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摘要：近年來，隨著房地產行業的快速發展，給物業公司帶來了新的發展機遇。但是，物業行業存在著市場準入門檻低而行業競爭激烈的特點，這使得物業公司在經營管理中很容易遭遇到來自內外部環境的風險。物業公司要想在市場競爭中保有自身的競爭實力，就必須要采用更為先進的管理辦法，通過完善內部控制和風險規避策略來協調企業內的各項工作，促進企業長遠發展。本文以完善物業公司的內部控制體系為基礎，分析內部控制在企業風險規避環節中的應用問題。

關鍵詞：物業公司；內部控制；風險規避

一、物業公司內部控制基本概述

內部控制是指單位組織為了實現既定的經營目標和戰略方式，在保證會計信息真實性的基礎上，通過對內部組織的自我約束、調整、評價和控制等方式，來實現其經濟活動的有效性[1]。實際上，物業公司實施內部控制的根本目的就是為了提高自身的服務質量，降低企業的運營風險。企業要想對未來階段可能發生的風險進行合理評估和預判，就必須要提前做好財務分析核算工作，結合外部宏觀經濟環境，制定出有效的防范措施，從而實現企業的經濟價值。與其他行業相比，物業公司實施內部控制主要體現出以下幾方面特點：首先，物業公司具備較高的安全風險。物業公司的業務活動就是保障日常經營安全、商業業主和小區業主的財產生命安全，其日常維護工作主要包括資源管理、電梯修理等，如果不能把控好安全問題，就有可能會給服務對象帶來生命威脅和經濟損失；其次，物業公司存在較大的固定資產管理風險。在對固定資產的維護方面，如果不能保證固定資產核算的完整性和準確性，將會造成內部資產流失問題；最后，物業公司是廣大業主和商戶之間的聯系樞紐，只有實現內外部溝通無礙，才能順利開展各項管理活動[2]。

二、物業公司經營管理過程中潛在的風險

1.政策風險

為了使物業服務行業能夠規范地參與市場競爭，我國政府相關部門出臺了一系列法規條例。早在1994年就出臺了物業管理法規，即《城市新建住宅小區管理辦法》，相繼在2003年和2004年又出臺了《物業管理條例》《物業管理企業資質管理辦法》等，可以說，物業企業的發展方向受到國家政策的引導[3]。但是，當前很多物業公司在處理各方關系方面還存在很多不足，如物業公司與開發商、業主與物業公司等之間存在著矛盾與糾紛、物業管理轄區內公共配套設施的歸屬權問題等，都可能會造成物業管理工作方面無法協調各方關系，引發其他的矛盾糾紛。如果物業公司沒有依據法律政策來及時調整自身的發展戰略，或對當前的政策優勢了解不清，很有可能會造成企業決策失誤，不利于企業健康發展。

2.經營決策風險

在當前經濟形勢瞬息萬變的時代背景下，如果企業的發展戰略和投資決策偏離市場、缺乏實際依據，會給企業帶來巨大的經濟危機，還會造成大量資源和人才的投入損失。一些物業企業在承接業務時缺少對市場的深入調查，對承接項目的市場定位、價格以及發展前景沒有充分的了解，對潛在市場及客戶的購買能力缺乏數據對比環節，而自身的經營條件和服務能力無法滿足客戶的需求，可能會導致企業在選擇項目時存在判斷失誤。不但會失去打入市場的機會，還會給企業帶來一定程度的成本損失，同時還可能會失去客戶向心力，影響企業后續的發展。此外，物業公司在進行經濟決策前，沒有對企業內部經營情況進行準確的評估，投資決策受管理層的主觀意識影響較大，企業其他技術部門或行政部門的參與程度較低，企業的發展沒有汲取基層經驗，難以在市場開拓過程中轉化為優勢力量。

3.合同風險

一般情況下，物業公司在進行管理服務之前會與業主簽訂合同。合同的存在是為了明確權利與義務，提前做好利益分配。對于物業公司來說，合同風險包括物業承接查驗風險、銷售房屋時開發商承諾不當引發的風險、物業服務合同期限方面引發的風險、專項維修資金約定不清引發的風險、違約責任約定不當引起的風險等。例如：銷售房屋開發商承諾不當引發的風險即在合同簽訂過程中，開發商為了促進銷售可能會直接承諾免物業費或贈送物業費等承諾，這些不當承諾可能會給物業公司后期的管理帶來難度，甚至引發物業公司與業主之間的矛盾。另外，交易雙方如果在合同上沒有對價格、合同期限、專項管理費用、違約責任等方面內容明確地羅列出來，合同簽訂過程缺乏法務部門、財務部門以及業務部門的共同參與，也會使得物業公司的合同風險大大增加。

