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摘要：產業園區開發與運營是實現我國市場深化改革的有效途徑，在國家政策保駕護航的過程中，園區建設引發市場投資熱潮，在投資類型與投資模式趨于多元化的過程中，如何辨別風險投資、加強園區管理，是產業地產項目投資人員重點關注的問題。本文以產業地產項目為研究主體，分析產業地產項目投資風險的相關因素，并針對風險管理與防范提出相應的對策。

關鍵詞：地產項目開發；投資風險；管理策略

近年來，我國產業地產項目發展迅猛。房地產行業的標桿企業為了打破發展困境，逐漸走向新的發展模式，包括萬科、萬達、保利、恒大等，在實現產業多元化發展的同時，產業地產成為開發商的重點開發項目。產業園區的發展不僅能夠帶動周邊城市的發展，還可以助力產業鏈整合，促進當地經濟增長與政府稅收。但產業地產項目屬于新興領域，在投資方面必然存在著一定的風險，通過對投資產業地產項目的風險要素進行分析，可以在理論上提供給從業人員一些參考和建議。

一、國內產業地產發展現狀及發展趨勢

現階段，我國以服務為主的實體經濟產業地產逐漸進入高速發展階段。產業地產是一種新型的地產模式，從當前的發展現狀來看，首先，我國產業地產開發缺乏事前調研與規劃。大部分產業地產在開發過程中，為了達到快速聚集企業的目的，對于項目投資和實際選址規劃缺乏事前調研，造成園區內部的產業之間缺乏關聯性，沒有形成產業鏈條；同時，在招商階段沒有從社會分工、市場細化、價值鏈延伸等內在要素考慮園區開發的可行性，不利于發揮產業聚集效應。其次，產業地產缺乏經營特色。部分產業地產聚集存在盲目性，試圖在不同行業都有涉獵，沒有突出產業園區的明顯特色，不僅會造成嚴重的資源浪費，還會在招商引資過程中引發違法競爭問題。最后，對產業地產項目后續經營重視程度較低。由于產業地產項目開發與運營周期較長，投資收益回流時間也較長。前期開發只是對預期市場的判斷，后期經營才會直接影響企業的經濟效益。實際上，國家對產業地產項目投資較為重視，在2019年，“引導區域經濟協調發展、促進園區高質量發展”成為國家政策導向的關鍵；同時，在2019年三月份，國家還在兩會上強調了園區發展的優勢互補功能。在這一背景下，各地區的地方政府紛紛出臺相關政策，促進產業園區的發展。可以預見，在后續發展過程中，產業地產項目將會在都市圈、城市群等持續落地，進一步協調區域的發展，產業園區也將從管理體制、資源配置等多方面進行改革，發揮自身的競爭實力，從而帶動區域經濟的發展[1]。

二、產業地產項目投資風險因素識別

（一）政策風險。對政策風險進行細化，具體可以分為產業政策風險、土地政策風險、金融政策風險。其中，產業政策與國家經濟結構調整相關。例如：在2008年金融危機后，我國對中西部地區所承接的東部產業進行轉移，這使得全國范圍內掀起了產業園區開發與建設的熱潮，各地區政府也針對產業開發項目制定了相應的規章制度，結合當地經濟條件開展招商引資工作，對產業地產項目開發發揮著引導作用。土地政策風險則是由于產業地產項目的投資對土地資源應用依賴程度較高。而現階段伴隨著城市化進程加快，土地資源逐漸稀缺，國家對土地資源管理也越來越嚴格，包括用地面積、土地轉讓、土地使用等政策，使得開發商投資空間越來越小，這必然會影響產業地產項目投資活動。金融政策風險則是由于產業地產項目本身投資規模較大，需要企業進行多個渠道融資，在對商業銀行依賴性較高的情況下，企業的融資計劃必然受到貸款政策（金融政策）的影響。

（二）經濟風險。產業地產項目投資的經濟風險，可以劃分為市場供需關系風險、財務管理風險、土地價格風險。其中，市場供需關系風險是指因市場本身的波動性和不確定性，使得供給與需求增幅變化較大。而產業地產開發在國內市場興起時間較晚，且整體開發體系尚不成熟，在市場缺乏管理秩序的情況下，很容易出現盲目跟風開發的問題，最終形成園區空置率高、園區爛尾等現象。財務管理風險涵蓋范圍較廣，包括資金流動風險、利率變化風險，稅率變化風險等。尤其在現階段我國大部分房地產開發行業處于負債經營狀態，企業自身的資金流動性相對較低，這也決定了企業很容易受到利率變化、稅率變化等外部因素的影響。

（三）技術風險。技術風險源于技術革新所帶來的投資風險，開發商的技術不僅會影響到園區建設的工期和建筑質量，還會影響企業的經濟效益。例如：如果在產業地產投資項目開發階段，出現設計方案變更、采購原材料變更、技術創新等現象，可能會影響開發成本。

（四）運營風險。運營風險是指在產業地產開發建設階段，由于建設單位出現操作失誤或違規行為，導致項目實際收益與預期目標差異較大。因為我國產業地產開發本身正處于探索階段，開發商自身運營經驗不足，如果一貫采取住宅市場的運營模式，無法為企業提供專業的物業服務，必然會削弱產業聚集效應。

