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摘要：近三十年來，由于我國房屋運營管理制度的重視和改革，房屋從傳統的計劃經濟和市場體制下的住房配給以及租賃的方式逐漸演變為對于個人的家庭私有房屋產權，因此也從單純用于生活和居住的場所而逐步衍生出多種商品的屬性，從物質追求方面，它不僅體現著個人與家庭的關系和生活品質，也成為社會地位體現以及家庭財富作為比拼的象征，從精神需求方面，居住者從單純公共區域管理需求轉變為對于房屋財產、房屋擁有者的生活標配需求，綜上所述，我國國民對于物業服務行業的高度重視程度、接納程度及對于物業維權的程度隨之不斷提高和增長，并在全新的互聯網經濟時代對于物業的經營管理提出了更卓越的技術要求，同時也為物業企業帶來了全新的發展機遇和更艱巨的挑戰。物業行業正面臨著三十年來從傳統走向創新，從封閉走向市場化、競爭逐步白熱化的階段，如何不斷提升物業企業的財務運營管理能力，如何制定適用于企業運營的財務管理策略、創造更高的真實利潤率，如何降低和規避內部管理風險，這些都是物業行業在未來走向輝煌的重中之舉。本文主要運用了文獻分析研究、案例分析研究、數據分析等多種研究方法，將財務理論與企業實際情況相緊密結合，根據物業公司財務管理的發展現狀進行分析，披露出目前企業財務管理過程中產生的一些突出問題及其原因，研究如何通過有效措施來改進和制定優化財務管理方法的策略。

關鍵詞：財務預算管理；價值鏈；物業行業

引言

隨著公司新業務板塊的快速發展，為了進一步探索經營管理發展的新路徑，大中型物業公司不斷進行業務梳理和組織變革，因此投入更多的人力、物力以及時間來試圖開拓一條有利于物業經營管理快速發展的新途徑。針對這種復雜的情況，如何通過業務和財務大數據平臺的搭建打通企業內部價值創造的通道和壁壘，其對研究和應用具有重要的前瞻性和現實意義。本文提出了物業管理行業精細化的封閉式財務管理模式，前人在對物業各業務部門的財務管理上已經提出了如何建立高效的部門內控財務管理機制、建立較為完善的物業成本管理風險分析的機制及全面分析如何提升物業財務管理部門和人員的實際業務素質的觀點進行研究，卻沒有充分考慮到各部門和物業公司本身的財務管理特征和要求，本文基于以預算管理為導向、內部控制為核心、流程再造為牽引的管理模式，彌補了在物業管理模式中的缺陷和不足。

1案例分析

根據前瞻產業研究院數據顯示，2019年中國物業管理行業百強經營收入均值達到10.40億元，百強總收入高達萬億，同比2018年增速超過30%；管理物業總面積達10,698億平方米，同比增長15.08%，頭部企業管理面積均值達4279萬平方米，市場占有率逐年提升；從業人口突破1000萬人。2020年春節假期爆發的疫情使大量的物業人始終堅守在一線，為千千萬萬個家庭保駕護航。隨著物業服務“最后100米”作用的凸顯，以共同抗擊疫情為契機，物業服務企業也迎來了新的機遇。由于本文選用的案例公司處于組織變革中，對于各業務板塊進行重新劃分，并對財務組織及財務人員崗位職責進行了重新定義，使得業務發展過程中的財務管理問題逐步凸顯，剛剛進行業財一體化融合的案例物業公司，還有很多領域沒有進行深入挖掘，財務管理也需要隨著業財的充分融合、跨部門的充分溝通、協調和認同，使整個組織的戰略目標逐步邁向統一。

