摘要:房地產已經發展成為我國經濟的重要產業，促進了地方經濟的進一步發展。然而由于我國的房地產行業還需要進一步制定出更加完善的政策，在發展過程中出現了很多的問題，例如，價格較高，對房地產行業的進一步發展造成了一定的阻礙。文章基于此種前提，介紹了房地產市場的背景，探討了地方經濟受到房地產市場變化的影響，同時提出了推動房地產市場持續發展的優化措施，希望可以為房地產市場的持續發展起到一定的參考和借鑒，促進地方經濟的發展。

關鍵詞:房地產市場;價格波動;地方經濟

在我國經濟發展中，房地產經濟起到了關鍵性的促進作用，因此房地產市場經濟的發展在我國受到越來越多人的重視。根據房地產市場發展的實際情況，對其進行不斷的完善和優化，才可以實現房地產市場持續穩定的發展，才可以跟上國家發展戰略規劃的步伐，推動地方經濟的不斷發展，避免出現泡沫經濟。

1房地產市場現狀

1.1投資項目不斷增長

由于我國經濟增長速度較快，帶動了房地產經濟的發展，兩者互相促進，呈現出良性循環，同時越來越多的投資人也開始重視房地產經濟的發展潛力。在我國的房地產經濟中，加入其中的資金項目也在不斷增多，人口老齡化的趨勢越來越嚴重，因此未來的住房需求將會更加明顯，這也在一定程度上保證了房地產經濟的增長趨勢。由于保證了房地產經濟的持續增長，因此才會有越來越多的投資項目加入房地產經濟投資中，有效地促進了房地產經濟的建設，推動了房地產市場經濟的進一步發展，對國民經濟的不斷發展起到了有效的正向作用。

1.2房地產提高人們居住環境質量

摘要：房地產項目投資具有周期長、投資大、受影響因素多等特點，因而具有較大的風險。一旦發生風險，將給投資方、人民群眾帶來嚴重的經濟損失，甚至還會引發群體性事件，危害社會的健康穩定。2018年以來，為了遏制房地產市場的持續火爆，調控政策不斷升級，房地產市場基本面呈現下滑態勢，房地產項目投資面對著各種不確定性，投資風險加大。有鑒于此，本文對房地產項目投資風險防范策略和具體措施進行分析，以期有所借鑒價值。

關鍵詞：房地產；投資風險；對策

1前言

近年來，作為我國重要的投資領域，房地產市場一直發展迅猛，建筑面積不斷增加，人均住房面積不斷提高。2018年房地產業投資總額超過了12萬億，占全社會投資總額的20%左右，房地產業成為國民經濟發展的支柱產業，對全社會GDP的貢獻值也超過了12%。但同時，我們也看到，與其他行業不同，房地產業建設周期長，投資額巨大，受金融、政策、技術等各種因素的制約，具有較高的風險。為了遏制房地產市場的過快發展，我國的房地產調控政策持續升級，多個城市出臺了一系列調整政策。進入2019年，在“房住不炒”的調控方針下，我國房地產市場已經呈現不同程度的下滑跡象，商品房的銷售增速持續回落，房地產企業的現金流開始緊張。整個房地產市場的資金面持續收緊，與此同時，各大城市的土地市場溢價率下行且流拍現象增加。2018年全國土地流拍率高達93.16%，2019年土地流拍率有一定程度的回落，但仍然遠高于往年同期水平。房地產市場進入下行期，房地產項目投資的不確定性在增加。著名商人李嘉誠持續拋售內地的房產，選擇落袋為安的策略。著名經濟學家郎咸平也警告說，2019年將是房地產市場沖擊最大的一年。這樣的背景下，我國目前的房地產項目投資所面臨的風險不斷加大，因此對于房地產投資企業而言，如何識別和應對房地產投資風險，顯得尤為迫切和重要。

2房地產項目投資風險的防范之策

房地產項目投資面臨的風險因素有很多，既有戰略層面的，也有具體業務層面的。

2.1防范房地產投資風險的基本策略

本文作者：高鵬 李雪 董紀昌 吳迪 李秀婷 單位：中國科學院研究生院管理學院教授、博士生導師 中國科學院研究生院碩士生 中國科學院研究生院管理學院教授、博士生導師 中國科學院研究生院管理學院博士生 中國科學院研究生院管理學院博士生。

