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【摘要】本文從新時代下物業管理企業財務核算的新要求入手，對強化物業管理企業財務核算的新思路進行了明確，并提出了具體的措施，以促進核算成效的提升，進而有效的對成本控制的同時促進物業管理水平的提升。

【關鍵詞】企業；財務核算人員；成本核算；控制

物業管理企業發展中，財務核算是一項十分重要的工作。而財務核算又是物業管理企業財務管理工作的重點所在，所以我們必須切實加強這一工作的開展。

一、新時代下物業管理企業財務核算的新要求

近年來，我國的物業管理事業的快速發展，尤其是在新經濟時代到來的今天，客戶對物業服務水平以及個性化需求都在不斷地提升，適應市場變化的需求，作為物業管理企業的財務核算人員，必須對財務核算的新要求有著基本的認識：一是在財務核算中的專業性要求更高，需要緊密結合市場的變化情況，結合企業的實際，對成本進行科學的財務核算，在確保服務質量的基礎上，滿足實際運行的需要。二是需要加強對市場動態變化情況分析，尤其是在服務、管理等方面的新要求，針對性的加強對其的完善，并借助自身的專業技術優勢，切實強化問題的處理，適應未來發展的需要。三是財務核算過程的信息化程度需要不斷的提升，這就需要不斷的強化自身的專業技術水平，需要在財務核算中提高信息化處理程度，強化大數據技術的應用，加強對成本信息的綜合和分析，并針對性的加強對其的控制，適應新經濟時代下的新要求[1]。

二、新時代下物業管理企業成本核算工作的新思路

我國物業管理業目前還不是很發達，而且管理模式一直是一個發展中的巨大瓶頸，適應新經濟時代的新要求，就必須對財務管理工作的思路進行優化和完善。首先，需要結合企業的戰略目標和功能定位，在財務核算過程的整體思想上進行優化和完善，從傳統的被動財務核算轉移到主動核算之中，這樣提高工作的主動性。其次，需要在企業日常經營過程中，結合市場變化的新趨勢和客戶的新要求，物業管理行業又與一般的企業不同，其所需要的服務內容較多，需要結合不同類型的特點，針對性的確定成本核算方法，這樣為物業管理服務工作的開展提供強大的指導作用。再次，物業管理企業財務核算需要加強SWTO分析，找出當前行業中，企業所處的優勢、劣勢、機遇和挑戰，并結合企業的中長期發展目標，在財務核算中做到未雨綢繆，對未來市場要有一個針對性的預控，在成本控制上要更加具有彈性，工作的開展必須要建立在企業高效運營的前提下。最后在財務核算上需要不斷的優化思路，因為在不同的時期，有著不同的要求，所以自身也需要適應企業發展和市場的需求，在財務核算過程中做到創新和發展，提前有效的規避運營不規范的問題，才能適應未來發展的需要[2]。

三、強化物業管理企業財務核算工作開展的對策

針對目前新時代.的新要求，應對成本核算的需要，我們必須在日常工作中切實注重以下工作的開展，適應未來發展的需要。

（一）對物業管理服務中的各種成本因素進行核算

在物業管理服務中，成本因素主要是五個方面。一是在人員方面，主要是對人在成本控制中的主觀能動性提升，充分考慮到成本人在成本控制中的作用，所以必須對人員進行合理的配置，切實做好人員配置，就需要對人工成本進行核算，以滿足實際運行的需要。二是在物業設備方面，主要是對物業設備的運行和保養所需的費用和消耗的費用進行認真核算。三是在材料方面，就是對物業管理服務中所需要的材料成本進行財務核算，確保管理所需資源充足性和完備性的前提下，尋找成本控制空間。四是在物業管理服務成本方面的核算，就需要在投入服務之前加強對業主的調研，并及時地找到業主的訴求，才能避免在物業管理服務中由于準備問題而對物業管理服務水平帶來影響。所以，需要從這四個方面，對物業管理服務成本進行有效的核算，才能為物業管理服務工作的開展奠定堅實的基礎。