2全面預算管理理論

全面預算管理是企業在經營戰略目標的制定和引導下，對公司未來整體經濟事項戰略管理和財務管理工作的影響進行全方位、全維度的戰略制定和經營活動的預測，同時通過設定經營預算指標并對其進行實際執行進度強有力的過程管控，通過實際完成情況與設定的經營預算戰略目標進行實時的對照和執行情況綜合分析，從而及時、隨時的掌握公司經營發展進度，并為企業管理層對戰略管理活動的開展提供方向，有效地幫助企業管理層從最大程度上完成設定的企業經營戰略目標，為投資者、債權人以及員工實現公司紅利的分配。20世紀中葉，以自然人的行為及行為產生原因作為主要研究對象的行為科學學派得到了充分發展，它起源于霍桑實驗，并證明工人不是被動的、孤立的個體，區別于把重點放在對“事和物”管理上的傳統古典管理理論，行為管理科學家則著重研究結構和組織，注重研究人的心理因素及研究人在具體的組織和生活中的各種管理行為和方式，形成了“標準預算管理”的模式，在世界經濟體間被大部分企業所廣泛接受和應用，從而誕生了零基預算、彈性預算等百花齊放的預算控制管理方法。20世紀90年代后期，隨著移動互聯網和新一代計算機的廣泛應用及先進的現代信息化建設的發展和普及，企業資源管理計劃(ERP)隨之面世。企業資源管理計劃是將企業內部整體資源分解成多個組織系統，彼此間相互協調及合作，然后再對企業進行價值鏈統籌管理，形成了以企業價值鏈系統為基本預算管理單元的企業預算統籌計劃管理模型。企業信息化預算管理方法主要是通過全面的預算業務管理信息系統來設計和實現的，企業通過該系統可以進行全面預算管理工作，如下圖1所示，包括進行經營活動的預算編制工作，涉及基礎業務及財務預算、投資及融資活動的預算等，同時，還可以通過系統進行預算指標的下達、監督預算過程的實施、進行預算指標調整事項的評估，最后對預算執行情況進行考核和評定。全面預算管理系統當前已在中國各大中型企業中得到了廣泛應用，比如龍湖集團、華潤集團、阿里巴巴集團、中糧集團、中國建筑等一大批作為行業龍頭的大中型企業，都通過信息系統聯手景天華創管理咨詢有限公司成功的實施了全面的預算管理信息系統。下圖2為是景天華創公司專門為華為等企業用戶量身設計的以預算為基礎的全面預算管理信息系統的流程圖。

3物業公司財務預算管理現狀

大中型物業公司通過建立財務共享服務中心，“解放”了一線財務運營人員處理財務數據的基礎工作，通過打造更加專業化的業務財務組織，讓財務人員通過貼近項目、了解并熟悉業務來提供專業化的服務；主要工作為根據公司戰略需求設定統籌并協調一線業務進行預算數據的編制、進行預算中運營結果的管控和執行分析，最終將經營結果匯報公司管理層；目前由于沒有預算系統，導致財務運營人員需要通過大量時間來搭建手工預算執行分析表進行日常運營數據管控。大部分物業公司都是在每年11月初下發年度預算編制要求，主要基于兩個方面進行整體工作鋪排，首先是目標要求，集團總部負責原則和總體目標，各城市公司負責目標落地分解；預算的編制要求要圍繞目標，合理增長，盤清資源，有理有據；其次是進行編制過程中的組織分工要求，集團總部參謀部運營組負責制定總體目標并分解至各戰區、產品線；各城市公司負責本經營體內目標落地拆解，協調各部門組織本區域預算編制并持續更新；預算編制的時間鋪排為三輪時間，需要持續1至2個月時間。全面預算管理作為企業經營的起點有其不可替代的決定性因素。物業行業由于入門門檻低，所需前期投入資金少，因此行業競爭尤為激烈，未形成成熟的行業體系，也未能在行業內建立起行之有效的財務管理制度范本，致使大多數的物業企業缺乏經營管理意識，預算管理體系實施過程中缺乏有效的監督管理，造成預算管理計劃與實際經營情況偏離越大，耗時、耗力編制出來的財務預算變成流于形式的工作，執行結果沒有參考價值，直接影響了物業行業的真實經營情況及未來行業價值判斷。

