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摘要：

高星級酒店發展講求市場占有率和品牌優勢，因此其對自身在市場中的發展定位就顯得尤為關鍵，特別是投資管理定位和模式選擇，還包括它的項目投資成本控制能力。本文就將圍繞以上要點對高星級酒店的投資管理模式展開探討，希望明確該類型酒店在我國經濟市場中的發展前景。

關鍵詞：

高星級酒店；投資管理模式；策略選擇；能力

高星級酒店擁有較強的品牌意識和市場開發意識，所以他們在投資管理模式發展前景選擇上也更注重資金規模、管理能力、市場機會以及經營資源組織和利用。按照國際經驗，高星級酒店在投資管理模式方面有許多類型，它可以基于所接待顧客類型分類，可以按照酒店產權形式分類，也可以按照管理、投資建設模式分類，這體現了現代高星級酒店在投資管理建設方面的多元化與靈活性。

一、高星級酒店項目投資策略選擇分析

根據不完全數據統計，我國高星級酒店在營業收入比例中要高出普通星級酒店許多，這一方面是因為目前國民經濟快速發展，人們對高星級酒店的需求量越來越大，另一方面是因為城市快速發展促進了高星級酒店的商業價值，這為這類酒店提供了更大的投資建設上升空間，特別是貿易、商務、經濟、旅游等社會重要建設項目也為高星級酒店打造品牌及投資管理構建了較好的周邊環境。我國人口基數較大，據統計在13億人口中有14%~25%的人口在消費能力上表現較強，因此中國這一巨大市場是任何行業領域企業都希望切實把握的對象。酒店行業具有天然優勢，因為它關注人的食、住與行，所以它為消費者所提供的消費體驗就顯得非常重要。目前我國高星級酒店都在堅持打造自身品牌，越來越將目標轉向大眾消費方向，基于這一規律建設的高星級酒店也都在快速發展進程中，使得酒店行業在市場經濟中的地位與容量都在進一步擴大。基于目前我國高星級酒店項目投資狀況，本文先給出三點投資選擇建議。首先，應該有效增強品牌知名度。高星級酒店其建設目標就是為了打造知名品牌，目前我國大部分高星級酒店都以單體或集團經營為主，有些則是從旅游業、房地產業起步，所以他們在投資管理酒店的同時也希望帶動酒店產業品牌成長發展，甚至有機會挑戰國外知名酒店品牌，增加自身的競爭力與聲譽度。目前國內許多高星級酒店都在聘請世界知名酒店經營管理專家來傳授高星級酒店的投資建設規律及技巧，希望為自身樹立高知名度品牌價值，更大范圍地推進自身酒店發展，因此客觀上講目前許多高星級酒店已經實現了與國際品牌的有效接軌，在不斷學習實踐過程中沉淀自我品牌知名度與美譽度，為酒店自身帶來了不可估量的品牌價值。其次，是對市場供給平衡的關注。就這一點來說，它主要針對的是國民經濟發展方面，特別是對第三產業諸如服務業、旅游業的發展完善。不過在現代化快節奏的酒店發展進程中，許多酒店也遇到了現實問題，例如許多投資者在投資管理酒店時很可能存在調研考察不夠充足，沒有結合地方特殊狀況與市場需求、市場空間變化來進行有效資源調配，進而造成投資資源的無端浪費，甚至出現供大于求的尷尬局面。因此特別是對高星級酒店來說，投資管理需要謹慎對待，應該在充分考慮供給市場平衡之后，再結合現實中顧客流及市場動態作出相應決斷，使酒店建設決策更加明智。再次，要強化經營管理創新理念，對酒店產品及經營狀況實施合理定位，比如對娛樂、客房、餐飲等產品的定價一定要考慮同行之間的競爭要素、顧客的反饋評價要素、酒店建設的資金投入要素等等。高星級酒店建設不能急于求成，要在學習借鑒優秀經驗的同時，慢慢積累自身知識體系，以科學方法來將所學內容逐漸轉化為自身優勢，形成投資管理經營模式的良性循環。關于投資管理模式的構建，優秀的高星級酒店一般都會提出非線性模型，它主要參考市場中某些特殊條件，基于市場份額最佳化來實現酒店投資項目的制定，然后針對市場供求狀況來分析市場定價對酒店投資的實際影響，最后給出適合于該酒店發展的投資管理模式，讓酒店發展迎合市場競爭需要[1]。