一、引言

近年來，我國房地產價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產價格過分偏離內在價值時，泡沫成份被大量轉移給了金融機構。而當房地產金融系統中積累的泡沫壓力太大時，系統運行的內在機制將以急性和突發性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結構甚至會促成整個金融系統風險的爆發。因此，要深入研究我國房地產金融風險形成的特殊機理，促進房地產業和房地產金融業的穩定發展，為完善我國房地產市場體制和宏觀調控提供決策支持。本文通過對房地產開發商與銀行建立演化博弈模型，并根據房地產市場化以來政府調控和利率調控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調控行為，房地產開發商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩定策略和房地產金融狀況。

二、房地產開發商與銀行的演化博弈模型

1．博弈假設。根據模型的設計思想，對房地產開發商與銀行的演化博弈模型做出如下假設：假設1：局內人。博弈雙方為房地產開發商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態進化博弈；假設2：策略空間。在不同的房地產市場發展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產開發商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；假設3：支付。支付是房地產開發商與銀行在不同的房地產市場發展階段中得到的效用水平。

2．博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。其中，假設p表示房地產開發商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產開發商和銀行采取不同策略時的收益。根據演化博弈理論，若同種群房地產開發商和銀行選擇相同的戰略S，其利潤相等，則任何一個房地產開發商和銀行不會改變其戰略。當同種群房地產開發商和銀行中某個參與者試驗不同的戰略S'，稱之為變異房地產開發商或銀行，而當變異房地產開發商或銀行獲得比同種群其它房地產開發商或銀行更高的利潤時，其它房地產開發商或銀行必然會模仿變異房地產開發商或銀行。反之，當變異房地產開發商或銀行的利潤低于其它房地產開發商或銀行的利潤時，其它房地產開發商或銀行將保持原戰略而該變異房地產開發商或銀行也將從戰略S'調整為戰略S這樣，戰略S成為有限種群演化穩定戰略。房地產開發商與銀行的復制動態實際上是描述某一特定策略房地產開發商或銀行中被采用的頻數或頻度的動態微分方程。根據演化的原理，一種策略的適應度或支付比種群的平均適應度高，這種策略就會在種群中發展，即適者生存體現在這種策略的增長率大于零，即房地產開發商或銀行將持續的選擇這一策略。于是動態復制系統平衡點所對應的策略組合為房地產開發商與銀行的演化均衡，而房地產開發商與銀行演化博弈均衡的穩定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現出內部不斷變化而總體不變的的過程。這樣，運用雅克比矩陣局部穩定性原理，通過分析房地產開發商與銀行在房地產市場化不同發展階段中演化穩定策略，可以系統地論述房地產金融風險的演進過程，從而為防范房地產金融風險提供一定的啟發和建議。

三、演化博弈穩定性分析

摘要:本文對房地產營銷創新、營銷策略、銷售手段以及存在的問題等方面進行了闡述，并針對各層面制定相應的營銷策略。在整個營銷過程中堅持以人為本的基本原則，使房地產的開發和銷售能夠真正地滿足市場和消費者的需求，使房地產企業打出屬于自己的天下，提升自身的競爭能力。

關鍵詞:房地產;市場;營銷創新;營銷策略

一、引言

隨著我國房地產市場的迅猛發展，房地產行業之間的競爭也更加激烈。在我國多次出臺市場宏觀調控的政策后，房地產開發商更加重視房地產的營銷，并將其作為開發過程中至關重要的手段和環節。所以，房地產商家開始絞盡腦汁，策劃營銷方案，推動房地產產品的銷量能夠大幅度的上升。

