前言：尋找寫作靈感？中文期刊網(wǎng)用心挑選的物業(yè)管理中公共維修工程成本控制，希望能為您的閱讀和創(chuàng)作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。

摘要：隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，居民住宅區(qū)數(shù)量不斷增加，為滿足居民的生活需求，各住宅區(qū)紛紛開展物業(yè)管理，即管理住宅區(qū)中業(yè)主共有的區(qū)域如公共設(shè)施等，以提高業(yè)主居住滿意度，但現(xiàn)階段在小區(qū)物業(yè)管理中，公共工程的維修成本較高，成了物業(yè)以及業(yè)主管理小區(qū)的首要難題。筆者結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，通過本文具體闡述了物業(yè)管理的具體內(nèi)涵，探析了加強(qiáng)公共維修工程成本控制的必要性，并提出了物業(yè)管理中公共維修工程成本控制的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；公共維修工程；成本控制

在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的背景下，我國(guó)各行業(yè)迎來了新的發(fā)展的機(jī)遇，其中也包括物業(yè)管理行業(yè)。隨著國(guó)民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求也隨之提高，為滿足人們的生活需求，各房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅區(qū)內(nèi)開設(shè)物業(yè)管理部門，對(duì)居民居住的公共區(qū)域建筑以及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行有償管理維修。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展，公共工程維修費(fèi)用問題不斷突顯出來，如何加強(qiáng)公共維修工程的成本控制成為當(dāng)下小區(qū)物業(yè)開展管理工作的重中之重。

一、物業(yè)管理的具體內(nèi)涵

物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，同時(shí)首個(gè)物業(yè)管理組織成立于1908年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步相對(duì)較晚，20世紀(jì)80年代才由香港引入。物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，是一種公共服務(wù)行業(yè)，具體是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受小區(qū)業(yè)主委托或業(yè)主自身，對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的建筑區(qū)域、基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行管理及維修的活動(dòng)，據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可自行管理物業(yè)，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理者來管理物業(yè)，一般而言物業(yè)服務(wù)管理包含三種，常規(guī)性服務(wù)、針對(duì)性服務(wù)以及委托性服務(wù)。當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理費(fèi)用由政府進(jìn)行定價(jià)，物業(yè)費(fèi)用一般由當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平以及物業(yè)管理公司的服務(wù)水平來決定。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)要遵循權(quán)責(zé)分明、業(yè)主主導(dǎo)、統(tǒng)一管理、收費(fèi)合理、服務(wù)第一、專業(yè)高效、依法行事以及公平競(jìng)爭(zhēng)原則。近年來，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，住宅型物業(yè)管理的市場(chǎng)規(guī)模不斷下降，而商用以及工業(yè)型的物業(yè)管理迅速發(fā)展，但當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)中，住宅物業(yè)比重仍較高。

二、加強(qiáng)公共維修工程成本控制的必要性

現(xiàn)階段我國(guó)小區(qū)物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容包括對(duì)小區(qū)業(yè)主共有區(qū)域的建筑及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行管理、維護(hù)、更新以及改造等，所以公共維修費(fèi)用是物業(yè)管理費(fèi)用的主要構(gòu)成部分。當(dāng)前多數(shù)小區(qū)的公共維修費(fèi)用主要來源于業(yè)主的專項(xiàng)維修基金，包括首次收繳和續(xù)籌兩部分。一般而言，業(yè)主在購(gòu)買住房時(shí)會(huì)以房款的2%至3%的標(biāo)準(zhǔn)繳納專項(xiàng)維修基金，在首次收繳基金無法滿足使用時(shí)，由業(yè)主大會(huì)或當(dāng)?shù)胤抗懿块T研究，依據(jù)業(yè)主的住宅建筑面積收繳基金。專項(xiàng)維修基金是針對(duì)小區(qū)公共維修工程的，在使用中必須專款專用。當(dāng)前我國(guó)部分小區(qū)由于建筑年限較長(zhǎng)，小區(qū)未設(shè)置專項(xiàng)維修基金，公共維修工程的費(fèi)用多由小區(qū)業(yè)集資或單位出資，公共工程的項(xiàng)目較多，且使用期限較長(zhǎng)，致使公共維修工程的耗資較大，一定程度上增加了物業(yè)管理的難度，同時(shí)物業(yè)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)型企業(yè)，若長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益無法得到提升，不利于物業(yè)公司的健康持續(xù)發(fā)展。因此，當(dāng)下物業(yè)管理中要加強(qiáng)公共維修工程的成本控制，優(yōu)化資源配置，降低成本支出，最終提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，提升居民的居住滿足度。

