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摘要:

從前期準備、設(shè)計、施工三方面，簡單介紹了房地產(chǎn)工程管理體系，結(jié)合工程案例，闡述了通過專業(yè)咨詢解決房地產(chǎn)工程管理體系中常見專業(yè)問題的措施，指出專業(yè)咨詢在房地產(chǎn)工程管理中的應(yīng)用有利于提高經(jīng)濟效益，實現(xiàn)節(jié)能減排的目標。

關(guān)鍵詞:

房地產(chǎn)，工程管理，專業(yè)咨詢公司，經(jīng)濟效益

1概述

當今我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展為改善人們居住條件做出了巨大貢獻，但同時因為我國在房地產(chǎn)方面起步較晚，房地產(chǎn)工程管理理念大多引用來自世界各國的管理理念，不免存在概念混亂，管理體系不完善，專業(yè)人員缺乏等諸多問題，這些問題導(dǎo)致了諸多房地產(chǎn)項目出現(xiàn)因項目管理導(dǎo)致的虧損、爛尾和質(zhì)量問題，如何準確判斷問題的所在，并迅速的解決問題，就需要大量的專業(yè)人才對專業(yè)問題進行判斷和解答。但現(xiàn)實當中因為房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長而且管理體系龐雜，專業(yè)分布較為廣泛。從前期工作到設(shè)計施工再到最終交房，一個項目的開發(fā)周期最短也要兩三年以上，而且中間穿插交織著繁多的具體環(huán)節(jié)。在此過程中往往是一個管理人員分管多個環(huán)節(jié)，而這樣一個管理人員無法在各個專業(yè)都做到精通，不能對專業(yè)問題作出快速準確的判斷。一般遇到此類情況，地產(chǎn)企業(yè)往往盲目信任勘察設(shè)計單位，由勘察設(shè)計單位出具解決辦法，但是目前勘察設(shè)計行業(yè)分工細致，各專業(yè)之間的銜接較為松散，較難有覆蓋各個專業(yè)的高級人才，提出的解決意見往往也是顧此失彼［4］。由于以上矛盾的存在，一些擁有高級專家資源的勘察設(shè)計企業(yè)，通過對傳統(tǒng)專業(yè)團隊的不斷補充，形成了擁有較多跨專業(yè)高級專家資源的專業(yè)技術(shù)咨詢公司，通過以專家組的形式，對房地產(chǎn)公司開發(fā)過程中遇到的各類問題進行指導(dǎo)，甚至親身參與到項目管理當中去，以彌補房地產(chǎn)公司在專業(yè)問題管理方面的人員缺陷，在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中取得事半功倍的效果［5］。

2房地產(chǎn)工程管理體系簡介

房地產(chǎn)工程管理體系包括以下內(nèi)容［2，3］:1)前期管理。房地產(chǎn)項目前期管理包括:項目建議書，可行性研究報告，項目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期管理的質(zhì)量是整個房地產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵。前期管理就是從土地中標到實體工程建設(shè)開始為止，這一階段是整個階段管理的關(guān)鍵核心。在這一階段的主要工作是建筑規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計的招投標管理，施工招投標管理以及工程現(xiàn)場的實際情況踏勘等，任何一項專業(yè)問題出現(xiàn)漏洞或錯誤都會對整個工程后續(xù)的管理造成工作上的失誤和經(jīng)濟上的損失，這一階段的管理決定了整個項目的成敗。2)設(shè)計管理。房地產(chǎn)工程的設(shè)計管理工作包括:選擇符合項目條件的勘察設(shè)計單位;與設(shè)計人員保持良好的溝通;嚴格控制設(shè)計質(zhì)量，按照國家規(guī)范、招標要求和合同規(guī)定執(zhí)行。設(shè)計管理在選擇勘察設(shè)計單位時不可以單純的按照低價中標進行控制，在控制勘察設(shè)計費用的同時應(yīng)該選擇經(jīng)驗豐富、實力雄厚的勘察設(shè)計單位;在日常設(shè)計過程中管理人員與設(shè)計人員保持順暢的溝通，把握設(shè)計進度，隨時解決設(shè)計中出現(xiàn)的問題，把對于項目的設(shè)計要求和目標準確的傳達給主要設(shè)計人員;嚴格按照設(shè)計管理程序和相關(guān)規(guī)定進行圖紙管理，一旦審圖通過，不可擅自變更，不可隨意提出修改要求。3)施工管理。房地產(chǎn)工程的施工管理工作包括:施工合同管理、工程質(zhì)量管理和工程進度管理。高效的合同管理是合理節(jié)約開支，提高房地產(chǎn)項目投資回報率的重要環(huán)節(jié);而工程質(zhì)量管理是工程成敗的根本，只有在保證工程質(zhì)量的前提下，項目才能生存，好的工程質(zhì)量是樹立房地產(chǎn)企業(yè)形象的重中之重，房地產(chǎn)項目的工程管理人員，要能夠把握全局，協(xié)調(diào)促進設(shè)計、施工等單位完成好工程質(zhì)量管理工作;工程進度管理關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)的資金成本情況，還切實關(guān)系到交房周期，在進度管理過程中，要監(jiān)督配合施工企業(yè)編制出契合實際的施工組織方案和進度計劃，并確保工程嚴格按照進度計劃進行。結(jié)合合同管理、質(zhì)量管理和進度管理建立有效的管理機制，完善管理體系的系統(tǒng)分類，將材料管理、人員管理、資料管理等具體環(huán)節(jié)穿插到整個管理體系當中，有機結(jié)合工程管理體系框架，實現(xiàn)不同維度的管理路線，使工程建設(shè)順利進行。