二、房地產營銷策略的概念

營銷，即用科學的方式對市場上的需求進行分析，采用科學合理的方式生產出能夠與時俱進，滿足現代化市場需要的產品。在營銷中需要向客戶創造價值、交流價值以及傳遞價值，并且能夠良好的經營與客戶之間的關系，促使房地產企業和利益關系人之間形成一種相互受益的關系。房地產市場營銷，是房地產企業在競爭激烈的房地產市場中，根據市場當前的形勢變更的需求，從而對企業進行組織管理的一系列工作，直到商品房的銷售在市場上完成，取得利益，最終達到目標的一個經營過程。房地產營銷策略是一個系統性、綜合性的龐大工程，需要在先進的營銷理論基礎的指導下，讓營銷手段和營銷工具結合起來，讓房地產的價值得到實現。千千萬萬的顧客，有著五花八門、千奇百怪的需求，這也推動了單一房地產營銷轉向了全面房地產營銷，從只重視表面的營銷服務轉變為追求內涵的營銷服務。房地產在市場營銷過程，屬于經營房地產企業中一個至關重要的環節。房地產營銷始終以消費者對房地產產品的需求為宗旨，能夠及時有效的為客戶提供住宅樓、商業樓、寫字樓等成品的建筑物，還有配套的服務?？梢栽谧畲蟪潭壬蠞M足客戶生活、生產、物質以及精神上的種種需求，從而獲取相對利潤的一種商業活動。房地產市場營銷，和其他市場營銷相同，都是人或公司集體之間進行物品交換的活動，讓經營目的可以得到實現的一個交易過程。唯一不同的就是，房地產營銷的客體為地產，實體是依據地產該物質實體上的種種權益等。在房地產營銷中，需要保留自己特有的營銷方式，又能夠和市場營銷中的一些理論基礎相融合，這就是房地產市場營銷的不同特性。

三、我國當前房地產營銷主要采用的營銷策略

摘要：我國城市化建設進程進一步加快，房地產投資逐漸轉變為最重要的投資形式，對我國房地產投資工作產生了一定的影響。而在房地產投資項目中，不可避免的會遇到風險管理問題，要想切實提高風險管理工作的實際效果，就要結合房地產投資風險的影響因素制定科學合理的風險管理和控制方案，促進房地產投資風險管理工作的全面優化開展。

關鍵詞：房地產行業;投資風險;風險管理

在我國市場經濟深化發展，房地產行業發展過程中形成激烈市場競爭的社會背景下，要想保證房地產投資工作的系統優化，推動投資工作的安全性和投資效益的逐步提高，就應該在系統分析房地產投資工作的基礎上，對影響投資安全的因素進行科學的考察，并結合不同的因素制定合理的投資風險控制方案，切實提高房地產投資管理效果，為房地產企業在激烈市場競爭中的持續穩定發展提供良好的支持。

1房地產投資特點

房地產投資具體指資本的持有者將其所擁有的資本在房地產開發和經營項目中投入并且希望借助科學的經營管理促使資本創造更大的收益，實現對投資風險的有效規避。也有研究者對房地產投資存在不同的看法，其認為是國家、集體或是個人直接或者間接的將資本在房地產領域、房地產再生產領域中應用的行為，不僅包含房地產生產方面的投資，也涉及到對舊建筑物的改造。對房地產投資管理工作進行系統的研究，發現在城市化建設進程逐步加快的社會背景下，房地產投資已經成為獲取高利潤的重要投資形式，受到社會各界的廣泛關注。同時，在對房地產投資進行系統研究的過程中，應該明確認識到房地產市場存在一定的特殊性，因此房地產投資也受到影響表現出相應的個性化特征：其一，房地產投資具有明顯的高成本和投入的特點。房地產行業本身具有資本密集的特征，而資本的密集性在一定程度上決定房地產投資方面資金量相對較大，不論是在獲取土地使用權還是在建筑建造方面，都需要較大的成本。其二，房地產投資周期長、回收期長。一般情況下，在開發房地產投資項目的過程中需要進行可行性研究和項目論證等活動，并且涉及到項目論證、設計施工建設以及物業管理等多方面的內容。而從房地產開發工作中土地的審批和房地產的建設到資金的回流需要較長的時間，因此要正確認識房地產開發和投資回收時間長的特點，制定合理的投資方案，避免出現投資風險問題［1］。其三，房地產投資呈現出高利潤和高風險的特征。對房地產投資進行研究，發現存在不可替代性的特征，房地產市場也屬于非完全競爭市場，在市場中可以獲得巨大的投資效益。但是高利潤相對應的是高風險，房地產投資存在嚴重的不確定性問題，投資風險較大，全方位保證投資成效，就需要對房地產投資進行科學論證。其四，房地產投資項目受到政策的鼓勵和約束，房地產產業表現出一定的基礎性產業作用，在帶動經濟發展方面發揮著重要作用，因此政府往往借助宏觀調控手段對房地產產業和市場進行管理，制定鼓勵和約束措施，維護房地產市場的穩定性。房地產投資也受到政策約束和鼓勵的影響，在政策變化的作用下投資選擇也會做出適當的調整。

