摘要：在近年來我國經濟下行趨勢明顯的時期，房地產作為國民經濟的支柱產業其對于經濟貢獻的作用不言而喻。而物業管理行業作為與房地產息息相關的配套性產業，在提升業主入住體驗、保障業主相關權益方面也起到重要的作用。故本文主要探討在當前經濟下行的階段如何推動房地產業的開發、推進物業管理教學改革與發展。剛好地為社會培養具有綜合素養的復合型人才。

關鍵詞：房地產；物業管理；教學；改革；發展

一、物業管理行業限制房地產發展的原因

房地產作為當前我國經濟發展的支柱性企業，其涉及的領域十分廣泛，且各領域間相互聯系性也比較緊密。隨著近年來我國房地產業快速發展，在經濟效益增長同時，也出現了多種問題，比如在城鎮化不斷推進使得房地產業等基礎產業快速發展，而同期與房地產行業相配套的物業管理、經營、維護等服務產業并沒有以相同的速度配套發展。這就使得房地產業硬件與服務型軟件不兼容，在一定程度上反而限制了房地產業健康持續的發展。同時在房地產發展的過程中，由于相應規定的不完善導致行業秩序并不能按照一個合理穩定的區間進行發展。由于行業規定沒有一個良好的限制與規定的作用，使得在后續配套服務建設期間并不能科學有效地開展物業服務。進而物業管理服務不能發揮其真正的作用，降低業主入住體驗，從側面限制了房地產的發展。

二、物業管理教學對于房地產業的意義

由于房地產涉及的領域和專業十分廣泛，從而使得評價房地產企業業務素質的方面有很多。業主不僅會從房地產主要商品住房的建筑質量、選址、環境設計等硬件因素對房地產企業進行評價，物業管理作為房地產具體住房環境維護管理的重要方面也是業主評判房地產企業資質的最直接體現。物業管理行業的工作主體是物業，包括對房屋及其配套設施、相關場地進行維護、管理等具體工作。物業管理的工作對象主要是人，這也要求了物業能夠作為房地產企業的形象來和業主進行相關的溝工作。物業管理與房地產業首先從業務范圍來看屬于上下級的關系，房地產在開展過程中需要建設配套的物業管理服務，而科學優質的物業管理服務也會進一步從軟環境建設方面優化房地產，推動房地產的發展。在基本的依存關系直上，物業管理行業可以成為提升房地產業項目價值的最重要手段。作為硬件主體，房地產業中相關住房的價值是一定的，而通過積極有效地物業管理等軟環境的綜合建設，可以及大地提升業主的入住質量。物業管理如果科學合理就會極大地提升整個項目的綜合價值。物業管理可以通過對基礎能源、停車產地、室外公共設施的維護，形成一套嚴格的安全管理機制等方面的管理使得整個項目升值。

三、物業管理學科改革的具體策略

摘要：在服務產業特色專業建設背景下，福建農林大學土地資源管理學科對近4年來本科畢業生的就業去向進行了跟蹤調查，并重點調研就業比重較高的各級國土、規劃、住建等政府管理部門，以及土地管理公共服務領域的企事業單位的用人需求，進而分析課程存在的主要問題，對地籍管理學課程的教學內容進行延伸和拓展，修定了考核技能目標，以保持課程內容的現勢性和實用性，強化學生的動手能力和實務操作技能，對接土地管理公共服務領域的產業需求，實現學科的人才培養目標。

關鍵詞：地籍管理學；服務產業；教學改革

福建農林大學土地資源管理學科是從1986開設的房地產開發與經營專業沿革而來，1995年開始招收土地資源管理專業本科生，2002年獲得二級學科碩士點，目前是福建省省屬高校中唯一擁有本科和碩士學位授予權的土地資源管理學科。2016年學科獲得福建省教育廳“高等學校服務產業特色專業”立項，進一步明確兩類人才培養目標：一是為國土系統輸送具有專業技術并熟悉土地資源利用的管理型人才；二是向土地相關的企事業部門提供具備調查、勘測、規劃、GIS應用和房地產開發管理等技能的技術型人才。在此背景下，學科相關主干課程也需要以服務產業特色專業為導向，無縫對接國土管理公共服務領域的人才需求。地籍管理學作為專業核心課，課程改革的主要目的是幫助學生正確認識地籍管理的日常業務內容，尤其是現代地籍手段在土地資源管理乃至在政府公共管理事業中的地位和作用，培養學生的實際操作技能，學會解決地籍管理中的實際問題，能進行地籍管理的內、外業工作。

