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【摘要】在新時代背景下，我國物業(yè)管理工作的整體水平在快速提升。但對于物業(yè)管理企業(yè)來講，自身的經(jīng)濟效益以及業(yè)主的權(quán)益在發(fā)展過程中并沒有得到最大限度的保障，這是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級過程中所需要考慮的現(xiàn)實問題之一。因此，論文就當(dāng)前物業(yè)管理工作當(dāng)中成本核算存在的問題進行論述，通過解決成本核算工作中的問題，推動物業(yè)管理的成本降低。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；成本核算；問題；對策

1引言

在我國經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中，我國物業(yè)管理工作的進步也非常明顯，但是對于物業(yè)管理公司來講，因為開展業(yè)務(wù)時存在復(fù)雜性以及多樣性的特點，導(dǎo)致成本核算控制工作存在核算原則模糊、成本核算對象不夠明確等缺陷，所以對于我國物業(yè)管理公司成本核算管理工作來講是處于一個比較艱難的背景下的。對于物業(yè)管理工作來講，成本核算工作和企業(yè)的資金鏈正常運轉(zhuǎn)具有很大的聯(lián)系，所以對于物業(yè)管理企業(yè)來講，需要就當(dāng)前的成本核算工作存在的問題以及相應(yīng)對策進行探討[1]。

2物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)的建設(shè)原則

物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)的建設(shè)原則主要有：管理效益與成本全程管理相結(jié)合以及二級成本核算和集中核算相結(jié)合。

2.1管理效益與成本全程管理相結(jié)合。對于物業(yè)管理工作來講，進行成本核算是為了保證運營模式的整體優(yōu)化得以實現(xiàn)，相關(guān)物業(yè)管理公司需要在成本全過程管理體系下，就各管理環(huán)節(jié)進行優(yōu)化與完善，然后才能夠?qū)Τ杀竞怂愎ぷ鬟M行全面完善。因此，需要在開展相應(yīng)的成本核算工作時，將管理效益和成本全過程管理進行充分結(jié)合，在這種背景下，物業(yè)公司和業(yè)主才可能在降低成本的同時，最大化地實現(xiàn)自身的利益。

2.2二級成本核算和集中核算相結(jié)合。對于物業(yè)管理公司來講，在進行組織系統(tǒng)建設(shè)時，設(shè)置了較多的管理部門，而且各管理部門之間聯(lián)系并不緊密，處于比較分散的狀態(tài)，對于管理部門來講，其工作涵蓋了管理、經(jīng)營和智能服務(wù)系統(tǒng)。對于成本核算系統(tǒng)來講，如果進行統(tǒng)一化建設(shè)，會導(dǎo)致任務(wù)變得更多，從而在眾多任務(wù)壓迫下使成本核算工作流于形式。所以需要就當(dāng)前成本核算中的集中核算進行完善，建立總部和管理處分級歸口的核算組織制度，工作人員需要對各級所需要承擔(dān)的成本控制目標(biāo)和管理職能進行確定，保證成本控制目標(biāo)的準(zhǔn)確以及管理的合理化。

3物業(yè)管理成本核算存在的問題

物業(yè)管理成本核算存在的問題主要有：成本核算科目設(shè)置不科學(xué)以及成本核算手段落后。

3.1成本核算科目設(shè)置不科學(xué)。對于當(dāng)前物業(yè)管理公司的成本核算工作來講，在進行成本核算時，明細科目設(shè)置較為簡單，而且因為財務(wù)部門在進行成本核算工作時沒有進行明細科目的分區(qū)以及設(shè)置，所以導(dǎo)致在開展實際成本核算工作時照搬集中核算的工作模式，只是設(shè)立了收支總賬，而公司所管理的數(shù)十個小區(qū)的實際收支情況，則在成本核算工作當(dāng)中不能夠得到真實體現(xiàn)。所以在這種情況下，沒有進行類別以及項目設(shè)置，會導(dǎo)致明細分類賬目和相應(yīng)的輔助核算賬不能夠?qū)崿F(xiàn)，使公司成本核算工作變成一筆糊涂賬，不能夠為公司可持續(xù)發(fā)展以及決策制定提供有效的支持。

3.2成本核算手段落后。對于我國當(dāng)前大多數(shù)的物業(yè)管理公司來講，在人工作業(yè)模式下，會計人員在進行數(shù)據(jù)的記賬和對賬工作時，會出現(xiàn)較多的重復(fù)計算工作量，這會導(dǎo)致大量的財力以及人力被浪費，而且也可能導(dǎo)致出現(xiàn)相應(yīng)的誤差，不能夠為后續(xù)的各項工作提供保障，也不能夠有效追蹤公司的后續(xù)作業(yè)。在這種情況下，對于物業(yè)管理公司來講，成本的降低將難以得到真正實現(xiàn)。

