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摘要：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營是實現(xiàn)我國市場深化改革的有效途徑，在國家政策保駕護(hù)航的過程中，園區(qū)建設(shè)引發(fā)市場投資熱潮，在投資類型與投資模式趨于多元化的過程中，如何辨別風(fēng)險投資、加強(qiáng)園區(qū)管理，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資人員重點關(guān)注的問題。本文以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目為研究主體，分析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的相關(guān)因素，并針對風(fēng)險管理與防范提出相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)項目開發(fā)；投資風(fēng)險；管理策略

近年來，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展迅猛。房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)為了打破發(fā)展困境，逐漸走向新的發(fā)展模式，包括萬科、萬達(dá)、保利、恒大等，在實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的同時，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為開發(fā)商的重點開發(fā)項目。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展不僅能夠帶動周邊城市的發(fā)展，還可以助力產(chǎn)業(yè)鏈整合，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長與政府稅收。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目屬于新興領(lǐng)域，在投資方面必然存在著一定的風(fēng)險，通過對投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的風(fēng)險要素進(jìn)行分析，可以在理論上提供給從業(yè)人員一些參考和建議。

一、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

現(xiàn)階段，我國以服務(wù)為主的實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸進(jìn)入高速發(fā)展階段。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種新型的地產(chǎn)模式，從當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，首先，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)缺乏事前調(diào)研與規(guī)劃。大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中，為了達(dá)到快速聚集企業(yè)的目的，對于項目投資和實際選址規(guī)劃缺乏事前調(diào)研，造成園區(qū)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)之間缺乏關(guān)聯(lián)性，沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈條；同時，在招商階段沒有從社會分工、市場細(xì)化、價值鏈延伸等內(nèi)在要素考慮園區(qū)開發(fā)的可行性，不利于發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。其次，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)缺乏經(jīng)營特色。部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)聚集存在盲目性，試圖在不同行業(yè)都有涉獵，沒有突出產(chǎn)業(yè)園區(qū)的明顯特色，不僅會造成嚴(yán)重的資源浪費(fèi)，還會在招商引資過程中引發(fā)違法競爭問題。最后，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目后續(xù)經(jīng)營重視程度較低。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)與運(yùn)營周期較長，投資收益回流時間也較長。前期開發(fā)只是對預(yù)期市場的判斷，后期經(jīng)營才會直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。實際上，國家對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資較為重視，在2019年，“引導(dǎo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、促進(jìn)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展”成為國家政策導(dǎo)向的關(guān)鍵；同時，在2019年三月份，國家還在兩會上強(qiáng)調(diào)了園區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢互補(bǔ)功能。在這一背景下，各地區(qū)的地方政府紛紛出臺相關(guān)政策，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。可以預(yù)見，在后續(xù)發(fā)展過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目將會在都市圈、城市群等持續(xù)落地，進(jìn)一步協(xié)調(diào)區(qū)域的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將從管理體制、資源配置等多方面進(jìn)行改革，發(fā)揮自身的競爭實力，從而帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[1]。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險因素識別

（一）政策風(fēng)險。對政策風(fēng)險進(jìn)行細(xì)化，具體可以分為產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、土地政策風(fēng)險、金融政策風(fēng)險。其中，產(chǎn)業(yè)政策與國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整相關(guān)。例如：在2008年金融危機(jī)后，我國對中西部地區(qū)所承接的東部產(chǎn)業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，這使得全國范圍內(nèi)掀起了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)與建設(shè)的熱潮，各地區(qū)政府也針對產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目制定了相應(yīng)的規(guī)章制度，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件開展招商引資工作，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)揮著引導(dǎo)作用。土地政策風(fēng)險則是由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的投資對土地資源應(yīng)用依賴程度較高。而現(xiàn)階段伴隨著城市化進(jìn)程加快，土地資源逐漸稀缺，國家對土地資源管理也越來越嚴(yán)格，包括用地面積、土地轉(zhuǎn)讓、土地使用等政策，使得開發(fā)商投資空間越來越小，這必然會影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資活動。金融政策風(fēng)險則是由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目本身投資規(guī)模較大，需要企業(yè)進(jìn)行多個渠道融資，在對商業(yè)銀行依賴性較高的情況下，企業(yè)的融資計劃必然受到貸款政策（金融政策）的影響。