1服務產業特色專業需求調研

1.1畢業生就業去向和變化趨勢

該專業已培養本科畢業生1500多人，主要從事國土資源管理、調查勘測、土地利用規劃、房地產開發和管理、資產評估技術服務等工作。據2015—2018屆畢業生就業去向的跟蹤調查顯示（圖1），通過考核選拔進入省、市、縣、鄉各級政府國土資源管理部門、住建局、規劃局、農林部門等公務員和事業單位的比重最高，占18%；進入房地產開發商、物管咨詢公司、房地產經紀公司的比重次之，占11%；進入土地規劃、設計和勘測、測繪單位分別占比9%和7%；房地產評估公司占比10%；從事遙感、地理信息等3S類技術公司占比8%；選擇繼續攻讀研究生的比重也較高，占10%，；其余畢業生主要在銀行保險、教育培訓、貿易、銷售或從事自由職業等。從就業變化趨勢來看（圖2），近4年的畢業生通過考試選拔進入國土管理等公務員部門和事業單位的比重逐年遞增，增幅較顯著，房地產相關企業的就業人數也有緩慢增加，3S技術公司近2年的就業增長較為顯著，資產評估公司的就業人數基本持平，而從事土地規劃設計和勘察測繪工作的畢業生數量有一定幅度減少。基于此，課題組又重點對各級國土部門和近年就業增速較快的3S技術公司和房地產相關企業進行了用人需求調研。

1.2土地管理公共服務領域人才需求

本文作者：高鵬 李雪 董紀昌 吳迪 李秀婷 單位：中國科學院研究生院管理學院教授、博士生導師 中國科學院研究生院碩士生 中國科學院研究生院管理學院教授、博士生導師 中國科學院研究生院管理學院博士生 中國科學院研究生院管理學院博士生。

一、引言

近年來，我國房地產價格一直上揚，且保持高位運行。而當房地產價格過分偏離內在價值時，泡沫成份被大量轉移給了金融機構。而當房地產金融系統中積累的泡沫壓力太大時，系統運行的內在機制將以急性和突發性的方式來釋放壓力，泡沫破裂的最危險的結構甚至會促成整個金融系統風險的爆發。因此，要深入研究我國房地產金融風險形成的特殊機理，促進房地產業和房地產金融業的穩定發展，為完善我國房地產市場體制和宏觀調控提供決策支持。本文通過對房地產開發商與銀行建立演化博弈模型，并根據房地產市場化以來政府調控和利率調控的不同特點分階段進行分析，基于不同階段政府的不同調控行為，房地產開發商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩定策略和房地產金融狀況。

二、房地產開發商與銀行的演化博弈模型

1．博弈假設。根據模型的設計思想，對房地產開發商與銀行的演化博弈模型做出如下假設：假設1：局內人。博弈雙方為房地產開發商和銀行，且均是風險中性的，博弈雙方各為相似個體組成的不同群體，且博弈過程屬于非對稱的有限理性復制動態進化博弈；假設2：策略空間。在不同的房地產市場發展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產開發商也只存在兩種策略集合：（投資，投機）；假設3：支付。支付是房地產開發商與銀行在不同的房地產市場發展階段中得到的效用水平。