4物業(yè)管理成本核算的改進對策

4.1強化績效考核，降低人力成本。對于物業(yè)管理公司來講，在開展相應(yīng)工作及服務(wù)時，本身只有擁有大批量的服務(wù)人員，才能夠體現(xiàn)物業(yè)管理公司的服務(wù)水平以及服務(wù)質(zhì)量，所以人工成本對于物業(yè)管理公司來講，會占據(jù)總成本的80%左右。對于物業(yè)管理公司來講，若想降低運營成本，那么降低人力成本是最為主要的途徑。在降低人力成本的過程中，通過績效考核的方法來降低人力成本是行之有效的手段。所以，需要在開展成本核算工作時增設(shè)人工費科目，而且就該科目下的一些輔助核算單位進行設(shè)置，例如，人工成本、外包勞務(wù)成本等。將人工成本和責(zé)任大小進行直接聯(lián)系，為了能夠切實保障人工成本得到降低，而且同步提升服務(wù)工作質(zhì)量，需要保證績效考核制度真正落實而且科學(xué)實施[2,3]。

4.2提升成本核算工作人員素養(yǎng)。對于物業(yè)管理公司來講，在開展成本核算工作時，工作人員的專業(yè)技能以及道德品質(zhì)，對于成本核算工作所產(chǎn)生的影響是至關(guān)重要的，對于現(xiàn)如今的現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展來講，高素質(zhì)的人才是當(dāng)前現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展過程中最需要的力量。所以物業(yè)管理公司需要在提高成本核算工作水平的同時，增強對復(fù)合型人才的引進，提高物業(yè)管理公司的人才儲備水平，從而保證公司在激烈的市場競爭環(huán)境下取得優(yōu)勢競爭地位。需要注意的是對于物業(yè)管理公司來講，在進行高素質(zhì)人才引進的同時，還需要就現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部從事成本核算工作的人員進行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)工作，因為對于當(dāng)前的成本核算工作人員來講，對企業(yè)的運轉(zhuǎn)模式以及工作內(nèi)容都具有一定的了解，所以開展技能培訓(xùn)以及業(yè)務(wù)素質(zhì)提升等培訓(xùn)工作能夠使工作人員自身的技能得到進一步提升。

4.3科學(xué)應(yīng)用成本核算方法。對于當(dāng)前的物業(yè)管理公司成本核算工作來講，采用作業(yè)成本法，能夠?qū)鹘y(tǒng)的成本計算工作方法存在的不足進行有效的補充以及剔除，而且對于物業(yè)管理公司的管理人員來講，在開展成本核算時，所投入的資源數(shù)量相比較于傳統(tǒng)工作方法也會有所下降，所以物業(yè)管理公司人員需要在進行成本核算方法應(yīng)用時，進行科學(xué)合理的選擇。需要就當(dāng)前成本發(fā)生的前因后果進行科學(xué)合理的分析，然后就成本核算工作進行科學(xué)合理的設(shè)置及應(yīng)用。對于作業(yè)成本計算法來講，其是在當(dāng)前物業(yè)管理公司開展成本核算工作時應(yīng)用較為普遍和具有實際作用的核算方法，所以能夠在很大程度上使成本核算工作的效率及質(zhì)量都得到改善與提升[4]。

4.4更新成本管理理念。對于物業(yè)管理公司來講，若想在開展相關(guān)工作時就成本核算工作質(zhì)量進行提升，那么必須從根本上對成本管理工作理念進行更新，這樣才能夠使成本管理工作真正向著現(xiàn)代化方向轉(zhuǎn)變，開展全面成本管理工作，推動物業(yè)管理公司的轉(zhuǎn)型升級。在物業(yè)管理公司進行成本管理理念更新升級的過程中，需要明確全面成本管理不僅僅是對企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有的物力以及人力所產(chǎn)生的消耗進行管理，同時，還需要就企業(yè)在經(jīng)營與運作過程中內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場開拓以及企業(yè)規(guī)模調(diào)整等不斷發(fā)生變化時，所產(chǎn)生的成本進行核算。所以對于物業(yè)管理企業(yè)來講，如果想要在開展成本核算管理工作時，真正實現(xiàn)全面的成本管理，那么需要綜合物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部各部門進行共同成本核算工作，在統(tǒng)一以及協(xié)調(diào)指揮和調(diào)度下對成本核算工作進行加強。

5結(jié)語

綜上所述，對于當(dāng)前的物業(yè)管理公司來講，因為工作過程中本身產(chǎn)品就具有特殊性，所以在現(xiàn)代化的市場競爭環(huán)境下，如果想要獲取優(yōu)勢競爭地位，那么就需要對當(dāng)前的工作方法以及工作思路進行更新，在成本核算工作當(dāng)中做好改善工作。通過對當(dāng)前的成本核算工作進行分析以及探討能夠發(fā)現(xiàn)，成本核算工作的方法以及理念仍然比較落后，所以在新時展背景下，需要積極引進先進而且科學(xué)的成本核算方法，對成本核算管理工作進行精細化運營，這樣才能夠使企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境下獲取優(yōu)勢競爭地位。

【參考文獻】

【1】紀玉東.物業(yè)管理成本核算中存在的問題及對策[J].住宅與房地產(chǎn),2018,510(25):31+83.

【2】歐陽度.淺談物業(yè)管理成本核算中存在的問題及對策[J].經(jīng)濟,2016(11):66.

【3】王悅.物業(yè)管理成本核算的問題分析及對策探討[J].中國經(jīng)貿(mào),2018(07):216-217.

【4】張穎.萬方物業(yè)公司服務(wù)項目作業(yè)成本管理研究[D].大慶:東北石油大學(xué),2013.

作者:李彤珊 單位:新升物業(yè)管理有限公司