（二）緊密結合實際針對性的確定成本核算辦法

在物業管理服務履行過程中，常見的成本核算方法，主要是采取逐步結構分步法，也就是對每種服務的成本結構與綜合成本結構進行核算，并建立服務成本項目情況表，對各服務指標明細都要明確，這樣分析服務的成本，從而針對性的加強對其的處理。但是需要注意的是，必須確保其預算指標，需要結合市場預測來推算，所以還要對預算的合理性進行核算，才能避免成本高和利潤低的情況出現。

（三）切實加強對物業管理服務過程的全過程成本核算

發揮人員在財務核算中的作用，對于物業管理企業而言，應對物業管理服務的全過程加大成本核算力度，這就需要切實注重以下工作的開展：第一，在物業管理所需的耗材方面，首先是加強對采購質量與價格的財務核算，若采購成本存在差異需要進行綜合性的衡量和處理。就進價控制而言，主要是要在選擇供應商時，將同種材料的供應商資源輸入計算機之中，對其服務情況與材料質量情況進行認真了解，這樣才能在質量相同的前提下采取最低的采購價格，并為采購時間提供合理化的建議。對材料市場價格走向進行預測，選擇最好的采購時機。就采購成本控制而言，必須對采購地點、運輸方法、包裝費用、運輸損耗等方面進行財務核算。第二，在人工成本方面，主要是加強對人員工資、績效、福利待遇的總額進行財務核算，比如工資和津貼支付的標準，上崗的人數，以及每小時的工資率等都要進行財務核算。而在此基礎上，就需要對工作效率進行控制，注重人的內在動因的激發，強化其成本控制意識。第三，在物業管理服務費用方面的財務核算，對于節約開支有著重要的作用，這就需要嚴格按照物業管理服務費用的各項明細項目來確定其控制標準，且每個項目都需要做好費用預算編制和開支標準的規定，并對財務編制統一標準進行審定，在執行中，要確保計劃外的開支得到嚴格的控制，若存在計劃外的開支，必須要有嚴格審批手續和記錄。第四，做好預算核算對比分析，優化企業成本，提高利潤。物業管理企業相對其他企業收入支出較容易準確預算，財務人在年初對各項收入、成本費用，根據歷年實際情況和對未來的預測做出當年的收入成本費用預算，制定財務利潤目標。全年嚴格按照確定的財務核算目標，對具體的材料成本工成本費用、物業管理服務費用等進行核算，核算之后，還要對其形成的差異進行分析，并結合具體的差異情況，進行針對性的控制和優化尤其是要預防貪污受賄和掩蓋重大失誤等問題，才能確保其偏差得到控制。新經濟時代快速發展的今天，在物業管理服務方面的要求正在不斷的提升，作為專業提供物業管理服務的企業，必須在日常工作中加強財務核算，確保企業的成本得到控制，提升物業管理服務質量，贏得客戶信賴，使得自身與市場的雙贏。

四、結語

綜上所述，時代在發展，社會在進步，作為新時期背景下的物業管理企業，首先就要從傳統的物業管理理念上進行轉變，從被動服務轉移到主動服務、主動管理上來在提供物業管理服務的同時，切實強化財務核算工作的開展，盡可能從被動服務轉移到主動服務、主動管理上來。

【參考文獻】

[1]劉濤.對物業管理企業財務會計核算問題的探析[J].企業改革與管理,2017(07):148-149.

[2]王沖莉,鄔丹.新時代下物業管理企業財務核算的探討[J].中小企業管理與科技(下旬刊),2016(01):31.

[3]吳彥文.對新時代下物業管理企業財務核算的探討[J].黑龍江生態工程職業學院學報,2008(02):44-45+53.

作者:劉哲 單位:陜西合富輝煌房地產顧問有限公司