（二）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，可以劃分為市場供需關(guān)系風(fēng)險、財務(wù)管理風(fēng)險、土地價格風(fēng)險。其中，市場供需關(guān)系風(fēng)險是指因市場本身的波動性和不確定性，使得供給與需求增幅變化較大。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在國內(nèi)市場興起時間較晚，且整體開發(fā)體系尚不成熟，在市場缺乏管理秩序的情況下，很容易出現(xiàn)盲目跟風(fēng)開發(fā)的問題，最終形成園區(qū)空置率高、園區(qū)爛尾等現(xiàn)象。財務(wù)管理風(fēng)險涵蓋范圍較廣，包括資金流動風(fēng)險、利率變化風(fēng)險，稅率變化風(fēng)險等。尤其在現(xiàn)階段我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)處于負(fù)債經(jīng)營狀態(tài)，企業(yè)自身的資金流動性相對較低，這也決定了企業(yè)很容易受到利率變化、稅率變化等外部因素的影響。

（三）技術(shù)風(fēng)險。技術(shù)風(fēng)險源于技術(shù)革新所帶來的投資風(fēng)險，開發(fā)商的技術(shù)不僅會影響到園區(qū)建設(shè)的工期和建筑質(zhì)量，還會影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。例如：如果在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資項目開發(fā)階段，出現(xiàn)設(shè)計方案變更、采購原材料變更、技術(shù)創(chuàng)新等現(xiàn)象，可能會影響開發(fā)成本。

（四）運(yùn)營風(fēng)險。運(yùn)營風(fēng)險是指在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段，由于建設(shè)單位出現(xiàn)操作失誤或違規(guī)行為，導(dǎo)致項目實際收益與預(yù)期目標(biāo)差異較大。因為我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)本身正處于探索階段，開發(fā)商自身運(yùn)營經(jīng)驗不足，如果一貫采取住宅市場的運(yùn)營模式，無法為企業(yè)提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，必然會削弱產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。

三、加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理的相關(guān)策略

（一）完善風(fēng)險評估指標(biāo)體系。在針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開展投資風(fēng)險管理的過程中，企業(yè)需要建立完善的風(fēng)險管理體系，對風(fēng)險因素評估設(shè)置相應(yīng)的評價指標(biāo)，全面評估投資項目的風(fēng)險等級和影響程度。例如：圍繞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價，將一級指標(biāo)分為政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、社會風(fēng)險、市場環(huán)境風(fēng)險、項目開發(fā)實施風(fēng)險、管理運(yùn)營風(fēng)險、其他風(fēng)險；二級指標(biāo)則包括產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、土地政策風(fēng)險、金融政策風(fēng)險、市場供需關(guān)系風(fēng)險、財務(wù)管理風(fēng)險、土地價格風(fēng)險、征地拆遷風(fēng)險、社會治安風(fēng)險、文物保護(hù)風(fēng)險、開發(fā)時機(jī)風(fēng)險、區(qū)域規(guī)劃風(fēng)險、同類市場競爭風(fēng)險、工期與質(zhì)量風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、管理風(fēng)險、運(yùn)營風(fēng)險、自然風(fēng)險、國際風(fēng)險等。同時，企業(yè)可以采取模糊評價法、層次分析法等確定指標(biāo)權(quán)重，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行全面風(fēng)險評價，為投資可行性分析提供充分的信息支持[2]。

（二）拓寬企業(yè)融資渠道。為了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資充足的資金，企業(yè)需要采取多元化的融資手段，并找到于企業(yè)經(jīng)營模式相適應(yīng)的、相對穩(wěn)定可循環(huán)的融資方式。近年來，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資逐漸成熟的過程中，新型的融資方式也被應(yīng)用到了融資活動，當(dāng)中，例如：投資信托REIS、境內(nèi)資本市場上市、國家專項資金扶持等，在一定程度上解決了企業(yè)的資金問題。以地方政府專項財政資金支持為例，于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)相關(guān)的專項資金配給包括文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、重點項目扶持、新能源補(bǔ)貼、新技術(shù)補(bǔ)貼、三農(nóng)扶持專項資金、旅游產(chǎn)業(yè)專項資金、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)專項資金等，企業(yè)可以認(rèn)真研讀各項財政政策，了解具體的申請過程，解決融資渠道單一、融資成本較高等問題。

