第一篇

一、根據管理需要完善相應的法律法規

法律法規的制定是為了更好的約束企業的經營行為，在市場經濟背景下房地產行業的發展更加迅速，這使得當前一些法律對房地產的約束力有所降低，在這種背景下加速法律法規的完善是非常有必要的，特別是通過借鑒國外發達的管理經驗完善我國的法規，并形成一套具有我國特色的法規，加強對房地產行業的約束。首先需要根據市場的發展對涉及房地產行業的法規進行完善，我國現階段正在對《土地管理法》、《城市房地產管理法》以及《建筑法》進行完善，通過各種制度的完善將經濟管理擴展到包括房地產建設、開發以及后期服務，從而提高房地產行業法規的嚴肅性。其次是對我國房地產市場秩序進行不斷完善。目前房地產供需出現不平衡現象，并且業主在入住后產生的一系列的房產糾紛會讓業主維權比較困難，通過對房地產市場秩序的完善以及法規的制定就能夠在維護市場秩序的同時而降低政府的干預程度。

二、明確房地產經濟管理目標

制定明確的房地產經濟管理目標是指導房地產行業開展各種經營活動的關鍵，房地產行業的相關負責人可以根據經濟管理目標的引導合理的開展各項活動。房地產行業的快速健康發展需要長期目標的指引，特別是在了解我國房地產行業的長期發展歷程以及房地產市場發展行情，根據這些制定的目標才會更有執行力，才能夠更加凸顯房地產今后的發展規劃。房地產經濟管理目標的制定時房地產在長期的發展過程中所需要達到的一個計劃，目標的制定必須要保障國民生活以及經濟水平的穩步增長，把房地產政策的指導思想擴展到房地產的行為目標和房地產行業的穩步發展，積極引導和調節房地產市場，促進房地產行業的健康快速發展。

三、強化房地產經濟監督管理機制

監督管理機制是促進房地產行業快速發展的有利措施，通過制定嚴格的監管制度維護房地產經營市場，調控房地產經濟管理。調控房地產經濟管理需要政府和房地產行業自身共同努力，比如：政府方面可以根據房地產市場發展行情，建立相應的監督管理部門，并賦予監管部門一定的權利，有這些部門代替政府行使監督管理的權利。同時政府也可以制定一定的管理政策，規范房地產經濟管理的各項經濟活動，通過中央和地方政府政策的有機結合，為規范房地產經濟管理奠定基礎。其次房地產市場自身也應該加強調節能力，對開發項目進行經濟管理及時探尋導致經濟效益得或失的原因，并進行科學分析；同時房地產行業完善自身行為應該從項目的投招標以及施工階段抓起，不斷根據市場發展行情對自身的經濟管理活動進行調節，保證房地產行業的快速發展。

作者：王明昕   單位：綏濱縣房地產管理處   房地產檔案系統的網絡結構設計   一般情況下，房產檔案系統由兩部分構成，即內網和外網。內網為企業內部的局域網絡。負責房產數據的口常管理維護工作，例如房產數據及圖形的錄入、檢索、修改以及統計、打印，是房產管理系統的核心。外網主完成房產信息的對及查詢工作。系統的運行模式采用(客戶/服務器)模式與卿（瀏覽器/服務器)模式相結合的混合模式。對于企業內部的用戶，采用C/s模式，可降低系統開發難度，提高信息安全性，而對于企業外部的用戶采用B/S模式，可以更加充分的實現快捷的數據管理和操作，以便實現隨時隨地提供服務，用戶可以通過網絡查閱有關房產檔案的相關信息。   房產檔案的社會作用   隨著住房制度改革的深入和發展，作為房地產權屬登記活動所記錄的房地產檔案越來越得到人們的認可和重視，它不僅服務房地產權歸屬的登記管理，在市場經濟下發揮若不可低估的作用，而且服務于整個住房建設和管理。   房地產檔案是房地產權屬登記管理的重要依據。落城市房地產管理法的有關規定，實行房地產使用權和房屋所有權登記發證制度。登記發證的中心環節就是依據房地產檔案材料確認產權，提高發證的準確率的同時，在房地產交易中，產權清楚是交易的前提。房地產檔案管理者必須充分利用房地產檔案，糾正出現的偽造、涂改、謊報遺失、重復申領《房屋所有權證》，維護正常的房地產管理秩序。利用房地產檔案記錄的不同時間、地點、類型的房產對房屋交易價格進行“公平、公正、科學”的評估工作，建立有效數據庫。   房地產檔案是落實經濟適用住房建設的可靠憑證。統建統分住房福利政策取消后，建設經濟適用住房成為解決中低收入家庭住房問題的有效途徑，為解決廣大干部職工的住房困難和改善住房條件，房地產檔案將發揮重要作用。為使經濟適用住房建設按照國家政策規定有序的進行，房產檔案要將單位性質、人員編制、實有人數、人均收入、單位已售公房面積、人均住房面積、擬建住房地點、套數、總層數、建筑面積、總投資金額、資金來源、出件政策等，詳盡登記整理，按程序進行申報，使經濟適用住房建設符合法律和政策的框架要求。   房地產檔案是住房拆遷管理工作的有效憑據。二級市場開放后，各省鼓勵利用經濟適用住房政策來輔助拆除危險房建設的實行，對房地產檔案記載的每戶居住狀況、經濟狀況、人均面積等進行統計，為制定建房規劃、分批解決干部職工住房困難提供了依據。同時，也為建沒經濟適用住房拆遷安置面積提供了有效的參考數據。   房地產檔案是司法、稅收工作的有利依據。房屋拆除、買賣、繼承等行為的發生，不可避免會引起一些糾紛，要排除這些糾紛，房地產仲裁和司法部門都要查閱房地產的檔案，從而弄清房地產權屬關系。同時，由于房地檔案記錄的每戶鑄處房地產的面積、價位，可以作為稅務部門開征房地產稅及相關稅種的計稅依據。還是查處腐敗分子通過多種手法和手段侵占國家財產的有利依據。為建立有序的市場經濟環境保駕護航。   綜上所述，上文中筆者結合自己的工作經驗，對房地產檔案管理工作進行了探討，希望能夠為我國房地產檔案管理工作的發展提供有效參考。

