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作為城市管理的重要組成部分，不斷提升物業管理水平，對推動構建共建、共治、共享的可持續化發展治理格局有著十分重要的作用。截至2020年11月，通過工商部門查詢北京全市在業、存續的企業中，有物業管理經營范圍的達到41000余家。物業服務業態從住宅類型，已經延伸到商業、寫字樓、醫院、院校、景區、監獄等多個類型。物業在管服務總建筑面積約8億平方米。物業管理服務的從業人員有管理人員、財務人員、客服人員、秩序維護人員、保潔人員、綠化人員、設施設備維修養護人員等約80萬人。

一、“質價不符”

日益增多的物業管理糾紛已成為制約行業健康發展、影響社區穩定的重要因素。當下，物業管理行業矛盾最突出的物業類型是住宅區物業。由物業服務費引發的問題最為突出。住宅物業從選聘物業開始制定物業服務費，收費標準從每平米每月0.1元到10多元不等。其中，無論物業是否更換，物業服務費從沒有上調過的占全部在管物業項目的95%以上。物業管理收費標準嚴重背離服務成本，難以上調是制約物業管理健康發展的瓶頸問題，勢必造成行業虧損、物業服務質量下降、公共設施及共用設備不能及時維護、棄管等問題。可以說，不交物業服務費行為損害已交費業主利益，也是對房屋共用設施設備維護養護費用的拖欠行為。由于部分業主自覺性不高，導致物業管理企業把很多精力用于催繳物業服務費或訴訟中，影響正常服務工作。物業自身配套及硬件環境方面的先天缺失，影響物業服務水平提升。如停車位不足、沒有電梯或電梯維保不及時、公共管網等設施設備老化等問題，影響著物業管理規范化發展。在物業服務質量方面，由于物業服務經費不足或物業服務企業誠信問題，導致物業管理服務質量下降，沒有按照合同要求履約，這種“質價不符”，造成業主與物業管理企業之間雙方不平衡。此外，在物業承接查驗方面，北京市目前沒有對物業管理進行強制性前期物業承接查驗及新老物業交接查驗要求，也沒有明確承接查驗的費用由誰承擔。造成物業交接環節沒有備案，無據可查，為后期的物業質量及物業管理糾紛埋下隱患。

二、對策建議

進一步健全物業管理法規與基本制度體系是物業管理法治化、規范化發展的保障。如：研究制定和出臺《北京市物業管理條例》相關配套文件；做好物業管理法規與相關部門法規的有效銜接。一方面，解決物業管理法規已經作出明確規定但相關法規未規定或規定不清晰的有關事項（如物業管理用房配建問題），另一方面，在相關部門立法中，避免與物業管理法規的沖突和脫節。進一步促進政府支持物業管理發展的政策措施。通過健全政府購買物業服務的工作機制，對依法協助政府相關部門開展違章搭建監管、垃圾分類、出租屋管理、流動人口管理、計生管理、組織社區文化活動等工作的物業服務企業支付相關費用，引導物業服務企業利用自身資源積極參加社區建設和社區服務，支持物業管理行業的健康發展。提前整體規劃“未來社區”的布局。全面推進物業服務標準化工作。一是建立規范化的物業服務標準體系。包括綠色物業管理導則、物業服務通用規范、物業服務分類規范、物業服務專項規范、企業內部專項服務標準等。二是按不同物業類型推行項目物業服務標準化。通過制定保障房、政府物業、超高層物業、工業區物業、商業物業、醫院物業、地鐵物業等分類分級的服務標準以及設施設備保養、秩序維護、園林綠化、衛生保潔及其他特約服務等分業的專項服務規范，力求以質價相符的物業服務水準滿足不同層次、不同消費類型的各類服務對象的服務要求。完善物業服務價格形成和調節機制。在堅持“物業服務收費實行政府指導價和市場調節價相結合原則”的基礎上，完善物業管理市場的物業服務價格機制。一是完善物業服務價格形成機制。通過適時調整物業服務收費的政府指導價、規范物業服務成本（支出）測算、提高業主大會及業主委員會的物業服務議價能力等措施，建立科學的物業服務價格形成機制。二是完善物業服務價格調節機制。通過細化相關法規和標準，逐步建立物業服務價格與物價指數和服務成本變動的關聯調節機制，實現物業服務價格標準能夠隨著人工成本、物料成本等服務成本的變動而適時調整。三是建立物業服務第三方監理審計、評估制度。促進物業服務質量評價、物業服務價格標準測算的科學、透明，從根本上解決物業服務費與物價指數及人工成本的同步上調機制。此外，還要加大社區物業管理糾紛調處力度。通過逐步建立以人民調解和行業調解為主、以行政調處和司法調處為輔、“以防為主、防治并重”的社區物業管理糾紛調處機制，凈化北京市物業管理行業發展環境。一是整合部門和社會資源，著力健全社區物業管理糾紛人民調解機制。通過整合各部門現有資源，將物業管理納入社區人民調解體系，吸收政府主管部門、行業組織、物業服務企業、業主委員會、社區法官、律師和社區內主要企事業單位代表參加，明確由社區居委會負責牽頭協調，在基層形成對物業管理糾紛強有力的聯合調處體系。二是提高行業協會的公信力，充分發揮行業調解的作用。利用好《北京市物業管理條例》賦予北京市物業管理行業協會、北京市物業服務評估監理協會的權利，將“業必歸會”制度落到實處；通過加強協會自身建設和輿論宣傳等途徑切實增強行業協會的社會公信力，提高企業、業主對行業協會的認同度；爭取人民法院、公安等部門對行業調解工作的支持，建立多層級的物業管理調解員名冊。

作者:無 單位:民盟北京市委員會