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摘要：近年來，隨著城鎮化進程加快，居民消費水平不斷地提高，政府鼓勵政策的加強，物業管理行業已經邁入快速發展的時期，許多物業企業規模也不斷擴大，甚至發展成為集團企業，物業企業間競爭也日益激烈。但從目前看，中小型物業企業仍居多數，并存在著一系列的發展阻礙，尤其是在資產管理上面臨著很多問題。本文闡述了物業服務企業資產管理的含義，以及資產管理對服務業企業的重要性，同時對中小型物業企業在資產管理上存在的問題進行研究分析，并提出了解決對策。

關鍵詞：物業服務業；資產管理；問題；對策

根據中物研協和上海易居地產研究院中國房地產測評中心聯合《2020物業服務企業綜合實力測評研究報告》顯示，2019年全國物業管理行業總面積約為310億平方米，預計到2020年我國物業管理面積發展指數達到244.1，行業規模將突破330億平方米。伴隨而來的是中小企業的競爭力加大，從目前中小企業物業發展形勢看，很多中小物業企業在服務上無法得到業主的認可、沖突不斷、物業費收繳困難，導致資金不足而無法開展其他項目活動，如此惡性循環，最終造成物業管理困難，服務質量下降。所以，如何提高物業企業資產管理顯得尤為重要。

一、物業服務企業資產管理概述

1.物業企業資產管理的含義

物業服務企業資產，從狹義上看，物業資產是指財務報表上的資產，大致包括如下幾項：貨幣資金、應收或預付賬款、其他應收款、代付款項、固定資產、低值易耗品等。從廣義上，物業對管轄范圍內的設施進行維護維修、綠化保養、設備增添，都屬于物業資產管理的范疇。物業服務企業資產管理即對物業企業所擁有的資產進行合理有效配置，包括資金的管理和物業設備的維護等。通過一系列的方式，使之有效利用，充分發揮，將其所擁有的資產效益最大化，從而幫助企業保持較好的發展狀態。

2.物業企業資產管理的重要性

（1）有利于提高資產管理水平。企業管理者通過對物業企業資產進行管理，可以更好地了解企業資產的構成，深化資產管理的概念，認識到資產管理的重要性。財務人員通過對各項資產的精細比對，可以尋找到適合每一項資產的管理方式。如小額的水電費、電梯門禁卡押金等，收繳頻率較高，僅以現金方式收取，會大大降低收費效率，所以根據人們的支付習慣，采用微信、支付寶等現代化的收取方式，開通企業收款二維碼，更便于費用的收取。或者是每月及時對應收未收款項進行催繳，提高應收款周轉率等，各項資金的回收速度加快，往來掛賬減少，賬目清晰，從而大大提高企業資產的管理水平。

（2）有利于優化企業資產配置，提高服務質量。對物業企業來說，涉及的資產點多、面廣，稍有一處管理不當，可能造成的是其他問題的出現。例如，物業服務業日常涉及的物業維修領料相對較多，低值易耗品消耗量較大。針對此項資產，企業可以對物品的領用加以規范和限制，并根據需求適當調整，以提高資產使用效率，降低辦公成本。同時，加大物業費收款力度，及時催收賬款，從而使公司資金有效回收，保證了企業有充足的資金利用，可以促使企業改善公共區域設施設備，提升服務質量。因此，資產管理使得各項資產得到了合理分配和統籌，在資產配置上更具合理性。

（3）有利于提高企業盈利能力，提高競爭力。物業服務企業工作的核心是保障服務區域保持良好的運營狀態，從而達到客戶的滿意，最終保證企業資產保值和增值。對大多數企業來說，物業費用是收入的主要來源，資產管理使得物業費用得到了有效地收回，充足的資金不僅促進了企業的營運，也保證了物業設施的維護。另外，對企業的資產進行有效的管理，可以充分發揮資產的使用效率，順利地解決物業管理過程中存在的問題，提高客戶的滿意度，從而加速物業費用的回收，并加速企業發展壯大，擴展服務范圍，提高企業知名度，最終提高企業的盈利能力和競爭力。

二、物業服務企業資產管理存在的問題

1.企業管理者資產管理意識薄弱

首先，從國內現狀看，目前中小型物業公司大多存在著工作人員多、招聘門檻低、專業能力差的問題，尤其是企業的管理人員和財務人員大多數都缺乏專業的資產管理知識。很多管理者關注的重心只是在物業費收取和物業維護上，而不注重企業資產的管理，也不注重財務人員的相關培訓，更意識不到資產管理不到位會引起一系列問題。其次，由于管理者的意識缺乏，導致公司員工也都意識不到資產管理重要性，尤其是一些公司財務部門的工作人員，從未將資產管理劃入工作范疇，也沒有資產管理的概念。但是隨著客戶和業主對服務品質的要求越來越高，資產管理意識的欠缺必然會導致物業服務的不到位。