2．博弈模型。以2×2非合作重復博弈為例，對演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。其中，假設p表示房地產開發商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產開發商和銀行采取不同策略時的收益。根據演化博弈理論，若同種群房地產開發商和銀行選擇相同的戰略S，其利潤相等，則任何一個房地產開發商和銀行不會改變其戰略。當同種群房地產開發商和銀行中某個參與者試驗不同的戰略S'，稱之為變異房地產開發商或銀行，而當變異房地產開發商或銀行獲得比同種群其它房地產開發商或銀行更高的利潤時，其它房地產開發商或銀行必然會模仿變異房地產開發商或銀行。反之，當變異房地產開發商或銀行的利潤低于其它房地產開發商或銀行的利潤時，其它房地產開發商或銀行將保持原戰略而該變異房地產開發商或銀行也將從戰略S'調整為戰略S這樣，戰略S成為有限種群演化穩定戰略。房地產開發商與銀行的復制動態實際上是描述某一特定策略房地產開發商或銀行中被采用的頻數或頻度的動態微分方程。根據演化的原理，一種策略的適應度或支付比種群的平均適應度高，這種策略就會在種群中發展，即適者生存體現在這種策略的增長率大于零，即房地產開發商或銀行將持續的選擇這一策略。于是動態復制系統平衡點所對應的策略組合為房地產開發商與銀行的演化均衡，而房地產開發商與銀行演化博弈均衡的穩定性取決于其在合作和非合作時所能帶來的收益大小比較，在達到演化穩定策略時群體中的個體仍在不斷變化，即呈現出內部不斷變化而總體不變的的過程。這樣，運用雅克比矩陣局部穩定性原理，通過分析房地產開發商與銀行在房地產市場化不同發展階段中演化穩定策略，可以系統地論述房地產金融風險的演進過程，從而為防范房地產金融風險提供一定的啟發和建議。

三、演化博弈穩定性分析

專業比較

清華大學的培養方向較為嚴格,課程設置明顯多于河北工業大學,如工程管理英語、房地產開發經營與管理、物業管理、城市與房地產經濟學、房地產估價等課程都是河北工業大學沒有的,而且清華大學的工程管理屬于土木工程學院,土木工程方面課程較多,對學生要求較高。同濟大學對工程管理專業的設置結合了其學校本身獨有的特點,即以其卓越突出的建筑學理論相關課程為主,這與學校的本質有關,這是其他大學無法比擬的,其他方面的設置和河北工業大學的課程設置較為一致,但有一部分課程是與房地產市場相關的,這和當前的市場有緊密聯系,這些課程的設置體現出了同濟大學能夠抓住當前市場經濟的前沿,有很強的前瞻性,這樣能夠使學生更好地為當前市場經濟服務。

東南大學工程管理專業的平臺課程主要為技術平臺、經濟平臺、管理平臺和法律平臺,這與河北工業大學工程管理專業的設置是很一致的。其他課程的設置也很相似,但比河北工業大學多出的課程是與房地產相關的一些課程,包括房地產估價、房地產經營與開發等課程。主干課程與天津大學較為一致,都以管理學為主。不同點在于天津大學更注重對國際土木工程項目招投標、國際工程融資等方面課程的傳授,關注國際工程的相關知識較多,注重學生雙語的培養,開設多門雙語教學課程,同時也開設房地產方面的課程,如房地產開發與經營、房地產評估等,這些都是河北工業大學所不具備、所欠缺的。

南京工業大學將工程管理專業繼續細化,分為三個方向:工程項目管理、工程造價管理以及房地產經營管理,這與哈爾濱工業大學細化的方向相似但有所不同。哈爾濱工業大學將工程管理專業分為建設項目管理、國際工程管理和房地產投資與管理三個方向,南京工業大學將工程管理課程按工程管理的內容分方向,哈爾濱工業大學則按工程管理在國內和國外分成兩個方向。在主干課程的設置上河北工業大學與南京工業大學較為相似,但缺少房地產市場的相關課程。廣州大學也將工程管理細化為三個學科方向,即房地產經營管理專業方向、物業管理專業方向和投資與造價管理專業方向。這三個方向與南京工業大學和哈爾濱工業大學既有相似之處也有其本身特色,不同的方向是物業管理方向,這是對土木工程施工建設完成竣工后的工程后期管理,這是之前幾所大學都沒有觸及到的領域,值得借鑒吸收。在課程設置上,由于對工程管理專業更加細化,所以各方向所學知識更加具體,便于學生在工程管理專業的某些特定領域展開學習研究。

