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摘要：本文在研究房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)識別與評估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對及風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控三方面的理論知識，從項(xiàng)目的開發(fā)周期即投資決策階段、項(xiàng)目前期階段、建設(shè)階段、營銷管理階段四個(gè)階段進(jìn)行了全過程風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)證研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)識別；風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

1引言

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著土地價(jià)格一直保持上漲的趨勢，開發(fā)商只要獲取土地，甚至囤地多年未進(jìn)行開發(fā)再行轉(zhuǎn)讓獲取土地增值收益，使得房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)得到了掩飾。受到利益的驅(qū)使，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中逐漸暴露出不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。第一，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量囤地、地王的層出不窮增加了房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險(xiǎn)；第二，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利導(dǎo)致不同行業(yè)大量進(jìn)行房地產(chǎn)投資、出現(xiàn)了不同程度的投資盲目性，逐步形成房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)；第三，在國家為抑制房地產(chǎn)價(jià)格，落實(shí)國家“房子是用來住的，不是用來炒的”的基本政策論調(diào)，給房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展帶來諸多不確定性政策風(fēng)險(xiǎn)。在內(nèi)外環(huán)境均不利的市場情形下，房地產(chǎn)企業(yè)需認(rèn)真做好風(fēng)險(xiǎn)管理。風(fēng)險(xiǎn)管理對整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)具有十分重要的意義。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施促使房地產(chǎn)企業(yè)提高對風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

2房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理概述

2.1房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及其分類

房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指影響房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的各種因素和事項(xiàng)。在房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭環(huán)境中，受到各種事件的影響，這些事件對經(jīng)營目標(biāo)的事項(xiàng)均有積極或消極的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，需要擁有戰(zhàn)略決策、開發(fā)經(jīng)營、資金財(cái)務(wù)、內(nèi)部控制等目標(biāo)，而且這些目標(biāo)的制定和實(shí)施需要依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特殊的經(jīng)營階段進(jìn)行分類管理。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的構(gòu)成要素

房地產(chǎn)企業(yè)因其自身經(jīng)營的獨(dú)特性，其風(fēng)險(xiǎn)管理的構(gòu)成要素主要由內(nèi)部環(huán)境、經(jīng)營目標(biāo)設(shè)定、風(fēng)險(xiǎn)事件識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對、風(fēng)險(xiǎn)控制活動、信息與溝通、監(jiān)控評價(jià)等。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)及特征

房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)在于落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任、加強(qiáng)對重大風(fēng)險(xiǎn)因素的識別、評估，提供對經(jīng)營層決策有價(jià)值的信息。從風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的角度，可提升企業(yè)核心競爭力、提高企業(yè)資源配置的有效性和效率、提高企業(yè)對外報(bào)告的可靠性，提升企業(yè)價(jià)值；從給企業(yè)帶來盈利的角度，可使企業(yè)抓住發(fā)展機(jī)遇，避免風(fēng)險(xiǎn)帶來的經(jīng)營損失，提高企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

2.4房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原則

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)管理過程中應(yīng)遵循以下原則，使其更加有效、高效，即匹配性、融合性、綜合性、動態(tài)性、及時(shí)性、有效性。

3房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理方法

3.1企業(yè)管理目標(biāo)的設(shè)定

房地產(chǎn)企業(yè)在其經(jīng)營管理過程中，需設(shè)定合理的經(jīng)營目標(biāo)才能保證企業(yè)成功經(jīng)營。而這些目標(biāo)是企業(yè)日常經(jīng)營管理過程中信息收集、事件識別、風(fēng)險(xiǎn)評估的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過制定程序制度使經(jīng)營目標(biāo)與企業(yè)的愿景相協(xié)調(diào)，并且確保這些所企業(yè)所制定的經(jīng)營目標(biāo)與其面臨的風(fēng)險(xiǎn)符合企業(yè)愿意承受的風(fēng)險(xiǎn)水平。房地產(chǎn)企業(yè)一般將承受的風(fēng)險(xiǎn)水平分為：重要風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)以及輕度風(fēng)險(xiǎn)。由于各房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式、承受風(fēng)險(xiǎn)水平能力、對風(fēng)險(xiǎn)水平的偏好等不同。各風(fēng)險(xiǎn)因素可以自行選擇風(fēng)險(xiǎn)程度、風(fēng)險(xiǎn)因素的組合。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)按風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別、評估