（三）合理選擇地產(chǎn)的開發(fā)模式。一般來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、綜合運(yùn)作模式等，在實際應(yīng)用過程中需要結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，選擇合理的開發(fā)模式。其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是較為產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，通常以政府主導(dǎo)，基于城市規(guī)劃的需求，采取土地出讓、招商引資等方式投資發(fā)展項目，并為園區(qū)提供政策支持。這種開發(fā)模式雖然具備規(guī)劃性強(qiáng)、建設(shè)周期短等優(yōu)勢，但也存在靈活性低、創(chuàng)造力不足等缺點，還容易產(chǎn)生政企不分等問題；主體企業(yè)引導(dǎo)模式一般是指在特定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有競爭優(yōu)勢的企業(yè)，利用自有土地建立相對獨立的工業(yè)園區(qū)，通過對土地在開發(fā)、配套經(jīng)濟(jì)設(shè)施等方式，形成其他同類產(chǎn)業(yè)的聚集；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式是指在工業(yè)園區(qū)或其他途徑獲取土地，并建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施，在通過轉(zhuǎn)讓、租賃等方式進(jìn)行項目經(jīng)營與管理，從而獲取后期的經(jīng)營利潤。但這種模式對產(chǎn)業(yè)本身依賴程度較低，很難在短時間內(nèi)形成產(chǎn)業(yè)輻射；綜合運(yùn)作模式則是以上三種模式的總稱，由政府提供土地，地產(chǎn)投資開發(fā)提供園區(qū)服務(wù)，通過龍頭企業(yè)入駐的方式形成產(chǎn)業(yè)聚集[3]。這種模式雖然有利于形成大規(guī)模的開發(fā)項目，但對政府與企業(yè)之間的關(guān)系協(xié)調(diào)要求較高。以廣州西基島產(chǎn)業(yè)發(fā)展為例，該產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資與發(fā)展主要以推動建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化聚集為目標(biāo)，在第三產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)下，實現(xiàn)建筑產(chǎn)業(yè)上下游聚集，與城市規(guī)劃協(xié)同發(fā)展。由于廣州西基島地區(qū)的經(jīng)濟(jì)特征與發(fā)展模式，企業(yè)主要采取政社合作的發(fā)展體系，重點考慮以企業(yè)為主，在政府政策的支持下，形成主體企業(yè)引導(dǎo)模式。

（四）優(yōu)化營運(yùn)招商管理策略。以廣州西基島產(chǎn)業(yè)為例，在招商體系建設(shè)方面，企業(yè)主要考慮三種方式，及產(chǎn)業(yè)招商、商業(yè)招商、孵化器招商。具體來說，由于綠色建筑產(chǎn)業(yè)是該園區(qū)的發(fā)展特色，為了凸顯產(chǎn)業(yè)的園區(qū)特色，緊緊圍繞這一主題，開展有針對性地招商。企業(yè)通過合作方式、優(yōu)惠政策、區(qū)位優(yōu)勢等吸引行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)入駐，且將招商對象設(shè)置為高質(zhì)量的綠色建筑和建材行業(yè)，以及具備技術(shù)創(chuàng)新能力的研發(fā)機(jī)構(gòu)；商業(yè)招商則主要集中在粵港澳大灣區(qū)綠色建造科技創(chuàng)新展示平臺，招商對象也以綠色建筑產(chǎn)業(yè)為主，企業(yè)在解決核心企業(yè)入駐配套設(shè)施的同時，形成了園區(qū)內(nèi)良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。招商對象一般為具有影響力的商務(wù)服務(wù)企業(yè)，包括餐飲行業(yè)、酒店行業(yè)、娛樂行業(yè)、金融行業(yè)、人力資源管理行業(yè)等；孵化器招商主要應(yīng)用于粵港澳大灣區(qū)綠色建造科技創(chuàng)新展示平臺，重點圍繞建筑領(lǐng)域相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，包括建筑技術(shù)、建筑產(chǎn)業(yè)基金、建筑產(chǎn)業(yè)教育、建筑裝配構(gòu)件、設(shè)計咨詢服務(wù)等。孵化器的入駐實際上帶動了更多綠色建筑產(chǎn)業(yè)項目的落地，也能夠吸引政府、行業(yè)協(xié)會、投資機(jī)構(gòu)、先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)孵化平臺等，聯(lián)合創(chuàng)辦具有特色的園區(qū)產(chǎn)業(yè)孵化器。

四、結(jié)語

綜上所述，在社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資建設(shè)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的重要體現(xiàn)。但由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目投資規(guī)模較大、營運(yùn)難度較高，在管理方面需要以投資風(fēng)險為核心，優(yōu)化管理模式，創(chuàng)建完善的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目運(yùn)營平臺。在這一過程中，通過完善風(fēng)險管理機(jī)制、拓寬融資渠道、選擇開發(fā)模式、確定招商策略等，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的運(yùn)營與管理，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。

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作者:袁美華 單位:廣州金博物流貿(mào)易集團(tuán)有限公司