2房地產投資的主要影響因素

對于房地產投資活動而言，其表現出一定的連續性特征，項目投資也涉及到資金的籌集、使用和管理增值等多方面，房地產投資本身可以形成循環的資金流，在資金流中促進經濟效益的獲取。從當前我國房地產投資活動的基本情況進行研究，發現受到多種因素的影響，房地產投資工作中存在巨大的風險，新時期要想促進房地產投資活動中創造巨大的經濟社會效益，就要對房地產投資三個重要因素進行分析，并以此為切入點制定合理的風險管理和控制措施，為房地產投資風險的控制創造良好的條件。

一、房地產業的特殊性

現代經濟在很大程度上是由虛擬經濟推動實體經濟運行的，而虛擬經濟又是一把雙刃劍，一方面推動實體經濟發展，另一方面如果約束調控不力，則會引發實體經濟的泡沫化而導致經濟危機的發生或經濟的長期衰退。1990年以來日本的經濟衰退，2009年美國的次貸危機無不是從房地產泡沫的崩潰而開始的。我國目前的房地產市場存在泡沫，但政府對房地產市場保持高度警惕。再次，房地產業是一個關乎國計民生的產業，政府需要擔負一定的社會責任。住是人的基本需求，因此，即使在高度自由的市場經濟國家，房地產業也不可能完全由市場來決定其運行，政府必須為低收入者提供一定的住房保障來履行其社會責任，同時政府會運用法律、行政等各種手段保持房地產價格的上漲穩定在一個合理的空間范圍。可以說，目前我國的經濟增長、經濟安全和民生保障都依賴于房地產業，政府需要在這三者之中取得平衡。因此判斷，未來十年我國房地產市場的總體運行將會保持在平穩增長的發展中，過度下滑和過快增長都會對政府以及全社會產生重大的負面效應。做出這樣的判斷一方面在于政府有動力對房地產市場進行干預，更重要的是，與國外不同，目前我國各級政府完全有能力對房地產市場進行充分調控，主要在于：房地產市場最根本的資源來自于土地供應和金融市場的支持，而這兩方面政府都有絕對的支配能力。

二、我國房地產市場調控政策分析

2010年以來，隨著金融危機的平穩著陸，國家開始關注住房價格上漲的問題，連續出臺了多項房地產調控政策，力圖遏制房價的過快上漲，但效果并不理想。2011年國家繼續加強了調控力度，各地方政府也隨之頒布了相應條例來配合中央的調控舉動，這種調控未來仍然可能會加大力度，房地產企業的最佳選擇應該是順應政策環境，趨利避害、抓住機遇、加快發展。通過對2010年以來國家對房地產的各類調控政策進行梳理后，可以看出盡管調控措施多樣，但調控目標僅在三個方面對房地產市場構成影響：

（一）抑制投機性住房消費

2010年國家相繼出臺了“國十條”、“國五條”、住建部“規范住房公積金個人住房貸款”等政策，所采用的方法主要為二、三套房的限購、提高首付比例、提高住房商業貸款以及住房公積金貸款基準利率等方法。這類方法一方面打擊了炒房等投機性行為，但同時也會加重改善性住房需求居民的負擔，抑制了部分剛性需求轉向二手房市場，短期來看還會加重一些潛在消費者的觀望情緒。從2010年政策的運行效果來看，2010年房價增長的速度有明顯回落，但相比2009年仍然出現上漲?？梢娔壳白≌M市場的剛性需求在一定程度上仍然較大，能夠支撐住房市場平穩發展。由于各地方政府與中央已經簽訂了住房價格控制的目標責任，因此，未來的住宅市場從價格上應該維持在9%左右的上漲空間。