東北財經大學也將工程管理專業細化為投資與造價管理專業和房地產經營與管理方向專業兩個方向,這兩個方向和廣州大學所分方向較為一致,為工程管理專業的具體領域,因此學科設置、學生所學內容也更加具體,學生可以在特定領域考取相關證書以達到學校培養要求。在我國開設工程管理本科專業的大學共有121家,承擔教學任務的單位主要有經管類學院或土木建筑學院。前者如西安交通大學,其工程管理專業從屬于管理學院;后者如清華大學,其工程管理專業從屬于土木水利學院。此外,具備相當實力的學校如重慶大學單獨成立了學院即建設管理與房地產學院。在具有工程管理專業辦學資格的一百多所大學中具有較強行業背景的如同濟大學、重慶大學、天津大學、清華大學多集中在工科類、綜合類及財經類大學中,依托行業是建筑行業;長安大學和長沙理工大學主要依托公路行業;北京交大與西南交大側重于鐵路行業;石油大學依托于石油開采行業;華東理工大學依托于化工行業。

啟示與建議

由以上分析不難看出目前我國工程管理專業依托的行業背景集中在土木建筑、交通運輸和資源采掘及加工行業。另外也有部分學校依托于航空航天及制造業。具有明顯依托行業背景的學校,其工程管理專業本科畢業生的就業去向不但集中而且就業率也較高。河北工業大學工程管理專業可以從如下兩個方向發展:造價。在專業方向上向造價方向傾斜,培養此方面的高級專業人才。能夠熟悉制圖原理,掌握建筑施工圖的識圖方法;熟悉房屋建筑的構造原理,掌握房屋構造組成;了解建筑材料的基本性能、掌握材料檢驗的基本知識;掌握工程造價的基本理論知識,如建筑工程預算、安裝工程預算、工程量清單計量與計價、建設法規、建筑識圖與構造、建筑材料、工程力學與建筑結構、建筑施工技術、建筑設備工程、工程經濟學、建筑工程測量、建設工程招投標與合同管理、項目管理、工程造價、安裝工程概預算實訓、工程量清單計價實訓、工程預算軟件應用等。房地產。與專業就業領域相關的主要行業之一是房地產業。在專業建設上向房地產經營管理或城市經營方面發展,開設的課程可側重于房地產投資與經濟分析、房地產管理、房地產估價、房地產營銷、房地產經營與開發項目管理等。同時,在課程設置上注重房地產專業執業資格考試內容的補充。從土木工程技術和與國際國內房地產開發建設管理與經營管理相關的經濟、管理、法律等知識領域構建綜合性專業知識結構。

1物業管理促進房地產企業發展

物業管理服務促進房地產企業良好發展，物業管理的主要功能是為物業所有人和使用人提供相關的管理和服務，創造文明、安全、整潔、舒適的工作生活環境，促進房產保值增值。在這個過程中，物業管理一方面延長了房屋的使用壽命，另一方面提高了房屋的居住質量。總體說來，通過提高房屋和附屬設備壽命、降低房屋平均成本，提高人們居住和使用感受，使得房地產的保值增值。根據相關調查，人們在購置物業時，除關心價格、位置和外部環境外，最為關心的內容就是房屋的物業管理質量。物業管理服務質量高，物業管理服務為所有者和使用者帶來更好的感受，解除房屋購置者的后顧之憂，從客觀上有效促進房地產企業的發展。

2物業管理促進房地產企業發展的措施

2.1發揮物業管理在房地產開發過程中的作用

現代物業管理要充分發揮在房地產企業的作用，則應主動參與房地產開發的整個過程，主要包括項目選擇、項目規劃、工程施工、房產銷售等過程，物業管理均應參與當中，使得整個房地產開發將物業管理統一規劃考慮并能解決處理相關問題。例如，在規劃和設計中，將公共配套設施用房考慮在內，使得整個開發的小區配套完善，整潔有序，有利于優化居住環境，對房屋銷售起到良好的促進作用。例如：遼寧某房產開發公司，在開發某小區時，物業管理充分參與規劃，因此房地產公司將方案中減少4000平方米住宅面積，增加1600平方米小區休閑廣場，提高綠化率5%，注重物業管理相關工作內容，注重環境優化，深受購房者青睞，該小區在平均房價略高于周邊小區的情況下，開盤即售罄。