4物業公司財務預算管理改進策略研究

大中型物業公司設有獨立的數據與信息化組織，用于公司體系內各類業務、財務系統的搭建。現公司設有獨立運營的平臺，平臺中涉及業務、人力、財務、行政等各業務單元、各類經營事宜、EHR事宜及財務基礎業務的處理，同時系統的維護都有運維技術人員進行定期的功能迭代、升級，以保證系統的正常運行。基于目前信息化發展迅速，物業公司都擁有應用集成技術、數據庫和數據倉庫技術，并通過建立面向服務的信息化平臺和智能化識別技術及系統，無須通過引入外部預算系統，這樣也避免了外部系統和現有系統存在排斥和系統不兼容情況發生，反而增加預算支出費用還無法達到設想的效果。因此，在現有平臺和考慮其他系統兼容性的情況下可以再加入預算管理模塊系統，完善和打通各個業務、財務關節，真正完成一個閉環的業務財務管理體系。通過第二章文獻論述已知目前國內外大型企業都通過全面預算管理信息系統來實現預算全流程的管理工作，那么全面預算管理系統的搭建依靠信息化技術系統和業務一體化共享系統的建立來實現，通常需要進過可行性分析、再進行業務流程再造，最后整體構建一體化系統。所以本文的邏輯建模思路是：根據前述基礎理論對全面預算管理進行系統和流程再造。首先需要進行需求性分析，即詳細解析出各業務單元、各后臺職能管理部的預算工作流程上，詳盡梳理傳統預算管理模式和改造后的預算管理模式（即共享服務預算管理模式）的業務流程，以及分析預算管理體系結構的變化。需求分析的結果就是搭建邏輯模型，包括所需的技術功能和各業務維度數據。本文搭建系統應用的需求分析方法是數據流圖法（即DFD）。依據前述再造后的預算管理流程及管理組織架構調整，本文采用數據流圖法來構建整個全面預算管理系統的邏輯模型。上圖表明了預算管理系統的傳輸、流轉過程，以及預算管理系統與企業系統間的數據交換關系。作為全面預算管理系統是鏈接歷史數據和未來結算數據的樞紐，左側是各業務系統的輸入數據，包括如營帳收費系統數據、黑貓停車場系統數據、預算需求數據以及供應商數據等，系統右側是預算輸出端數據，包括預算目標表、預算執行表、預算差異分析表及預算考核結果表。根據上述預算管理體系的設計，并考慮到全面性、實用性等原則，結合信息化系統的技術特點，構建了基于信息化系統的共享模式下的全面預算管理模型，根據下圖所示，主要包括技術層面、數據層面、服務層面、應用層面和客戶層面等五個層次。物業公司傳統的全面預算管理體系就是以財務管理部作為預算的最終下發和考核方，且在沒有信息化系統監督的模式下很難實時對預算執行情況進行預警式分析，造成預算指標下發和考核中間缺失環節。通過全面預算管理體系的重構可以看出，第一，通過調整預算的編制、下發組織，避免了層級較多的情況出現，第二，通過共享服務中心將預算、核算工作有機地分開且關聯，各司其職又相互以數據為載體來完成整個經營活動的控制；第三，真正創造直接價值的業務部門擺脫了層層匯報的冗雜工作，真正投入到如何改善經營的實際工作中；第四，屬地財務部再也不是“數據的驗尸官”的角色，而是通過運營管理職能把更多的精力投入到預算的控制、分析甚至是如何提供有效的財務政策支持上來，真正幫助業務實現經營業績的提升。

5結語

隨著我國物業管理行業的不斷發展，如何做好財務預算管理工作成為企業管理的核心部分，對于企業的生存和發展起到關鍵性作用。本文首先概述了案例物業公司在財務管理過程中基于預算管理工作存在哪些問題，然后通過理論文獻回顧中闡述的先進管理理念進行組織權責設置、業務流程重構，形成了全新的財務管理方法，用來指導X物業公司未來的財務管理工作。本文只是初步的探討了物業企業基于信息化系統、財務共享服務模式下應用于全面預算管理工作的必要性、可行性，鑒于本人學術能力有限，對于流程再造和內控管理涉及的業務場景細節沒有做深入研究，另外在信息化技術系統的應用上仍需做進一步的創新和探索。

作者:郎贇 單位:福建世邦泰和物業管理有限公司北京分公司