2.資產管理內控制度不完善

目前，很多中小型物業企業并未將資產管理的概念納入管理制度中，也沒有設置專門的部門進行管理。一方面，從資金流上看，中小物業企業流動資金的主要來源是業務或客戶的物業服務費收入，資金收入的保證使得物業資產得以有效配置，而很多企業在物業費收取上困難重重，導致應收款項掛賬額度過大。另一方面，很多企業存在著固定資產不能及時清理報廢，維修領料管理混亂等問題。資產管理不善導致企業資產分配不均，賬面虧空，入不敷出。諸如此類問題歸根結底是因為企業沒有有效的資產管控制度，導致各部門人員無視問題的存在，長此以往，必然會影響服務質量和公司的長遠發展。

3.資產管理方式缺乏創新性

隨著經濟的發展，科技水平的提高，業主對物業服務質量需求的加大，傳統的物業資產管理方式呈現出粗放、浪費時間、低效的特點。一方面，體現在各部門之間工作協調性差，數據分享不及時。例如，在企業設備的使用上，部門之間無法達到信息共享，致使多個部門同時申請使用一項資產，造成資產的管理混亂。另一方面，企業對物業物資領用等進行手工登記，導致資產清查效率降低、盤點困難、資產流失嚴重，各部門間無法統籌，管理效率降低。

三、物業服務企業資產管理的改進措施

物業企業在資產管理上存在的問題以及局限性，不僅限制了企業的資金配置，浪費了資源消耗，更降低了企業的綜合競爭力。所以，如何解決這些問題，完善資產管理，已成為企業管理的重中之重。

1.增強管理人員資產管理意識

第一，企業應積極開展有關資產管理內容的會議和培訓，使各部門人員了解資產管理的價值和意義，使資產管理意識滲透到企業每一位員工的內心。第二，企業可以向行業標桿進行學習，吸取好的管理理念，讓員工樹立錢物等同的思想。第三，企業可以把資產管理納入績效考核層面，對管理優秀的部門進行表彰。對忽視制度，不守規則的部門或員工進行懲罰。績效考核可以使員工更加重視此項工作，并切實維護公司的資產。久而久之，資產管理的理念就會成為企業文化的一部分，并能夠長久地執行下去。

2.建立健全企業資產管理內控制度

企業內控制度是員工遵循的根本，要想樹立資產管理理念，最根本的是要建立資產管理制度。首先，企業應根據現有的資產管理制度進行查缺補漏，根據新環境下的資產管理要求對制度進行完善。例如，企業可以確定各個崗位的工作任務和管理權限，將資產管理概念融入企業的各個部門，從管理層到基層，根據級別和權責對資產進行權責分配。其次，企業可以細化資產管理方式，加強對企業全員做制度的培訓，明確資產分類和使用流程，建立資產清查盤存制，定期對資產進行盤查，確保賬實相符，各部門也應與財務部門進行有效溝通，定期進行賬實核對。

3.完善資產管理方式，提高信息化管理水平

隨著人們生活質量的提高，對物業服務水平的要求也在不斷提升。科學技術的應用要求企業需建立統一的資產管理平臺，規避資產管理在各部門中掌握信息不全面的狀況。一方面，企業可以通過辦公自動化，實行對所有資產進行分類、登記、核算，同時財務部門可以向其他部門開放部分可查閱的權限，其他部門也有權力操控自己對應的權限模塊，使各部門都能隨時隨地對資產進行核查。另一方面，企業財務人員應熟練掌握財務系統的應用，應定期進行賬實核查，及時進行往來清賬，清晰每月的財務數據，督促相關部門及時催收業務收費，促進部門間的協作，使各部門間能夠及時有效的溝通，并對數據上出現的錯誤能夠及時有效的反饋與更正，以達到提高企業的數據共享水平，強化信息化建設水平，提高資產管理效率的效果，從而促進資產的利用和資金的有效配置。

四、結語

隨著大型物業公司不斷地擴張，中小型物業企業應充分認識自身發展的阻礙和物業行業競爭的激烈，完善資產管理體系，加強資金的有效利用，優化資產配置，轉變管理思路，提供更好的服務，達到其自身的保值和增值。通過借助現代化的管理手段來進行資產管理，同時提高員工的整體資產管理意識和綜合素質，創新管理模式，使管理經營更加智能化，服務更加多元化，資產配置更加多樣化，從而提高自身的競爭力，在競爭中處于不敗之地。

作者：趙美玉 單位：哈爾濱科谷國際采購服務中心有限公司