3房地產(chǎn)工程管理體系中的常見專業(yè)問題

3．1房地產(chǎn)項目前期管理中主要的專業(yè)問題

房地產(chǎn)項目前期管理中主要的專業(yè)問題是缺乏專業(yè)的調(diào)研團隊，缺少前期調(diào)研論證，不具有可行性研究分析能力。不能對項目進行技術(shù)、經(jīng)濟方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進行預(yù)測和控制，導(dǎo)致后期出現(xiàn)諸如建筑方案不合理、戶型單一、結(jié)構(gòu)設(shè)計不夠優(yōu)化，成本較高，公攤和空置過大等一系列嚴重問題，影響著土地資源和資金流通的優(yōu)化配置［1］。

3．2房地產(chǎn)項目設(shè)計管理中主要的專業(yè)問題

房地產(chǎn)項目設(shè)計管理中主要的專業(yè)問題包括:1)勘察單位選取不是以技術(shù)實力和方案的合理性為主要評判標準，僅僅依靠價格確定勘察單位，忽略勘察方案對地基基礎(chǔ)的指導(dǎo)意義，最終因小失大，導(dǎo)致地基基礎(chǔ)成本增加、工期增長等諸多問題。2)施工圖不能按照勘察成果進行設(shè)計，因為結(jié)構(gòu)設(shè)計人員對巖土專業(yè)了解較少，現(xiàn)在行業(yè)細分的結(jié)果導(dǎo)致各專業(yè)人員隔行如隔山，結(jié)構(gòu)設(shè)計不能理解勘察參數(shù)如何正確使用，從而造成設(shè)計上的浪費或者不安全。3)設(shè)計人員因技術(shù)實力問題，較難對規(guī)范、設(shè)計原理及其他項目經(jīng)驗有較全面的了解，當經(jīng)驗不足時，往往采用較為保守的設(shè)計方案，造成成本和工期的大大增加，也是對社會資源的極大浪費［2］。

3．3房地產(chǎn)項目施工管理中主要的專業(yè)問題

房地產(chǎn)項目施工管理中主要專業(yè)問題包括:1)施工單位對施工圖理解不到位，機械的按照圖紙施工，不能根據(jù)實際情況作出及時匯報及調(diào)整，導(dǎo)致返工，造成成本上的增加和工期的拖延［2］。2)施工單位有意識無意識的變更施工圖上內(nèi)容，導(dǎo)致設(shè)計意圖不能表達，造成承載力不足或正常使用的不便，影響項目竣工驗收和后期使用。3)施工單位低價中標，為了實現(xiàn)盈利，施工產(chǎn)生較多非必要變更，甚至偷工減料，施工質(zhì)量難以控制，導(dǎo)致工程質(zhì)量不合格，釀成重大隱患。

