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摘要：隨著我國房地產行業的快速發展，我國物業規模快速擴大，而在物業企業快速發展的過程中所面對的風險因素也在不斷增加。在這樣的背景下，物業企業想要實現營業目標，就需要加強財務管理，發現過去財務管理中存在的不足，并通過采取一系列措施進行優化。本文主要分析了在物業服務企業的財務管理過程中常見的問題，并提出相關對策加以解決，從而全面提升物業服務企業的財務管理水平，增加物業服務企業的財務管理收入。

關鍵詞：物業服務企業；財務管理；問題分析；對策措施

隨著我國經濟發展水平的不斷提升，以及我國城鎮化建設水平的不斷提升，當前我國城鎮人口數量不斷增加，并形成了諸多社區，基于上述背景，我國物業企業迎來了快速發展時期，但物業企業在快速發展的同時也面臨一定的挑戰。物業企業在服務與發展的過程中要想實現較好的經營，就需要保持較好的財務狀態，否則一旦物業企業在財務方面出現問題，輕則影響物業企業運營的穩定性，嚴重則可能導致物業企業面臨破產。但目前國內大多數物業企業并不重視財務管理，這導致物業企業在財務管理理念、財務管理機制以及財務管理手段方面均存在一定問題。

一、物業服務企業的業務特點及財務管理的具體內容

（一）物業服務企業的業務特點

在改革開放之后，我國經濟迅速發展，城市化進程十分迅速，在這樣的背景下，我國房地產行業發展規模日益壯大，房地產企業主要是建造房屋，而在房屋建造完畢竣工結算，并交給業主后，對業主所進行的后續服務則交由物業來完成，由此可見，物業服務屬于房地產行業的衍生服務，是房地產行業再循環中產生的一種服務性質的行業。物業服務涉及了房屋建設中后期對房屋裝修等環節的管理，也包括對小區綠環環境、公共設施、停車場等方面的管理與維護。相對其他產業而言，物業企業所提供的服務范圍較廣，且業務較為繁雜，這給物業企業進行財務核算與財務管理帶來了不便。

（二）物企服務企業財務管理的具體內容

財務管理工作是物業服務企業的重要工作之一，開展有效的財務管理工作能夠為物業企業的資金周轉提供有效保障，除此之外，還能夠加強物業企業的成本管理工作，實現企業利潤的最大化。當前物業企業的財務管理工作主要分為三個部分：首先，是對物業企業的各項資產進行清點與核算，全面了解物業企業的固定資產與非固定資產；其次，是對物業企業在運營過程中的成本進行核算與控制，幫助物業企業降低運營成本；最后，是對物業企業的現金流進行核算，對企業的收支情況進行核算，對盈利情況進行預估。

二、物業服務企業財務管理中的常見問題

（一）會計核算過程不規范

物業企業所涉及的服務較多，物業服務繁雜，一般而言，物業企業的服務范圍包括車位出租服務、物業管理服務、有償服務、廣告出租服務等方面，物業企業需要對各類型服務進行全面的會計核算，從而對企業資金進行控制，然而，物業企業服務范圍過大，涉及多個利益關聯方，導致物業服務企業會計核算難度通常較大，加之當前我國大部分物業企業的會計核算存在漏洞，賬目記錄不清晰、未能夠按照權責發生制要求進行記賬等現象時有發生，這使得會計賬目不能夠真實、全面且準確地反映物業企業的收入、支出和利潤情況。

（二）資產管理存在嚴重缺失

物業企業的資產眾多，不僅包括固定資產，同時還包含小區內的基礎設施、消防設施、工具設施、辦公設備設施等。而當前物業企業在經營的過程中，由于相關物業費用大多較低，且物業企業有償服務所獲得的收入比較有限，因此，當前大多數物業企業的收入較少，在這樣的背景下，物業企業需要通過成本控制，以及加強對相關資產的管理來實現預期盈利目標。否則一旦物業企業出現資產管理不當，導致資產出現丟失現象，則容易引起業主的不滿，進而出現業主不愿繳納或者延遲繳納物業費等現象。但目前大部分物業企業并不重視對相關資產進行管理，這導致物業企業經常出現資產重復購買或者丟失等情況，而這無疑在一定程度上增加了物業企業的經營成本。

（三）忽視財務風險分析控制

物業企業與其他傳統企業有較大區別，盡管物業企業的收入相對更加穩定，但是物業企業也承擔著管理責任風險、服務合同風險、承接查驗風險等風險。盡管物業企業面臨諸多風險，但是，目前國內大多數物業企業并沒有針對相關風險制定規范性的財務管理制度，而缺乏具體的財務管理制度，導致企業在財務管理過程中容易出現賬目不清、財務管理漏洞較大等現象，進而導致企業容易出現潛在財務風險。基于此，目前部分物業企業已經開始認識到制定和執行財務管理制度的重要性，并開始規范物業企業的財務制度，但是在財務制度的執行過程中由于缺乏監督，財務管理制度經常出現執行不到位等現象。

