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［摘要］在人們生活水平提高的背景下，民宅的居住質量已成為衡量當前生活水平的一種標準，這對各小區的物業管理也是一個較大的挑戰。對于民宅而言，通常會有一些位于頂層的民宅會出現漏雨滲水或外墻滲漏的現象，基于此，本文結合物業管理中的房屋滲漏維修過程中容易出現的問題進行分析，并對該技術的關鍵要點展開深入探討和研究，供相關從業者參考。

［關鍵詞］物業管理；房屋滲漏維修；維修技術

引言

房屋在正常的使用過程中非常容易出現滲漏情況，針對此類情況需要物業部門前去維修，通常來看，處理房屋滲漏問題的水平對于物業而言非常重要，由于此環節涉及到一定的技術問題，物業部門應加大對滲漏問題的研究力度，減少此現象對人們的日常居住帶來的影響。

1房屋出現滲漏情況的原因具體分析

1.1基礎設施的建設質量較低

通常來看，在建筑工程正式施工前，房屋會設有一層保溫層，該保溫層中則留有干濕部兩部分。其中，若線圈結構的材料附著于墻壁之上，溫度較高的瀝青會進入一個非常快的蒸發狀態，使屋頂的水基內部水分蒸發。建筑環境的溫度一旦發生變化（主要指升高），水分就會被蒸發，進而致使線圈鼓起，水分含量過高的甚至會出現腐爛現象。蒸發現象對橡膠顆粒的分子運動造成了一定的影響，在一定程度上阻礙了膜的生成，而這會直接導致涂層間結合力的降低，造成房屋、外墻滲漏。若在房屋建設過程中使用防水材料，則會在很大程度上降低水分蒸發帶來的影響，改善線圈狀態。

1.2線圈問題

線圈的具體位置與預期設計不符，同時兩個線圈的寬度稍顯不足，也非常容易導致滲漏。通常來講，線圈中的長圈部分與搭接部分至少為70mm，而短線圈部分的搭接距離最低要控制在100mm。若在建設房屋工程的過程中，相關施工人員沒有對此加強控制或細節管理，則會在很大程度上造成材料之間出現過多雜物。

1.3屋面、找平層的強度缺失

屋面頂板的表面若存在一定的不均勻、不平整情況以及找平層的強度無法達到施工要求的規范標準，此前提下，則會在很大程度上導致防水層的表面出現積水現象，并無法排除，進而出現大面積聚水滴，致使屋面被腐蝕，出現滲漏現象。導致此現象的另一個原因則是基礎材料的表面無法達到光滑程度，涂膜的厚度也稍顯不足，致使玻璃布之間不夠整齊，致使涂層與砂漿的粘結力有所降低[1]。

2物業管理的日常維護是房屋滲漏的關鍵

若居民房屋沒有相對完整的質量保證體系，負責房屋工程的維修人員需根據房屋的具體維修方式予以定期檢查，檢查內容主要包括對房屋外墻的防水情況的檢查，并將檢查結果及時反饋至業主并加強溝通，還需對房屋滲漏的基本情況進行全面掌握和了解，以確保能夠在第一時間制定相關的維修預案，降低房屋滲漏幾率。

2.1防水層的防水效果不佳

若屋面的防水層失去了基本的防水效果，同時滲漏的實際面積比較小，可鋪設一種玻纖胎改性瀝青防水材料，該材料屬于一種復合材料，該材料中的玻纖氈與改性瀝青可充當覆蓋層，該材料的兩側覆有絕緣材料，可以形成高密度的防水組合，進一步提高防水性能。部分防水層的材料雖然有著低溫彈性的明顯特征，但是該材料的延伸性不高，通常適用于容易出現變形的地下工況以及屋面環境。它可作為碾壓材料與堵漏、防水涂料等材料共同作用，屬于一種非常厚的且能夠固化的材料涂層，同時，此類材料的固化時間通常比較長，所以不太適合長時間放置。

2.2小部分漏雨

住宅的屋面防水層若沒有明顯的故障，并只產生了部分漏雨的狀況，而這種情況屬于工程遺留問題，在該房屋的建造過程中出現了材料割裂現象。此時，相關的施工人員可向出現裂口或裂痕的區域填充特殊的防水材料的貼片，在完成填充后，也需定期關注此區域的情況，避免維修失效。

2.3大面積滲漏

若此房屋的滲漏情況過于嚴重，面積非常大，那么在進行防水處理之前需對此區域進行維修。首先，將防水層拆除，出現大面積滲漏情況下的防水層已不具備最基本的防水功能，所以為避免防水層影響到保溫層，維修過程中應首先確保保溫層的干燥。防水層額外存留的蒸汽會對隔熱效果產生非常明顯的影響，進而使得防水層出現膨脹、破裂情況。