三、物業(yè)管理中公共維修工程成本控制的對(duì)策

當(dāng)前要控制物業(yè)管理中的公共維修工程成本，物業(yè)公司就要全方位控制其維修成本，包括事前控制、事中控制以及事后控制三方面。

1.事前控制

事前控制是指物業(yè)公司積極依據(jù)上一年度的公共工程維修成本以及公共工程的使用現(xiàn)狀編制本年度公共維修工程的成本預(yù)算。如，公司工程部填寫本年度維修工程清單，包括維修內(nèi)容、規(guī)模(包括大修、中修、小修三種)以及預(yù)算資金等，并將清單交回財(cái)務(wù)部門，之后財(cái)務(wù)部綜合考慮歷年公共維修資料、當(dāng)前市場(chǎng)維修材料成本等修改預(yù)算，并通過各部門協(xié)商以及業(yè)主大會(huì)等修改成本預(yù)算，最終由預(yù)算委員會(huì)討論確定本年度維修費(fèi)用的預(yù)算。

2.事中控制

事中控制階段要對(duì)維修項(xiàng)目做到事前審批、事中匯報(bào)以及事后報(bào)銷。在事前審批環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)部門要參與合同的簽訂過程，首先依據(jù)成本預(yù)算資料合理控制各項(xiàng)費(fèi)用，并制定修理項(xiàng)目預(yù)算表，主管領(lǐng)導(dǎo)要全面分析合同內(nèi)容、金額及成本預(yù)算，在其審批通過后合同部門才能簽訂合同。在這一過程中，物業(yè)公司還要審核維修企業(yè)的資質(zhì)以及信譽(yù)等，從而確保維修工程的質(zhì)量。事中匯報(bào)環(huán)節(jié)，物業(yè)公司要依據(jù)資金管理規(guī)定、維修工程預(yù)付款規(guī)定以及合同約定等來預(yù)付維修合同款，同時(shí)財(cái)務(wù)部門要隨時(shí)了解工程施工進(jìn)度以及各項(xiàng)目實(shí)際成本支出。事后報(bào)銷環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)部門要核查預(yù)付款的發(fā)票，同時(shí)還要確認(rèn)工程人員的驗(yàn)收簽字等。此外，物業(yè)公司可以與信譽(yù)較好的維修企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合同，提升物業(yè)維修質(zhì)量的同時(shí)通過優(yōu)惠政策降低成本，或針對(duì)大維修項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，在全面分析維修企業(yè)的服務(wù)以及價(jià)格的基礎(chǔ)上確定合作企業(yè)，另外在日常物業(yè)管理中要定期對(duì)建筑及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，組織公司的維修人員及時(shí)對(duì)小問題進(jìn)行處理，并及時(shí)對(duì)當(dāng)?shù)鼐S修行業(yè)進(jìn)行信息調(diào)查與收集，全面了解維修市場(chǎng)各項(xiàng)材料的成本，合理控制維修工程成本。

3.事后控制

事后控制是指在年度結(jié)束時(shí)及時(shí)統(tǒng)計(jì)該年度的公共項(xiàng)目維修狀況，綜合分析本年度工程維修的成本以及收益等，并對(duì)比事前控制階段編制的預(yù)算成本，合理分析預(yù)算成本與實(shí)際支出差距，從而為下一年度事前控制階段的成本預(yù)算編制提供真實(shí)、完整的信息。

四、結(jié)語

綜上所述，公共工程維修作為物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容，其對(duì)提升物業(yè)管理服務(wù)水平具有重要作用，針對(duì)當(dāng)前公共維修工程成本較高的現(xiàn)象，物業(yè)管理公司可以在事前控制階段完善成本預(yù)算編制，事中控制階段合理選擇維修企業(yè)，事后控制階段全面分析維修項(xiàng)目的成本支出來加強(qiáng)公共維修工程的成本控制，最終提升業(yè)主居住滿意度，提高物業(yè)公司的管理服務(wù)水平，推動(dòng)物業(yè)管理公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]田瑞杰.淺談物業(yè)管理中公共維修工程的成本控制[J].中國(guó)化工貿(mào)易,2014(20).

[2]任蕊.淺談物業(yè)管理成本費(fèi)用控制[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2017(10).

[3]彭芳.合理控制物業(yè)管理成本的有效策略[J].時(shí)代金融,2017(27).

作者:周家成 單位:佛山市南海安居樂物業(yè)管理有限公司