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摘要:建立健康可持續的住房租賃市場，是近年國家和地方政府重點關注的領域之一，同時住房租賃體系越來越受到住房租賃政策發揮效力、房屋供應主體充實壯大等因素影響。作為房地產產業鏈末端的物業管理行業，需要全面了解住房租賃體系新的變化發展方向，及時調整工作思路。

關鍵詞:住房租賃；物業管理；思路

隨著全國各地市房價不斷上漲，城市人口不斷增多，租房人群迅速擴大，對各類租賃住房的需求逐漸顯現。國家于近幾年先后出臺多項政策提倡發展租賃住房、保障租房人群合法權益，作為維修養護各類房屋設施設備、滿足業主服務需求的物業管理行業，對租賃住房物業管理的研究就顯得尤為重要。

一、住房租賃新體系的特點

相較于以往由公租房、商品房、公房等老舊住房、小產權房組成的住房供應體系，住房租賃新體系的特點主要體現為住房政策轉變、供應主體多元的新變化，以及供需漸趨平衡、人群由買轉租的新方向。

(一)住房政策轉變

1.集體土地開始建設租賃住房。2017年，北京市印發年度住宅用地供應計劃，全市計劃供應住宅用地1200公頃，包括集體建設用地200公頃。2018年，國土部了關于沈陽等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的通知，并正式批復成都、廣州利用集體建設用地建設租賃住房試點的實施方案。2.地市政府開始引入專業投資機構。2018年，建行與滬政府簽訂《推動上海市住房租賃市場發展戰略合作備忘錄》，進一步深化銀政合作關系，共同推動上海住房租賃市場培育和發展，建行在滬機構將全面跟進，提供住房租賃產品和住房金融解決方案。同時，中行以人才公寓為住房租賃金融細分市場切入點，與上海相關部門及地方國企進行簽約合作，簽約金額達1700億元。3.住房資源的集中配置。自2017年1月開始的一年多時間里，全國先后有幾十個城市了人才吸引政策，湖北、山東、四川、湖南等省省會城市及部分其他城市，在引進人才時給予適當租房或購房補貼和優惠。各種引才政策是對勞動力的爭奪，也是對于住房資源的集中配置。

(二)供應主體多元

1.傳統行業企業。在物業管理行業，物業企業開拓租賃業務的方式，一種是較為常見的代替業主對外招租，按照約定收取中介傭金，規定房租是否包含物業費、水電等相關費用則按使用量繳納。另一種是建立長租公寓。一些具有房企背景、資金較為集中的物業企業，利用新建樓房或批量買入適合房屋，改造為公寓出租并實行集中式專業化管理。在房地產行業，2018年8家房地產企業與中行簽署了住房租賃市場金融服務戰略合作協議，融資規模超過2000億元。部分房地產企業除了采取與銀行合作的方式，也與基金管理機構進行聯合，發行各類住房租賃REITs。2.互聯網企業。互聯網企業出租住房一般采用包租的形式，從房租中獲取差價，由于互聯網企業不具備物業企業提供清潔、安防服務的優勢，會將部分服務分包給專業公司，并通過多種增值服務彌補成本支出。同時，互聯網企業類似于不具備資金優勢的創業公司，故而采用低成本、靈活分散的租賃經營模式。此種租賃模式的靈活性表現為靈活控制租期長短、靈活提供不同檔次功能的租住房屋，以滿足租戶的多種需要，使房屋租金收益最大化。

(三)供需漸趨平衡

隨著各試點城市利用集體土地建設租賃住房形成模式并推廣，金融機構、傳統行業企業、互聯網企業不斷提供各類住房租賃產品，未來租賃住房的供需矛盾有望得到緩解，對住房有不同層次需求的人群都有可能獲得良好的居住環境和租賃體驗。

(四)人群由買轉租

境外發達國家或地區的住房供應體系經歷了幾十年甚至幾個世紀的發展歷程，已基本形成普惠的社會保障體系，其在保障住房人群的不同層次需求、建立住房保障體系、處理房屋私有化和公租房關系、協調社區與社會環境等方面，已經形成了較為成熟的發展理念，最終經濟增長不再靠房地產業拉動，譬如德國有完善的房租補貼和充足的房源，使得德國租住人口占比超過50%。隨著各類租賃住房供給數量的增加、社會保障體系的不斷完善，未來城市人群很可能考慮地理區位、價格、家庭生命周期等因素，形成由購買住房向租賃住房的意識轉變。

二、住房租賃新體系下的物業管理新思路

無論是集體土地建設住房、租住公寓、商品住宅，都需要房屋維護以保證房屋質量和配套設施設備的完好，提供住戶服務以保持環境整潔、舒適、安全。面對住房租賃體系新的發展變化，物業管理新工作思路可以從以下幾點展開：