風(fēng)險(xiǎn)識別可借助風(fēng)險(xiǎn)目錄等工具，結(jié)合實(shí)際情況采取不同的方法開展工作，如財(cái)務(wù)報(bào)表分析、內(nèi)控評價(jià)、現(xiàn)場調(diào)研、管理層訪談等方法。各職能部門應(yīng)在識別本單位工作目標(biāo)、工作計(jì)劃的基礎(chǔ)上，認(rèn)真梳理各條線業(yè)務(wù)流程，對可能影響目標(biāo)或計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)進(jìn)行鑒別。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)按風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

（1）重要風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對的措施。①資金風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施。一是獲取銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)項(xiàng)目首要開發(fā)資金來源。二是利用預(yù)售房款資金支付開發(fā)建設(shè)費(fèi)用。三是如果通過以上兩種方式仍然不能滿足項(xiàng)目的資金需求，就可以通過施工方墊資、信托、基金、民間借貸的方式，這種籌資方式資金到位迅速，但是資金成本較高。②施工風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施。施工風(fēng)險(xiǎn)最大的影響因素是項(xiàng)目工期，需要房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場施工管理人員配合制總包合同中的相關(guān)條款，約定工期拖延導(dǎo)致的后果使工期保證措施切實(shí)做好，從而降低施工風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。③政治風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施。該類型風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)對外投資業(yè)務(wù)中，無論企業(yè)采取何種交易模式，交易對手實(shí)際控制人的政治風(fēng)險(xiǎn)是首先考量因素，往往因?qū)嶋H控制人出現(xiàn)政治風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或停止開發(fā)。④政策風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)主要是國家出臺的一系列針對房地產(chǎn)調(diào)控政策的不連續(xù)性和不確定性。而且基本上處于完全不對等的位置上。政策是強(qiáng)勢的，掌握著企業(yè)的生殺大權(quán)；而企業(yè)又是弱勢的，甚至是集體失語的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全政策收集、政策研究制度，做到事前預(yù)警、事后糾錯(cuò)機(jī)制。（2）一般風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施。①市場風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施。加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策和屬地房地產(chǎn)政策研究，趨利避害的調(diào)整開發(fā)節(jié)奏和營銷方案。②成本風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施。首先選擇一個(gè)最科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，其次對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)施全程的成本監(jiān)控，以降低成本風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率以及帶來的利潤的損失。③環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要是在施工、營銷過程中出現(xiàn)的各類影響項(xiàng)目開發(fā)的外部因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案，降低意外事件發(fā)生時(shí)帶來的損失及不利影響。④財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施。發(fā)揮財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全流程介入的職能，諸如交易方選擇、盡職調(diào)查、方案設(shè)計(jì)、投資條件落實(shí)、項(xiàng)目開發(fā)等相關(guān)工作是非常重要而且必要的，在此過程中需重點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃、財(cái)務(wù)安排等工作。（3）輕度風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的輕度風(fēng)險(xiǎn)主要由物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)、審批風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)、輿情風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)所構(gòu)成，而往往此類風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)可控風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)控體系建設(shè)化解此類風(fēng)險(xiǎn)。

3.4房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對會隨著企業(yè)目標(biāo)、組織架構(gòu)、人員、內(nèi)控流程的變化而不再有效。而監(jiān)控的目標(biāo)是確保企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的運(yùn)行持續(xù)有效，因此，房地產(chǎn)企業(yè)各業(yè)務(wù)部門應(yīng)開展持續(xù)性監(jiān)控，風(fēng)險(xiǎn)管理部門或內(nèi)審部門負(fù)責(zé)專項(xiàng)評價(jià)并建立上報(bào)機(jī)制。總之，建立健全風(fēng)控管理體系和風(fēng)控保障措施，提高房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)質(zhì)量，需扭住風(fēng)險(xiǎn)管理不放松，適應(yīng)公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。

作者:郝鵬 單位:青島信達(dá)置業(yè)有限公司