（四）缺乏必要的績效考核評價

通過績效考核評價企業的財務管理工作，能夠有效推動物業企業發現自身在財務管理過程中存在的薄弱之處，并提醒物業企業對相關薄弱之處進行整改，從而提升物業企業的財務管理水平。然而當前我國大多數物業企業在財務管理中多實行事后管理模式，加之績效考評制度缺乏對財務管理全過程的監督，導致物業企業在預算執行過程中經常與計劃預算之間存在較大偏差，這使得物業企業財務管理過程中經常需要對財務預算進行追加或者追減。

（五）尚未建立起業財融合的財務管理體系

業財融合是當前提升企業財務管理水平的重要方式，當前越來越多的企業開始在財務管理工作中應用業財融合管理模式。但是，當前在物業企業財務管理過程中，鮮少有企業建立完善的業財融合體系，大部分物業企業的業務部門與財務管理部門仍處于相對分離的狀態，財務部門缺乏與業務部門進行良性溝通的渠道。在財務部門開展工作的過程中，需要搜集物業企業在業務方面的真實數據，并根據相關數據進行財務記賬、核算與分析工作，從而實現財務成本控制與財務風險管理等目標，保障物業企業的穩定、持續經營。但由于缺乏業財融合體系，當前物業企業的各個業務部門缺乏配合財務管理部門工作的意識。例如，維修部門在進行維修的過程中，僅僅對已經損壞的設施進行修理，不具備節約維修成本的意識，以及及時向財務部門報告維修成本的意識。除此之外，財務管理部門的人員也鮮少主動向業務部門人員詢問業務開展過程中的相關成本費用情況，忽視了業務成本的重要性。要想實現業務部門與財務部門之間的高效溝通還需要加強信息化建設，構建財務管理信息化平臺，但是當前大部分物業企業并未建設起財務管理信息化平臺，無法加強物業企業財務部門與業務部門的溝通。

（六）尚未建立起財務共享平臺

目前大部分物業企業所管理的小區及商業樓不止一個，對物業企業所管理的小區及商業樓進行統一的財務管理能夠大大提升物業企業財務管理水平。首先，要想實現對各個小區和商業樓進行財務統一管理，就必須建立起統一的財務共享平臺，并通過財務共享平臺在物業企業內部采用統一的財務核算標準與工作流程，實現對各個小區財務的集中化管理，從而避免分散化財務管理所帶來的弊端。其次，建設財務共享平臺還能夠實現對物業企業所管理的各個小區的業務開展情況以及相關成本進行實時了解，增強財務數據的及時性與可靠性。最后，建立財務共享平臺后，在業務部門提交相關成本數據后，能夠通過平臺系統完成基本的賬務核算工作，從而減少財務管理的工作量，降低物業企業的財務人力成本。盡管財務共享平臺在物業企業中進行應用具有諸多優勢，但是目前，大部分物業企業由于對財務共享平臺的重要性認識不足，鮮少有物業企業引進和應用財務共享平臺。

三、物業服務企業財務管理問題的應對措施

（一）加強會計核算管理

為促進物業企業核算管理水平的提升，在物業企業中應該全面落實業財融合制度，從而提高物業企業財務核算的準確性，提升企業財務會計數據的真實性和可靠性。具體來說，在物業企業進行成本核算的過程中，需要按照成本的性質進行分類，對各類成本建立不同的成本核算賬目并進行獨立核算，同時在這一過程中結合權責發生制對各類費用進行識別和歸置。在物業企業進行應收賬款核算的過程中，則需要進行統一核算，并詳細記錄每一戶的應繳納費用，并定期發送應繳單給尚未繳納的業主。在費用管理方面，財務管理部門需要設立專項資金，并對專項資金進行細化，從而實現專款專用，加大物業企業對資金的管理和控制力度。最后，物業企業的財務核算工作離不開專業的財務核算人才，為此物業企業需要加強對企業現有財務管理人員的培訓，通過設立明確的培訓目標提升物業財務管理人員的業務水平，從而使其符合其所處崗位的要求。