(一)做好基礎服務

對于利用集體土地建設的租賃住房，目前部分試點城市頒布的實施方案中，會將物業管理內容整合到建設方案中，對此物業企業應當制定配套服務方案，根據服務對象特點進行精細化管理，積極探索、形成行業標桿。對于各類租住公寓，根據不同的消費人群，提供不同的配套服務，保障和提升服務質量。以三個較具代表性的消費人群為例，分析如下表所示。需要注意的是，各項服務內容并無明確界線，如部分定位于年輕人群體的白領公寓，也會提供影院、健身服務，或者為創業者發放貸款；藍領公寓也可以根據需求，設置洗衣、快遞收發服務。對于與年輕人群體和高端群體形成對比的中等收入家庭群體，可以選擇租住商品住宅。商品住宅一般配備物業管理，物業企業可以通過深入開展文化活動拉近住戶關系，給予租戶溫馨和親切感，消除隔閡；提升工程維修、秩序安全管理標準，在環境清潔和秩序維護方面，為租戶留下良好印象；推動房屋中介、家政服務、車輛維修保養、搬家等生活性服務工作規范化、標準化開展。

(二)拓展服務內容

1.輔助政府行為。輔助政府部門對適租人口進行統計、身份識別、退出管理，進行政策宣講和落實，保障租住人群醫療、教育等公共服務權益。另外，2017年深圳市規土委牽頭制定的方案意見，鼓勵原農村集體經濟組織及繼受單位，成立住房租賃企業或委托專業化的住房租賃企業，將符合規定條件的住房統一出租、規范管理，并委托物業企業提供服務。物業企業可承接此類政府購買服務項目，實行“統租運營+物業管理+綜合整治”的管理模式，接管區域進行統一全方位升級改造，提升基礎設施及環境、美化公共界面、優化公共步行體驗及活動空間，進行房屋界面及內部改造裝修，植入物業管理、長租公寓、商業物業的管理運營方式。2.配套增值服務。按照租住群體的不同類別，有針對性地配套餐飲、洗衣、旅游、出行、健康、娛樂等增值服務。如構建年輕人生活圈，著重于交流與新意，搭配健身、餐飲、放映廳等功能；為年輕夫婦提供房屋裝修設計，著重于環保與舒適，搭配環境監測及智能家居設計；為老年人提供居家養老服務，著重于健康與舒心，搭配醫療衛生服務；為兒童提供娛樂服務，著重于安全與氛圍，搭配兒童教育與看護。3.規范租賃流程。規范業主出租住房行為及租賃雙方人文意識，如物業企業充當房屋中介，需做好合同備案，制定規范性服務條約，保障承租者合法權益，防止租金隨意上漲及其他租賃糾紛，引導租戶參與社區治理；對于通過其他中介機構入住小區的租戶，物業企業要就租賃市場秩序規范對租戶進行善意提醒。

(三)進行服務創新

1.整合空間管理。在沒有房企資金支持的背景下，物業企業宜采取輕型運營模式，如住宅類物業可采用包租形式，收取成本服務費差價，獲取利潤；商業類物業可整合提供與管理辦公交流共享空間；公寓類物業可整合各類出租房源和空間，做到空間資源的最大化利用。2.建設交易平臺。如具備建立科技平臺條件，物業企業可建設住房租賃交易服務平臺，利用信息管理平臺對業主實施動態管理，借助平臺及時提醒業主更新租戶信息，方便業主租房信息，構建業主房屋租賃信用機制，提升存量房的流通和運營能力，并通過與公安、房管、人社、民政、司法等行政部門對接實現網上備案，對租戶進行管理。3.打造智慧住區。目前物業管理行業收費普遍較低，需要充分利用智能設施設備、物聯網和信息化技術，如智能停車、智能繳費、智能門禁對租戶進行管理，減少服務人員數量，提供有管理品質、有安全保障、價格為大眾接受的住房租賃產品，提高住房含金量。

三、結語

近來，國內部分地市不斷有新的住房租賃政策出臺，一方面體現出國家的政策正在不斷發酵、產生積極作用，各地市政府越來越重視租賃住房管理，更加關注租賃住房居住人群；另一方面，體現出國內消費者對于住房需求的轉變，不再單純依靠買房解決住房需求。為此，物業企業需要采取充分利用科技手段、深入挖掘消費者市場需求等多元化措施實現增收。同時，政府部門需要采取推崇完善制度建設、加快推進租購轉換等措施，保障住房租賃體系的穩定發展。

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作者:張騰 李玉琳 宮雪 單位:山東青年政治學院 山東山青物業管理研究院