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摘要：研究目的：耕地保護面臨執法保護、治理提升雙重任務，由于現行治理機制的局限性，缺乏對耕地資源精準保護。研究結果：設立耕地保護專項基金，由物業企業協助政府提升耕地保護水平，是政府改進工作的現實需求，條件具備，成本可行。研究結論：可開展試點，逐步完善運行架構。

關鍵詞：耕地保護；物業管理；基金

1耕地保護的目標任務及面臨的問題

長期以來，耕地保護始終面臨三個問題，一是違法占用耕地、非法取土采礦造成耕地的破壞和減少。雖然整體形勢已經得到有效扭轉，但問題依然比較突出。執法力量相對不足，違法行為事后處理的比例遠高于事前預防，以罰代管的情況仍然存在，耕地被點狀、線狀侵占，蠶食型侵占成為主要形態。二是一方面國家持續加大投入建設新的農田水利設施，一方面舊的設施不斷被荒廢、破壞或失修，不能正常發揮作用，造成耕作成本上升，農民耕種意愿下降。按照《山東省高標準農田建設規劃（2015-2020年）》統計，現狀為“中小型灌區普遍老化失修，干支渠報損廢棄，末級渠系改造率不到40%，許多灌排泵站帶病運行。田間道路養護跟不上、損毀嚴重，難以滿足大型化、專業化現代農機作業的需要”；三是“三廢”排放和農藥濫用等造成土壤污染、地力下降導致農田生態問題日益嚴重，而此類違法存在舉證難、追究難的問題。從上述情況看，耕地保護精細化專業化治理是發展方向，探索引入物業企業管理的新模式，有利于形成政府、社會和群眾齊抓共管的全面治理監管保護的有效格局。

2耕地保護實施物業管理的法理依據及必要性

根據《中華人民共和國物權法》，耕地的所有權、承包權、經營權及農村道路、農田水利設施等都屬于物權，權利人之間權益相互關聯相互影響，形成了較為繁雜的物業關系，耕地保護完全適用于物業管理的原理。從物業管理的角度看，目前的耕地保護體系實際上是一種以國家、地方政府、鎮村、承包戶為業主相互重疊交叉的自治型物業管理體制，由于缺少第三方監管，效果差強人意。物業管理的優勢在于：企業不承擔執法壓力，不受單獨層級執法部門和基層政府的管制，獨立于各級部門和利益群體之外，打破了基層政府既當運動員又當裁判員的利益怪圈；企業創新能力強，管理運作靈活，效率高，能夠及時發現違法問題、調查取證并上報；物業企業成為耕地保護專責組織后，受個體干預的概率低，有資格平等的與政府和執法部門之間對話，能夠及時反映輿情；企業更容易做到信息公開，企業信譽與生存掛鉤，倒逼企業必須認真、公正履行職責。由于管護責任和資金落實不到位，大量的農田基礎設施損壞和貶值加快，應當由以建為主逐步向以管定建的方向轉變，也有必要引入專業管理機構，科學指導建設，集中管理，及時維護，保障設施正常運營，讓沉睡的資產發揮應有的效用。

3耕地保護引入物業企業管理具備的現實條件

精準化保護和精細化管理成為新時代的客觀要求，使耕地引入物業管理成為政府需求；永久性基本農田的劃定，為物業企業提供了相對穩定的管理區域，使企業提供長期服務成為可能；第三次國土調查的實施，更清晰地提供了耕地保護的基礎資料和管理依據；涉農資金的整合使用，為政府統一購買物業服務和設立耕地保護專項基金成為可能；政府機構改革和職能調整后，涉農事務由農業農村部門統一管理，基層執法力量的整合，企業與執法部門的分工更加明確；隨著智能手機的普及和網絡平臺等技術的成熟，使巡察的難度和成本大幅降低；鄉村振興戰略的實施，社會資本會大量流入農村，物業企業可同時為社會資本方提供服務，為企業發展多種經營帶來了機遇；耕地保護形勢持續好轉，為物業企業順利運作提供了良好的政策環境、社會環境。