3房屋滲漏維修施工各個階段的要點分析

當前階段，在我國現代化規模不斷擴大的過程中，建筑工程行業的發展進入嶄新階段，但現代城市中，除了新型的高層建筑，還留有一部分年代久遠的老舊房子。這類房子通常年久失修，一開始的細微滲漏情況并沒有得到重視，致使滲漏部分逐步擴大，維修難度也直線上升。這種老房子占據全國房屋比例相當之大，加之缺少日常維護，絕大部分的老舊房屋已經無法滿足日常的居住需要，并遠遠超出了規定的使用年限，房屋內部的防水材料或管道等方面已經不具備任何使用價值，這種情況便需要該小區物業部門對此進行專業維修，盡可能減少滲漏情況對業主帶來的經濟損失。一般來說，房屋容易出現滲漏現象的部分一般在屋頂或者外墻，這兩個部分出現滲漏的幾率要更大一些，而滲漏情況會為居住在此的業主帶來非常大的麻煩，若滲漏情況嚴重也會造成室內裝置的損害，增加額外的經濟支出和維修成本?；诖?，為減少額外的經濟損失，物業部門應根據現場滲漏情況排查滲漏點，針對性地對其進行修補并落實相關的維護措施，適當增強房屋的防滲漏水平，進而提高相關居住人員的生活質量。在針對滲漏部分的維修過程中，物業管理人員首先應具備查詢該部分出現滲漏情況的根本原因，若相關人員缺乏此能力，應及時向上級匯報，派遣相關的技術人員，這樣才能保障滲漏部分可以被針對性地修補和加強。

3.1基層處理

具體到房屋出現滲漏現象的根本原因以及防滲漏措施的落實方法，都是各物業部門應著重加強的工作技巧和任務，物業部門應定期組織維修培訓，并根據各類房屋滲漏案例進行全面分析，以保障物業人員能夠根據房屋的現場情況制定針對性解決方案。在實施維修的施工過程中，物業管理人員應結合滲漏特征著重加強以下三個部分的檢查，第一，在開展修補作業時，施工人員應對卷材進行全面檢查，避免出現材料問題影響后續的維修效果，若確定沒有任何問題，再繼續鋪貼。鋪貼過程中若卷材出現氣泡或鼓起現象，應將鼓起部分割開，并使用合適的材料對其修補。為避免卷材出現起鼓或開裂的現象，施工人員應首先將房屋內基層的溫度、濕度控制在標準范圍內，一定要在干燥的環境中進行此環節的施工，并且要考慮施工期間的天氣因素，盡可能在晴天施工，因為雨水天氣會對施工環境的干燥程度造成不同程度的破壞，并造成防水材料受潮，最終使得維修效果不佳。在該環節的施工過程中，基層也應盡量確保表面平整、光滑，表面凹凸不平極易使得卷材粘貼不牢靠，防水效果大打折扣。通常來看，民宅工程通常在冬季開工，年末前后建成，而防水工程的施工時間設置在春夏期間，確保該工程能夠在施工之前完成，所以防水工程的建設期間要確保環境中的水分含量能夠控制在一個較低的范圍內，并確?；鶎拥母稍锍潭?，這樣才能使防水材料的連結度得到保障。其中，屋面以及外墻的防水施工過程。會涉及一定的地基處理工作，該環節的工作質量會對房屋防水功能起到關鍵性的影響作用?；鶎犹幚淼氖┕りP鍵點主要是加強基面的強度和剛度，減少基層發生形變的概率。具體到屋面防水，可按照一比三的水泥與砂漿進行混合，其混合體可控制在15mm，形成基面底座，底座的表面須平滑、干凈。該環節的施工過程中，其整體含水量應控制在8%左右。而砂漿材料的強度也要達到相應的硬度要求。

3.2加強防滲漏細節的施工質量

通常來看，房屋中容易出現滲漏情況的位置主要有屋面與縱向墻的交界線區域，以及屋頂的邊緣，或雨水的出水口等區域都屬于防水工程中容易出現問題的部分。若維護工作的處理有所欠缺，則會加大滲漏情況的出現概率，所以施工過程中施工人員須針對性加強對溝槽以及相關部件的防水措施。所以，應在具體的設計需求中加大黏合帶與線圈層的黏合度，還應合理利用密封劑對輥端區域進行加固作業，提升該區域的強度。滾動材料方面，也應設置80mm排水屋檐，使其達到相應的填充效果，完成后立即密封。關于屋面管在伸長后其接頭區域出現的滲漏情況，施工人員應對該管體附近的找平層做相關處理，可適當更改其形狀，錐形臺為最佳。然后，在填平層的溝槽內填充適量的防水固體材料，其中防水層應與接縫牢固連結，避免因水分蒸發過程中該材料產生的形變問題。而在出口處方面，該區域的防水附加層應在5%以上，同時，需將附加層的周圍直徑控制在500mm內，并合理利用防水涂層對此區域進行穩固密封，厚度應在2mm以上。其中，該區域與底座之間可適當加大接觸面積，在20mm深的凹槽內填充一定的密封材料。