（二）加大政策性住房建設的扶持力度

摘要：在經濟產業不斷發展的背景下，房地產經濟的發展迎來了比較好的時代，在我國的經濟發展中是不可或缺的產業，具有投資大、回報長、波動性強等特點。本文首先闡釋了房地產經濟波動各個階段的特征，然后分析了波動的因素，最后詳細論述了具有針對性的對策，旨在強化房地產經濟的穩定發展，造福于人民群眾。

關鍵詞：房地產；經濟；波動；因素；對策；分析

近年來，我國經濟水平取得了非常明顯的進步，在改善人們生活質量的同時，為國民經濟的發展奠定了良好的基礎。在這種環境下，房地產行業的發展迎來了新的契機，在社會經濟中占據著越來越關鍵的位置。當前，房地產經濟存在著不同程度的波動現象，需要結合實際情況，對其中的影響因素進行詳細分析，并將各方面的資源進行整合，提出科學合理的對策，增強房地產經濟的平穩性。

1房地產經濟波動各個階段的特征

1.1房地產經濟復蘇階段

房地產經濟的各個階段是相互聯系并且不斷循環，蕭條時期之后是復蘇時期。因此，這個階段中，房地產市場的供求不均，供給量大于需求量，在這種情況下，房地產市場中，開發商的數量遠遠減少，導致投資的項目和金額也不斷減少。在需求量增加的情況下，供給之間的平衡狀態將被打破，房地產會進入第一個快速發展的時期，進步的速度較快。

1.2地產經濟繁榮階段

摘要：本文主要以新時期房地產市場營銷管理方案為重點進行闡述，結合房地產市場營銷管理現狀為主要依據，從做好前期準備、做好深度市場調研、做好商業招商與運營、創新營銷渠道與方式、提供較高水準的物業服務這幾方面進行深入探索與研究，其目的在于制定合適的市場營銷管理方案，為房地產企業帶來更多的經濟效益，促進房地產企業長期穩定發展。

關鍵詞：新時期；房地產；市場營銷；營銷管理方案

在新時期背景下，房地產領域得到了良好的發展，隨之房地產行業的競爭變得越來越激烈。房地產和一般的消費品不同，其在多個環節中，都需要面臨新出臺的宏觀調控政策和激烈的競爭，因此，制定符合新時期要求的市場營銷管理方案是非常重要的。房地產企業需要結合自身的實際情況和新環境，創新自身的經營理念，制定符合新時期要求的市場營銷管理方案，從而為房地產企業帶來更多的經濟效益，為房地產企業的未來發展奠定良好基礎。本文針對新時期房地產市場營銷管理方案進行深入分析。

1做好前期準備

在新時期背景下，房地產企業需要做好營銷管理理念與團隊的前期準備與介入，從而保證自身在激烈的競爭市場中占據有力位置[1]。首先，需要把營銷管理理念和房地產開發的全過程進行結合。從項目的制定和開發策略開始，營銷團隊就需要進行介入，把市場與客戶的需求作為基礎，提供給決策者可靠的參考依據。其次，在對市場進行深度調研和對產品進行定位時，也需要從市場營銷的視角出的出發，并把客戶視角作為基礎，和成本部門、設計部門、財務部門、工程部門進行協作，使產品可以上做到引領市場，符合客戶的需求。只有這樣，才可以使房地產產品實現營銷目標和利潤指標，進而使房地產企業的發展變得越來越好。

2做好深度市場調研

針對房地產行業來講，在制定市場營銷管理方案時，需要進行深度的市場調研。在這個過程中，房地產企業需要做到適銷對路的產品，并通過合理靈活的方式，利用庫存，促進企業資金周轉的速度。在前期，房地產企業需要結合市場實際發展的態勢、產品供應的現狀、客戶的需求、政策的走向、潛在供給等，推出一些符合市場需求的多元化產品，使市場空白得到彌補，進而為產品后續的銷售做好鋪墊。若有已經成形且沒有辦法進行調整、銷售具有一定困難性的產品，房地產企業需要果斷利用多樣化的促銷方式，如價格傾斜、銷售激勵、增加產品附加值等，進行庫存，從而保證項目為良性運行的狀態。