2.2注重物業管理資金投入

房地產開發企業在物業管理資金投入時，通常沒有直接的經濟效益產生，但是實際上存在巨大的潛在效益。例如：對于配套設施的投資、對于環境美化的資金投入，均會對業主產生直接的正面影響，形成生動的廣告效應，較進行報紙、電視或者公交車站臺廣告更有說服力。物業管理的效果通常要隨著物業存在一直存在，因此房地產開發企業的理念和追求將長期通過物業管理內容呈現出來。對于物業管理的資金投入主要包括：對于配套服務設施的投入，例如學校、商店、診所、餐飲、健身場所等，標志著小區業主生活質量能夠得以保證和提高，又如，小區的景觀設計和綠化、道路等，均能夠為小區創造良好的配套服務。水電等能源供給，水電是住戶生活必須品，因此，在進行物業管理相關資金投入時，應盡量考慮充分的自來水供給和電力供應能力，特別是用電負荷量，隨著各種家用電器種類的豐富，小區供電負荷應考慮充分的冗余量。

一、物業管理服務促進房地產企業良好發展

物業管理的主要功能是為物業所有人和使用人提供相關的管理和服務，創造文明、安全、整潔、舒適的工作生活環境，促進房產保值增值。在這個過程中，物業管理一方面延長了房屋的使用壽命，另一方面提高了房屋的居住質量。總體說來，通過提高房屋和附屬設備壽命、降低房屋平均成本，提高人們居住和使用感受，使得房地產的保值增值。根據相關調查，人們在購置物業時，除關心價格、位置和外部環境外，最為關心的內容就是房屋的物業管理質量。物業管理服務質量高，物業管理服務為所有者和使用者帶來更好的感受，解除房屋購置者的后顧之憂，從客觀上有效促進房地產企業的發展。

二、物業管理促進房地產企業發展的措施

1發揮物業管理在房地產開發過程中的作用

現代物業管理要充分發揮在房地產企業的作用，則應主動參與房地產開發的整個過程，主要包括項目選擇、項目規劃、工程施工、房產銷售等過程，物業管理均應參與當中，使得整個房地產開發將物業管理統一規劃考慮并能解決處理相關問題。例如，在規劃和設計中，將公共配套設施用房考慮在內，使得整個開發的小區配套完善，整潔有序，有利于優化居住環境，對房屋銷售起到良好的促進作用。例如：遼寧某房產開發公司，在開發某小區時，物業管理充分參與規劃，因此房地產公司將方案中減少4000平方米住宅面積，增加1600平方米小區休閑廣場，提高綠化率5%，注重物業管理相關工作內容，注重環境優化，深受購房者青睞，該小區在平均房價略高于周邊小區的情況下，開盤即售罄。

2注重物業管理資金投入

房地產開發企業在物業管理資金投入時，通常沒有直接的經濟效益產生，但是實際上存在巨大的潛在效益。例如：對于配套設施的投資、對于環境美化的資金投入，均會對業主產生直接的正面影響，形成生動的廣告效應，較進行報紙、電視或者公交車站臺廣告更有說服力。物業管理的效果通常要隨著物業存在一直存在，因此房地產開發企業的理念和追求將長期通過物業管理內容呈現出來。對于物業管理的資金投入主要包括：對于配套服務設施的投入，例如學校、商店、診所、餐飲、健身場所等，標志著小區業主生活質量能夠得以保證和提高，又如，小區的景觀設計和綠化、道路等，均能夠為小區創造良好的配套服務。水電等能源供給，水電是住戶生活必須品，因此，在進行物業管理相關資金投入時，應盡量考慮充分的自來水供給和電力供應能力，特別是用電負荷量，隨著各種家用電器種類的豐富，小區供電負荷應考慮充分的冗余量。