3.3科學鋪設防水卷材

對防水卷材來說，卷材施工主要是對其進行噴烤作業，并確保噴烤過程中卷材的整體受熱要保持在一個相對均勻的程度，同時，要著重對卷材的密封性進行檢查，這是確保該材料能夠起到防水效果的關鍵部分。油氈材料的粘貼工作也要進行密封性和質量檢查，施工人員一定要確保該材料的粘貼密實度。這種方式能夠最大程度地降低水分蒸發后形成氣泡的概率，以此增強防水性和密封性。在對滲漏部分進行維修后，要時刻注意氣泡的出現，并第一時間對其進行解決，避免對后續防水施工作業造成阻礙和影響。除此之外，施工人員應考慮到防水層的問題，若防水層由于密封性出現了起鼓現象，那么該氣泡內存在的氣體會通過熱作用逐漸膨脹，使得材料的密封性進一步遭到破壞。同時，這也會致使水蒸氣積聚成水滴，并逐漸累積最終流入防水卷材的內部甚至防水層的下端，由于空間構成以及材料的防水性能，使得其中的水分無法排出，進而造成防水層的表面出現腐爛或者長時間受到水體侵蝕而發生卷材脫落現象。所以，在正常開展施工流程之外，還需對防水材料進行優選，確保材料具有一定的彈性，能夠對溫度的變化做出適當反應。在科學的防水卷材鋪設方法中，其鋪設方向首先應全面考慮屋面的坡度，屋面的坡度能夠在一定程度上影響到卷材的防水效果，所以，施工人員應根據此因素確定卷材的具體位置。若屋面的坡度低于規定的標準數值，則應對其展開平行鋪設，再從檐口到防水卷材長度較長的一側、其外沿應按照具體的流動方向設置，促使短邊順利引導風向。若坡度在15%以上，相關材料應在屋頂中保持一種垂直狀態，同時，滾動材料也需保持在越過屋脊的狀態[2]。

3.4其他

在落實房屋滲漏維修技術的過程中，物業部門也需做好日常維護工作，以便能夠在第一時間落實維修工作，減少滲漏問題造成的影響，保障用戶的合法權益。一般來說，針對房屋維修的日常工作主要包含以下幾個關鍵點，首先是管道的疏通，要做到定期疏通落水管、雨水斗等裝置，并對管道的質量進行檢查，若管道出現質量問題也會導致排水受阻、造成滲漏，所以加大日常的水管質量及運行狀態的管理力度，在完成定期檢查工作后，可建立檢驗檔案，對維修時間、地點、具體的部分等方面進行詳細記錄，完成后可在相關部門尋找責任人進行核實并簽字。由于部分落水管的管徑較細，可在積水范圍較大的屋面的天溝兩側增設溢水口，但需注意保留雨水罩，該裝置能夠有效截留草根、大顆粒泥沙等物質，能夠在避免落水管發生堵塞方面起到非常明顯的作用。其次，提高房屋尤其是屋面的清掃作業次數，通常來看，屋面的清掃作業每年都應開展至少兩次以上，這種方式能夠及時觀察到屋面的具體狀況，還包括山墻、擋風板、女兒墻等部分需加大清掃力度和維護質量，此類區域需提高清掃頻率，每兩月展開一次深入清掃作業為最佳，在這種方式下還能夠有針對性地減少屋面的實際荷載，減少對建筑物的屋面由于沒有及時清理的堵塞情況而加重的建筑物滲漏程度。天窗部位也需得到物業管理部門的重視，天窗部分的檢修工作若沒有落實到位，或檢修質量無法得到保障，那么窗扇部分出現變形的概率會非常大，從而直接加大了后續的開關失效，以及表面的油漆材料出現剝落或腐爛，以及銹蝕等狀態，進而加劇了房屋滲漏，對屋面造成非常嚴重的侵蝕作用。最后，減少房屋滲漏產生的影響的有效方式還包括對屋面蒸汽管道裝置的定期質量檢驗及管理工作，由于蒸汽的溫度非常高，并含有一定的水分，會促使屋面的加速老化，造成建筑表面材料的開裂與腐蝕，如不對其進行針對性處理，其腐蝕作用會進一步滲入建筑結構，降低建筑結構的安全性，所以，相關人員需對蒸汽管道裝置制定嚴格的管理方案，提高管理力度，在保障檢修次數后可根據實際情況選擇是否增設保護隔層。基于此，物業部門在提高原有的檢驗工作質量基礎上，還應逐步完善對整個建筑外層的防水功能的思考。房屋防滲漏工作的落實過程中，還包括居住者、管理人員等方面的行為約束。檢修人員也需在作業區域盡量保持較輕的力度，避免檢修工具等對其表面造成破壞。

4結論

總的來看，房屋滲漏情況會在一定程度上加大房屋結構的破壞，進而使得房屋安全性受到威脅，同時，也會增加業主在居住過程中的維護負擔，非常不利于物業部門在該小區內的聲譽。所以，物業部門應針對房屋滲漏情況加大處理力度，并逐步完善解決措施，為改善該小區居民的生活質量以及房屋使用質量打下堅實的基礎。

參考文獻

[1]胡志兵.外墻防滲漏施工技術在房屋建筑工程中的應用[J].中國建筑裝飾裝修，2021（6）：150-151.

[2]胡建文.解決建筑滲漏等工程質量常見問題需要攻堅克難、真抓實干[J].住宅與房地產，2021（17）：12-13.

作者：柯珊 單位：青島酒店管理職業技術學院