4通過專業(yè)咨詢解決專業(yè)問題的案例

RK房地產(chǎn)公司在國內(nèi)某項目上全程引入了專業(yè)咨詢公司參與項目管理的過程，取得了非常優(yōu)異的成果。首先是在項目前期引入世界知名工程前期管理咨詢公司ARUP，在項目前期調(diào)研和方案確定方面提供了具有國際水準的大規(guī)模住區(qū)開發(fā)咨詢和產(chǎn)品規(guī)劃咨詢服務(wù)(整體規(guī)劃、戶型設(shè)計、配套咨詢服務(wù))，讓RK公司在前期管理中的區(qū)域整體規(guī)劃、產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計和配套設(shè)施方面有了較為長遠的開發(fā)眼光，結(jié)合國內(nèi)咨詢公司YJ的實地調(diào)查分析成果，共同完成了對項目的開發(fā)推廣進度計劃和整體區(qū)域定位工作。在項目設(shè)計管理階段分別引入國內(nèi)由專業(yè)領(lǐng)軍人物，國家級勘察設(shè)計大師領(lǐng)銜的頂級土木工程設(shè)計專業(yè)咨詢團隊，從地塊的方案設(shè)計階段介入，由專業(yè)咨詢公司提供勘察方案，在招標過程中咨詢公司協(xié)助RK公司審核勘察和設(shè)計招標文件、篩選中標單位。隨后輔導(dǎo)勘察單位提供了準確的巖土工程參數(shù)，并提供合理的地基基礎(chǔ)方案為結(jié)構(gòu)設(shè)計工程師提供了強力的技術(shù)支持。在設(shè)計過程中，咨詢公司采用較為先進的鋼筋混凝土計算理念和豐富的應(yīng)用經(jīng)驗指導(dǎo)結(jié)構(gòu)設(shè)計工程師進行設(shè)計［6］。在施工管理階段勘察施工全過程由咨詢公司指導(dǎo)監(jiān)理單位，現(xiàn)場獲得第一手資料，地基基礎(chǔ)施工過程和結(jié)構(gòu)施工過程中咨詢公司通過現(xiàn)場巡視和專門指導(dǎo)的方式指導(dǎo)施工管理。通過以上咨詢服務(wù)，取得了較好的成本控制成果和進度控制成果，該項目約20萬m2建筑面積規(guī)模與同區(qū)域其他房地產(chǎn)公司每平方米造價節(jié)約150元，整個項目地基基礎(chǔ)方面節(jié)約2000余萬元，上部結(jié)構(gòu)方面節(jié)約1000余萬元，工期共節(jié)約3個月。該項目銷售獲得所在省的冠軍，RK公司借此項目一舉成名，打開了該省的市場［6］。

5結(jié)語

1)我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理水平參差不齊，在各個環(huán)節(jié)缺少專業(yè)人才。2)國內(nèi)外專業(yè)公司不斷整合技術(shù)力量，逐漸形成了以行業(yè)領(lǐng)軍人物帶領(lǐng)的專業(yè)咨詢團隊，依托專業(yè)咨詢公司開展房地產(chǎn)工程管理專業(yè)咨詢業(yè)務(wù)。3)在房地產(chǎn)工程管理過程中引入專業(yè)咨詢公司，提供專業(yè)的技術(shù)指導(dǎo)和咨詢意見，獲得了較好的經(jīng)濟效益和社會效益。4)專業(yè)咨詢在房地產(chǎn)工程管理中的推廣有利于節(jié)能減排，契合建設(shè)節(jié)約型社會的需要。

作者：畢志宇 張力 單位：英國諾丁漢大學 上海長凱巖土工程有限公司

參考文獻:

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［2］李輝．房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式研究［D］．長春:吉林大學，2015．

［3］伍興中．基于房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理的分析與探討［J］．廣東建材，2009(5):248-250．

［4］尹貽林，張勇毅．中國工程咨詢業(yè)的發(fā)展與演進［J］．土木工程學報，2005，38(10):129-133．

［5］尹貽林，楊紅雄．中國工程咨詢業(yè)及專業(yè)人士制度研究［M］．天津:天津大學出版社，2006．

［6］吳超．合肥地區(qū)巖土工程優(yōu)化工作的研究與實踐［J］．價值工程，2016，35(1):118-120．