三、物業公司內部控制與風險規避的策略

1.建立健全內部控制制度

首先，企業要建立有效的崗位分離制度。通過預算控制機制、授權審批機制及會計核算機制等管理制度，來加強企業資金與管理方面的控制力度，并對內外部環境中存在的風險因素進行重點監測；其次，物業公司要做好關鍵物品的管理。如公司的公章、發票等要派遣專業的管理人員進行有效管理，同時，規范簽訂物業項目相關的承接合同，尤其要將合同審批環節與合同簽訂環節交給不同的人員來分別處理，降低簽訂合同過程中潛在的風險；最后，企業還要建立有效的激勵獎懲機制。加強內部員工的風險意識，通過細化內部控制的各項任務來落實內部控制的執行，將員工的薪資獎金與內部控制完成情況聯系在一起，促進內部控制工作順利開展。

2.處理好企業與業主之間的關系

為了減少企業與業主之間的矛盾和沖突，更好地為客戶服務，物業公司要高度重視與業主之間的關系，積極采納業主提出的各項合理要求，并及時處理和完善，力求提供最滿意周到的服務。對于業主的投訴也應當設置專門的投訴處理部門，了解清楚投訴的原因，及時解決問題，吸取和反饋經驗教訓，發現自身管理方面的不足，避免與業主產生矛盾，實現管理與服務共同進步。例如H物業公司成立于1992年，主要負責家用住宅區的后勤保障工作，在秉承著“責任、和諧、環保、效率”的服務理念下，已經成為北京市物業管理的示范項目單位。H公司為了進一步提高小區業主的滿意度，在小區內有線電視出現信號不穩定的問題時，公司立即派遣服務人員到有線電視信號服務供應商處進行學習，掌握基本的處理辦法和改進手段，在業主報修后就上門進行檢查，進行故障排除，既降低了溝通成本，也得到了業主的信任。

3.強化內控風險職能

在物業公司的經營管理過程中，風險規避與控制是必不可少的環節，因此，物業企業要強化內部的風險管理職能。物業公司的管理層要樹立風險管理意識，一方面要重視經營決策風險，另一方面要重視安全風險管理。企業在任何一項投資決策前都需要深入市場，了解投資項目的市場前景、市場定位、潛在客戶規模等相關信息，通過有效的風險預測和資金預算控制，在基層人員的參與下進行科學決策；而安全風險管理主要是針對安全環保事故，即明確企業人力資源部為責任部門，設置安全管理機構和安全管理人員，定期對住宅大廈內的電梯運行、電網線路等進行安全排查，找出潛在的安全隱患并進行及時修補。當然，企業也要加強對安全管理員的定期培訓和安全演練，培養他們的事故應對能力，盡量減少企業的經濟損失。

4.建立完善的信息溝通機制

順暢的信息溝通環境是企業有效開展內部控制的關鍵助推力，同時也可以加強企業與業主之間的交流，實現內外部信息互通。因此，物業公司要建立完善的信息溝通機制，明確橫向信息的傳遞方式和傳遞渠道，打通業務部門與財務部門之間的溝通壁壘，優化上級部門與下級部門的上傳下達工作，有效提高企業的工作效率；同時，企業還可以建立“三費”（物業費、房租費、供暖費）軟件管理系統，通過O2O業務將物業管理從線下管理搬到線上管理，或通過微信公眾號等方式來提供物業費、房租、供暖費等費用的繳納服務，有效降低了溝通成本，也減少了資金傳遞風險，給企業的內部控制建設提供有效的環境支持。5.加強內部監督力度物業公司建立有效的審計部門，主要目的就是對內部控制的執行情況進行監督。在建構審計部門時要注意保證其獨立性，不受企業其他部門和管理層的干擾，要深入業務和財務，對企業內部控制進行全面把控，對于內部自評中發現的問題或報告的缺陷要積極采取有效措施予以改正。

四、結束語

綜上所述，在我國社會經濟的迅猛發展下，物業管理公司作為第三產業的重要組成部門，涉及到城市建設、公民安全以及環境保護等多個方面內容，還關系到國家產業升級。因此，物業公司要加強內部控制管理，嚴格控制經營管理過程中可能遭遇的不同風險，提高風險識別、判斷和防范能力，促進企業與社會經濟穩定發展。

參考文獻

[1]邢梅.物業公司內部控制與風險規避的策略[J].中外企業家，2017，（21）：54，56.

[2]段麗琳.物業公司內部控制與風險規避的策略[J].企業改革與管理，2017，（23）：39，223.

[3]孫麗.關于物業企業內部控制與風險規避的思考[J].知識經濟，2016，（8）：119.

作者:趙碧 單位:四川成阿發展實業有限公司