二、高星級酒店主要投資管理模式探究

國家旅游局在2016年第一季度所的報告顯示，我國目前擁有高星級酒店4000家（主要是4星級和5星級），他們都以不同業態形式發展存在，其投資管理運作模式也多種多樣。但實際上，現如今高星級酒店投資管理模式都能體現出一定的市場業態及國家經濟發展趨勢，例如與房地產企業的聯動投資開發模式、與特許經營品牌輸出為主的委任管理或租賃經營投資管理模式，當然也存在相當數量的單體經營傳統投資管理模式，但無論如何，它們在投資管理運作過程中都反映出了一定的社會經濟形態，都是與時俱進的先進發展模式。

1、高星級酒店與房地產行業聯動投資開發管理模式

（1）聯動投資管理模式概述。如今我國房地產行業發展如火如荼，酒店項目與房地產住宅項目配套投資開發管理也就不足為奇，這也是目前城市現代化建設的最基本配套模式。政府為了推動區域建設發展，也鼓勵酒店投資房地產開發形成打包招商引資模式，它一方面可為投資者降低投資風險選擇，另一方面也可促進酒店服務業等第三方產業發展規劃。就目前發展狀況來看，國內多以房地產企業投資建設酒店，酒店配套商務或住宅項目服務的模式出現，二者在綜合開發項目與中遠期利益平衡方面達成共識，特別是投資盈利平衡的共識認識。從投資管理角度講，酒店投資者能夠通過地方政府承諾，有機會和空間建設高星級酒店，同時支持當地房地產產業，開發與酒店聯動的寫字樓、住宅、旅館等地產項目，這可以為酒店實現中遠期投資管理平衡帶來更多利好，而且高星級酒店如果能在某些不存在限購限貸政策的城市發展該投資管理模式，那么它的建設起步還會具有更大優勢，它所聯動的第三產業也會進一步提升地產價值，實現投資管理水平突破。

（2）投資管理模式特點。該聯動投資管理模式存在于較發達的商務氛圍中，擁有強大的客觀市場支持，而且具有多物業類別融合特點，在整體開發模式方面優勢較多。它的整體投資開發管理模式要點就在于短期從房地產項目建造得到盈利保障投入，長期則依靠酒店精心經營來創造更大的利潤價值。同時，酒店為了擴大自身經營效益，還擴大投資范圍，將旅游度假地產引入進來，形成更多聯動開發項目，例如國內的綠城集團、開元集團等等就以酒店及其周邊千島湖自然資源為核心，再配套度假地產和商業街，構建了多項目聯動模式，實現了高星級酒店投資管理模式的利益最大化，在社會效益與酒店經濟效益方面都有提升。總體來講，高星級酒店與房地產行業形成聯動，對投資管理模式的多元化促進是具有極大利好的，它提升了地產物業的現實價值，也為酒店帶來了更多元的投資回報，對支持高星級酒店建設與經營品牌而言具有促進作用。從經濟角度客觀分析，該類投資管理模式強調開發經濟環境、自然環境以及地產價值潛力。酒店市場整體經營開發空間較大，成長性較好，能夠通過長短期利益互補來實現酒店項目的優勢開發，符合當前高星級酒店的建設發展需求[2]。

2、特許經營品牌輸出及委任投資管理模式

（1）投資管理模式概述。高星級酒店參與投資管理也是希望將自身品牌輸出，實現集團化大規模。就目前我國高星級酒店發展形勢來看，委任管理及租賃經營模式非常常見，這對于高星級酒店來說屬于輕資產化的投資管理模式，這種對經營項目市場的擴大能夠在一定程度上滿足高星級酒店投資管理需求，為酒店形成第三視角資產管理機構，贏得更大的利潤回報，穩定酒店長期成長發展態勢。