4耕地保護物業管理中地方政府和物業企業的職責分工

參照物業管理方面的管理規定和耕地保護工作的特點，列舉重點職責。地方政府職責，依法保護支持物業企業行使職責并提供便利；摸清耕地和農田基礎設施的底子即明確需要委托管理的物業資產，向企業提供物業管理的資產清單，協調鎮村等經濟組織代表資產所有權人向物業企業授權；通過財政涉農資金投入等多渠道籌建耕地保護基金，為耕地保護和農田基礎設施提供資金保障；為物業企業提供土地利用現狀數據庫、執法監管系統等政府資源的接入端口，搭建資源共享的平臺，加強企業與政府部門的緊密銜接；向物業管理企業提供耕地保護相關法規政策的培訓，提高企業專業化水平；涉耕項目實施前后，要求項目實施方必須征求物業管理企業的意見；監督規范企業運作，審計企業耕地保護資金的使用情況；承擔并按協議支付物業管理企業的服務費用。物業企業的職責，建立耕地保護物業管理平臺，如實記錄物業資產變化情況，按照委托方要求調整變更物業管理資產內容，按照授權對物業范圍內的資源資產進行管理；開展物業管理對象的巡查，對涉及耕地及農田設施的違法行為進行勸阻、取證和報告相關執法部門，配合執法調查并記錄違法處理結果；根據政府要求，配合相關部門完成相關耕地變更調查和地力質量等級評價工作，參與政府耕地保護責任考核，向政府提交耕地保護物業管理年度報告；對管理范圍內的農田基礎設施做好運營、維護和維修工作，保障設施正常運行；評估物業資產現實狀況，提出維護維修年度資金預算，申請和使用耕地保護資金，向政府提出農田基礎設施建設計劃的建議；參與涉耕項目的規劃設計、監管、驗收與資產移交，接收并管理新的物業資產；做好有關物業資產狀況和耕地保護資金使用的信息公開。

5耕地保護實施物業管理的成本分析和效益評價

以山東省臨沂市為例，市轄9縣3區156個鎮街，約3500個涉農行政村。每個縣區290余個行政村，管理耕地面積平均約7萬公頃，可以在每個村聘請1名業余巡查信息員約共290名，發放補助費用每人每年約0.5萬元，巡查費用約150萬元，公司管理、技術和工程維護的正式人員約15人，人工及辦公費約200萬元，共計約350萬元，加10%經營利潤率，每個縣區每年耕地保護物業管理費用不會超過550萬元，而農田基礎設施的資產平均超過4億元，正在開展的高標準農田建設，每年各縣區還將有不低于5000萬元的農田建設投入。縣區政府每年拿出不到固定資產0.15%的費用對耕地實行物業化管理，經濟效益和社會效益巨大。

6開展耕地保護實施物業管理試點的政策準備

國家層面，由自然資源部、農業農村部等涉農相關部委，對耕地保護進行物業化管理聯合出臺指導性意見，支持有條件的省市開展試點工作，對地方政府和物業企業的職責給予明確，對耕地保護基金的設立、資金來源、使用給予許可；省級政府層面可以出臺試點辦法，對耕地保護實施物業企業管理給予合法性定位，對物業公司的設立、承擔的職責、管理內容作出制度性和程序性規定。對物業公司所需政府數據資源的使用給予授權。市級人民政府負責開展試點的前期調研，制定試點實施方案；試點縣區政府進行具體安排，負責設立基金，加強跟蹤監管，評定試點效果，提出改進完善措施。

7結語

推進國家治理體系和治理能力現代化，應面對問題，主動改革推動創新，本文基于耕地保護工作的實際體會，對改進耕地保護方式提出一些個人的欠成熟的觀點和構想，認識淺薄，缺乏全面性和系統性的科學規劃和論述，望關心行業發展的專家學者們予以指正。

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作者:張磊 單位:臨沂市土地整理中心