一、中小型房地產企業的界定

我國對于中小企業的界定大多采用定量的方法，以定性方法界定的規定比較鮮見。僅有的相關規定是財政部在2004年頒布的《小企業會計制度》，其中規定小企業的標準是“不對外籌集資金、經營規模較小的企業，不包括個人獨資及合伙等不具有法人資格的小企業”。其中，不對外籌集資金，是指不公開發行股票和債券。就定量方法而言，我國自1949年新中國成立，對中小企業的界定幾經調整，根據我國目前的經濟發展現狀，2011年6月18日，我國工業和信息化部、國家統計局、國家發展和改革委員會、財政部聯合印發了《關于印發中小企業劃型標準規定的通知》，將中小企業劃分為中型、小型、微型三種類型，具體標準根據企業從業人員、營業收入、資產總額等指標，結合行業特點來制定。其中規定房地產開發經營行業中小型企業的具體標準為：營業收入200000萬元以下或資產總額10000萬元以下的為中小微型企業。其中，營業收入1000萬元及以上，且資產總額5000萬元及以上的為中型企業；營業收入100萬元及以上，且資產總額2000萬元及以上的為小型企業；營業收入100萬元以下或資產總額2000萬元以下的為微型企業。

二、中小型房地產企業人事管理瓶頸分析

在規模大、品牌響的大型房地產企業面前，中小型房地產企業境況堪憂，不少中小型房地產企業處于虧損之中，或者選擇合作開發，或者考慮賣掉項目，或者不得不黯然出局。據中國房地產業協會聯合蘭德咨詢最新的《2012房地產開發企業經營管理藍皮書》預計，從2013年到2015年的未來三年至少有30%的國內房地產企業會被淘汰出局，房地產企業總數將由目前的5萬家左右銳減到3.5萬家左右，而且減少的企業絕大多數是中小型房地產企業。中小型房地產企業人事管理上存在的瓶頸是產生這種狀況的原因之一。

1.家族式管理，缺乏嚴謹的管理理念

中小型房地產企業中家族式企業居多，忽視制度建設和管理。家族式企業內部充滿復雜的情感和各種利益集團，嚴謹劃一的人事管理制度很難實行。尤其是當企業所有人的家屬和親信違反制度時，管理者很難像處理普通員工那樣一視同仁，這給企業發展帶來很大的隱患。家族式企業的另一弊病是其對外來資源的排斥與否定。在家族式企業中，一般外來人員很難享受股權，因此一般外來人員總是以一個打工者的心態自居，很難融入到企業中。

2.中長期人力資源規劃欠缺，人員流動性大

摘要:研究房地產企業項目采購問題，對提升采購效率具有重要的現實意義。文章總結出項目采購具有規模大、關聯性強的特點，分析項目采購存在流程不規范、信息化程度低、供應商管理薄弱等諸多問題，并就存在問題提出了相應的改進措施，具有一定的實踐價值。

關鍵詞:項目采購；供應商管理；信息化

1房地產企業項目采購現狀與特點

1.1采購規模不斷擴大

隨著房地產行業的不斷發展，房地產市場趨于成熟，市場集中度水平不斷提高。對于企業，主要表現為投資額日益增長，建設規模不斷擴大，采購規模也逐步擴大。2019年1～11月TOP100房企總銷售金額已突破10萬億元，達到104387億元，同比增長16.45%。以華潤置地東北大區為例，2016-2019年在建面積分別為377、488、792、1038萬m2，2022年預計達到1579萬m2；2016-2019年采購金額分別為21、57、87、116億元；2016-2019年采購合同數量分別為748、1062、1286、1646個。

1.2關聯度高

項目采購幾乎貫穿項目建設的全過程，呈現出多部門、多專業協作的特點，對項目建設目標的實現具有重要影響。項目采購需招標采購部門主導，相關專業部門協同完成，對企業內部的協調性提出新的要求。建設項目開發是房地產企業高效整合產業鏈上相關資源的過程。一個完整的房地產開發項目需房地產企業與多個專業不同、分工各異的單位共同協作來完成，供應商的好壞直接決定了企業產品質量、成本控制與運營效率。