（二）加強資產管理

物業資產管理的缺乏不僅會導致物業企業資產的流失，從而增加物業企業的成本，更為重要的是物業企業資產管理不當的行為會引發業主的不滿，誘發業主不愿繳納物業費等現象，在嚴重的情況下，還可能出現業主更換物業企業的現象。因此物業企業必須加強對資產管理的重視，并通過合理管理和利用現有資源提升物業服務水平，提升業主對物業服務的滿意度。為此，首先，物業企業需要對小區內各項資產種類、數量以及使用狀況進行詳細登記，從而全面掌握和了解物業現有資產情況，為后續資產的調配和使用打下堅實基礎；其次，物業企業需要配置專門的資產管理人員定期對相關資產進行盤點，并將相關資產信息更新記錄在信息系統中，從而提升資產管理的時效性，便于物業企業及時購買相關資產進行補充，或者對相關資產進行及時維護和修理；再次，需要嚴格控制相關資產的流轉，從而避免資產的流失，例如，在物業員工領用相關資產時，需要嚴格填寫領用記錄，并在領用記錄中明確預計歸還時間，從而防止資產流失；最后，需要定期清點資產實物與相關記錄是否一致，當資產出現丟失時，需要進行事后追蹤，并依據追責制度，進行嚴肅處理，從而使物業企業工作人員能夠自覺遵守資產管理的相關規定。

（三）加強財務風險控制

要想加強物業企業財務風險控制需要做到以下幾點：首先，物業企業需要健全財務管理制度，使財務管理過程中的每一環節的相關問題處理都能夠在財務管理制度中加以明確；其次，物業企業需要落實責任制，使在物業企業財務管理過程中的相關責任能夠落實到人，從而增強財務管理人員的責任意識，規范其財務管理行為；再次，需要加強對財務管理工作的監督與控制，而這就要求物業財務管理各崗位職能相互獨立且能夠互相監督，避免財務管理過于集中而出現違規現象；最后，需要對相關財務制度的執行進行內部控制，確保財務制度能夠落實到具體的工作中，從而使財務管理制度的效用能夠最大化。

（四）加強績效考核評價

首先，物業企業在事前就需要編制全面的預算管理工作計劃，根據物業企業過往的資金使用情況以及物業企業下一年度計劃進行預算編寫，并明確每一筆資金的預定用途；其次，物業企業在事中需要及時搜集企業實際的資金使用情況，并據此對預算執行過程進行考評，以及完成預算執行與預算編制的糾正工作，使預算執行與編制保持一致；最后，需要對企業資金使用效益進行評價，找出績效工作中的不足之處，并進行針對性的優化和調整，從而提升下一年度的預算管理水平，使績效考評機制能夠切實發揮作用。

（五）完善業財融合體系

物業企業要完善業財融合體系建設，一方面，物業企業需要通過購買財務信息化軟件來加強財務信息化平臺建設，從而使企業的業務信息與財務信息能夠得到及時溝通，幫助財務部門及時獲取相關業務數據，除此之外，企業還需要加強對員工的培養，使業務部門與財務部門的人員都能夠意識到開展業財融合工作的重要性，從而使其在工作過程中能夠積極主動地使用財務信息化平臺，及時傳遞業務數據信息。另一方面，在物業企業實現財務信息化之后，通過財務信息化平臺能夠實現對業務數據的自動化記賬與核算，財務工作人員能夠大大減少在財務記賬與核算方面的工作，基于此，財務工作人員需要進行工作轉型，首先，財務工作人員需要增強自身的財務分析能力，從而加強物業企業在財務風險等方面的能力提升；其次，財務工作人員需要在信息化平臺應用的實踐過程中，發現信息化平臺在應用過程中存在的問題，實現相關問題由下到上解決，進而實現物業企業業財融合水平的全面提升。

（六）建設財務共享體系

物業企業要想進行財務共享體系建設，一方面，物業企業需要加強財務共享平臺硬件和軟件設施建設，在構建硬件設施方面，物業企業可以購買配套硬件設施，而在軟件方面，由于建設財務共享平臺需要具備較高水平的計算機編程能力，而物業企業并不具備編寫財務共享平臺的能力，因此物業企業需要與當地的互聯網企業進行合作，在實現財務信息化的基礎上，建立起完善的財務共享平臺。另一方面，物業企業在應用財務共享平臺的過程中離不開財務管理人員，因此，物業企業需要加強對財務管理人員進行財務共享平臺方面的培訓。首先，需要讓財務管理人員認識到財務共享平臺對于提升財務管理工作效率的重要性，從而使其能夠積極主動地接受財務共享平臺后續使用操作方面的培訓；其次，物業企業需要加強對財務管理人員進行財務共享平臺操作使用方面的培訓，使其具備在日常財務工作過程中使用財務共享平臺的能力。

四、總結

在當前物業企業市場競爭較為激烈的背景下，物業企業要想實現較好的發展，就需要保持良好的財務狀況，只有這樣物業企業為業主所提供的服務才具有較強的資金支持，同時良好的財務狀況也能夠為物業企業后續擴大發展提供資金支持。但目前物業企業在財務管理過程中還存在沒有完善的財務管理機制，資產管理、會計核算以及缺少信息化平臺建設等方面的不足，這需要物業企業不斷完善自身的財務管理機制，健全資產管理與會計核算，并不斷提升物業財務管理人員的水平以及信息化建設水平，從而實現物業企業財務管理水平的全面提升。

作者：龔慧 單位：武漢錦繡方圓物業服務有限公司