三、加強產業地產項目投資風險管理的相關策略

（一）完善風險評估指標體系。在針對產業地產項目開展投資風險管理的過程中，企業需要建立完善的風險管理體系，對風險因素評估設置相應的評價指標，全面評估投資項目的風險等級和影響程度。例如：圍繞產業地產項目投資風險評價，將一級指標分為政策風險、經濟風險、社會風險、市場環境風險、項目開發實施風險、管理運營風險、其他風險；二級指標則包括產業政策風險、土地政策風險、金融政策風險、市場供需關系風險、財務管理風險、土地價格風險、征地拆遷風險、社會治安風險、文物保護風險、開發時機風險、區域規劃風險、同類市場競爭風險、工期與質量風險、技術風險、管理風險、運營風險、自然風險、國際風險等。同時，企業可以采取模糊評價法、層次分析法等確定指標權重，對產業地產項目進行全面風險評價，為投資可行性分析提供充分的信息支持[2]。

（二）拓寬企業融資渠道。為了產業地產項目投資充足的資金，企業需要采取多元化的融資手段，并找到于企業經營模式相適應的、相對穩定可循環的融資方式。近年來，在產業地產項目投資逐漸成熟的過程中，新型的融資方式也被應用到了融資活動，當中，例如：投資信托REIS、境內資本市場上市、國家專項資金扶持等，在一定程度上解決了企業的資金問題。以地方政府專項財政資金支持為例，于產業地產項目開發相關的專項資金配給包括文化創意產業、重點項目扶持、新能源補貼、新技術補貼、三農扶持專項資金、旅游產業專項資金、服務外包產業專項資金等，企業可以認真研讀各項財政政策，了解具體的申請過程，解決融資渠道單一、融資成本較高等問題。

（三）合理選擇地產的開發模式。一般來說，產業地產的開發模式包括產業園區開發、產業地產商模式、主體企業引導模式、綜合運作模式等，在實際應用過程中需要結合產業發展現狀和當地經濟發展水平等因素，選擇合理的開發模式。其中，產業園區開發模式是較為產業的產業地產開發模式，通常以政府主導，基于城市規劃的需求，采取土地出讓、招商引資等方式投資發展項目，并為園區提供政策支持。這種開發模式雖然具備規劃性強、建設周期短等優勢，但也存在靈活性低、創造力不足等缺點，還容易產生政企不分等問題；主體企業引導模式一般是指在特定產業領域內具有競爭優勢的企業，利用自有土地建立相對獨立的工業園區，通過對土地在開發、配套經濟設施等方式，形成其他同類產業的聚集；產業地產模式是指在工業園區或其他途徑獲取土地，并建設相應的基礎設施，在通過轉讓、租賃等方式進行項目經營與管理，從而獲取后期的經營利潤。但這種模式對產業本身依賴程度較低，很難在短時間內形成產業輻射；綜合運作模式則是以上三種模式的總稱，由政府提供土地，地產投資開發提供園區服務，通過龍頭企業入駐的方式形成產業聚集[3]。這種模式雖然有利于形成大規模的開發項目，但對政府與企業之間的關系協調要求較高。以廣州西基島產業發展為例，該產業地產開發投資與發展主要以推動建筑產業現代化聚集為目標，在第三產業的引導下，實現建筑產業上下游聚集，與城市規劃協同發展。由于廣州西基島地區的經濟特征與發展模式，企業主要采取政社合作的發展體系，重點考慮以企業為主，在政府政策的支持下，形成主體企業引導模式。

（四）優化營運招商管理策略。以廣州西基島產業為例，在招商體系建設方面，企業主要考慮三種方式，及產業招商、商業招商、孵化器招商。具體來說，由于綠色建筑產業是該園區的發展特色，為了凸顯產業的園區特色，緊緊圍繞這一主題，開展有針對性地招商。企業通過合作方式、優惠政策、區位優勢等吸引行業領頭企業入駐，且將招商對象設置為高質量的綠色建筑和建材行業，以及具備技術創新能力的研發機構；商業招商則主要集中在粵港澳大灣區綠色建造科技創新展示平臺，招商對象也以綠色建筑產業為主，企業在解決核心企業入駐配套設施的同時，形成了園區內良好的產業生態。招商對象一般為具有影響力的商務服務企業，包括餐飲行業、酒店行業、娛樂行業、金融行業、人力資源管理行業等；孵化器招商主要應用于粵港澳大灣區綠色建造科技創新展示平臺，重點圍繞建筑領域相關的產業，包括建筑技術、建筑產業基金、建筑產業教育、建筑裝配構件、設計咨詢服務等。孵化器的入駐實際上帶動了更多綠色建筑產業項目的落地，也能夠吸引政府、行業協會、投資機構、先進的產業孵化平臺等，聯合創辦具有特色的園區產業孵化器。

四、結語

綜上所述，在社會經濟高速發展的今天，產業地產項目投資建設已經成為城鎮化進程加快的重要體現。但由于產業地產項目投資規模較大、營運難度較高，在管理方面需要以投資風險為核心，優化管理模式，創建完善的產業地產項目運營平臺。在這一過程中，通過完善風險管理機制、拓寬融資渠道、選擇開發模式、確定招商策略等，加強產業地產項目的運營與管理，充分發揮產業聚集效應。

參考文獻：

[1]郭瑩輝.新形勢下產業地產的發展及政策建議[J].中國房地產,2020（14）.

[2]周芳,張李冰.產業地產項目如何投、營一體化?[J].城市開發,2020（20）.

[3]單婧婷.典型產業地產盈利模式和發展趨勢分析[J].中國房地產,2019（32）.

作者:袁美華 單位:廣州金博物流貿易集團有限公司