（2）投資管理模式特點。以酒店品牌輸出及特許經營模式為例，它要求投資者通過支付費用來獲得酒店及其相關產品的品牌使用權，進而獲得品牌運營者等多方支持。其支持具體就包括了市場營銷、產品定位、推廣宣傳等等方面。酒店通過這種投資管理模式能夠為管理集團提供相關管理風格和服務規范，為酒店服務提供更高質量標準及更多運營方式，也能為酒店管理輸出專項技術和管理人才，因此可以將特許經營視為是酒店全權委托管理，迎合現代市場經營管理模式的重要方法之一。這種投資模式非常適合于那些缺乏酒店運營經驗的業主，高星級酒店可以與專業酒店管理公司形成合同契約形式，將酒店經營相關權利和義務加以界定授權，而業主則主要負責投資，這樣就可以為高星級酒店進一步提高管理及服務質量提速。特許經營在歐美國家十分常見，例如像希爾頓、洲際、雅高這樣的著名國際酒店都在采用特許連鎖經營模式。近年來，這種模式也逐漸傳入我國，對我國高星級酒店投資管理模式開發建設起到了極大的啟發與推動作用。酒店業主通常通過這種模式來為酒店資產保值增值，以求酒店長期穩定發展。而在合作期內，業主也通過派出代表來承擔酒店財務總監角色，幫助業主監督酒店資產保值增值，同時負責重大事項的判斷協調與決策，因此可以說，特許經營投資管理對于目前高星級酒店品牌建設還是具有極大促進作用的。從上文對兩種高星級酒店投資管理模式的論述也可以看出，不同酒店投資發展模式對它的發展速度、盈利空間與投資風險所起到的作用與影響都不盡相同。例如酒店與房地產聯動項目在投資管理開發建設方面就讓酒店擁有了較強的競爭力、可持續發展力以及較優秀的盈利能力。而像委任特許經營管理模式則讓酒店在集團投資管理發展建設方面更高效、更快捷，因此高星級酒店在推動自身經濟運營和品牌建設過程中應該明確自己需要什么，再根據現實需要來確定選擇哪一種投資管理模式，這也是高星級酒店發展到該階段以后所必須謹慎考慮的現實發展問題[3]。

三、高星級酒店項目投資管理成本控制能力分析

高星級酒店的投資管理成本控制能力非常重要，它決定了酒店管理者的投入程度，所以它需要從設計階段就切實落實成本控制理念。一般情況下，在酒店投資管理模式設計確定以后，其投資成本的80%部分就已經被確定，而接下來的部分就是酒店項目管理建設實施部分的成本控制，它所要考慮的點就包括運營成本、風險成本等等。對于高星級酒店而言，它的建設系統體系復雜且要求建設周期較短，所以酒店投資管理一定要考慮其運營期間的成本流動狀況，一般根據項目全壽命周期來討論投資管理成本價值。總體來說，酒店投資管理成本控制能力還應該與市場需求掛鉤，走可持續發展路線，進而提升高星級酒店的品牌價值目標。再者，高星級酒店的項目投資成本控制能力還應該基于投資經濟評價展開，其目的就是為了結合地方經濟長遠規劃需求及產品需求來預測酒店未來發展走勢，為酒店提出投資管理全面評價報告，分析評價項目的投資經濟效果。可以說，良好的酒店項目投資經濟評價不但對成本控制能力提升有幫助，也能為酒店投資管理項目的盈利能力、清償能力以及抗風險能力提高提供有力支持[4]。

四、結語

本文針對高星級酒店投資管理模式進行分析，其目的在于幫助酒店創建自身品牌，為酒店投資管理提出科學決策建議與成功運營經驗，幫助酒店做好經濟管理、運營評價等多方面工作，提高酒店的投資管理預期。當酒店發展到高星級階段，它的經營目標已經達到投資預期的眼界高度。也就是說，出色的投資管理模式應該幫助高星級酒店實現未來10至20年的發展目標，預期社會發展前景，實現長期準確定位，打造永久品牌，將眼光放得更加長遠。

作者：汪海若 單位：安徽博悅酒店管理投資有限公司

參考文獻

[1]李宏東：五星級酒店投資經營戰略可行性研究[D].天津大學，2010.

[2]徐江華：酒店投資開發模式與經濟評價研究[D].浙江大學，2013.

[3]肖練：高星級酒店投資項目評估指標體系研究[D].安徽大學，2012.

[4]夏一梅：淺談高星級酒店經營模式與管理品牌的選擇[J].中國外資，2008（8）.