共同努力。物業管理公司要提升服務意識和專業度，業主要成立監督委員會，對于物業公司的行為給予監督，同時要積極履行交納費用等義務。只有物業管理公司和業主共同努力，才能保證社區環境的和諧安定。

作者：劉琳 單位：通用技術集團物業管理有限公司