一、我國目前房地產經濟管理的現狀思考

國家在房地產經濟管理中所制定的法律政策也存在著很大的不合理性，目前國家制定的在房地產經濟管理的政策方面主要是以宏觀調控為主、抑制房價過快增長、控制房屋供需平衡為主，然而這只是眼下的主要主要方式，對房地產經濟管理的長期規劃卻沒有相關指示，甚至在對一些問題的認識上模糊不清，缺乏長遠目光，還存在短期政策手段與長期規規劃相違背的現象，嚴重擾亂了房地產市場的運行秩序，也給投機倒把者留下了漏洞。這些因素都為房地產產業的未來健康發展埋下了隱患。

隨著近幾年來我國城市化進程加快，政府以及各相關部門都加大了對房地產經濟管理的制度建設和監督，房地產經濟管理的水平在一定程度上得到了提高。然而整個房地產經濟管理體系建設還不夠完善，存在著很多漏洞。一些企業組織為了一己私利，不惜鋌而走險，極力尋找法律的空子，經濟管理的方式與國家制定的管理方針相違背。另一個方面，國家雖然制定了很多經濟管理的政策方針，然而在這些政策方針的實施上卻不夠力度，加上一些制度是早年制定的，與眼下的經濟管理存在著一定的差異，這些因素就導致了已建設的經濟管理體系在實施上流于形式，妨礙了房地產經濟的科學管理。

經濟管理制度是經濟管理的前提條件和有效保證。制度的合理、有效與否直接決定了經濟管理的效果。然而由于我國的房地產經濟管理還處于一個初級的階段，因此在經濟管理的制度上還存在著諸多不規范和完善。目前我國還沒有一個能涵蓋整個房地產市場管理的法律，而我國的房地產管理法律法規的完善明顯落后于我國房地產的發展速度。這樣的就使房地產經濟管理手段在一定程度上沒有科學性，不利于提高管理水平，長此以往，更會對企業的長遠、健康發展造成惡性影響。

二、加強我國房地產經濟管理的措施

1.加強相關人員對房地產經濟管理的認識，明確管理目標，提高管理水平。這一點是指房地產企業和國家兩個方面都要提高對房地產經濟管理的認識，國家在規劃房地產經濟發展的時候要做好短期規劃和長期規劃，以解決目前房地產經濟管理存在問題的同時使房地產經濟發展從偏離的軌道上逐漸走向一條穩定、健康的可持續發展之路。房地產企業在經濟房地產經濟管理的時候也要從大局出發，不能只顧當前利益，而要配合和支持國家頒布的政策，使企業走向一個規范的發展之路。企業和國家要明確自身的目標，重視科學規范的管理手段，提高管理水平，使我國整個房地產行業走向健康、穩定的可持續發展之路。

2.完善房地產經濟管理的制度措施，經濟管理是房地產企業穩定、健康、可持續發展的理論依據，新時期的市場經濟發展情況決定了企業項目發展的過程中必須強化經濟管理，完善經濟管理制度，以更好地對企業經濟管理進行實施。具體措施可以通過以下幾個方面：首先是要確定經濟管理的重點，確定經濟管理的重點并加以著重控制，提高管理效率，降低風險；其次是要完善管理調節機制，受環境及各方面不確定因素的影響，管理在實際工作中會遇到各種不期的問題，這就需要能因地制宜進行調整，但是這種調整不是根據個人意愿隨意的調整，而是要根據企業的制度和營銷戰略目標為出發點，有一個完善的管理調節機制；第三是要健全信息交流、反饋機制，加強各管理人員之間的交流，提出管理過程中存在或遇到的問題，并建立相應的反饋機制，以加強管理的跟蹤和監督；最后是不斷地完善和創新管理手段，提高管理效率。新時期的市場競爭壓力就要求經濟管理方式要靈活應變，而不能將傳統的管理模式生搬硬套，一成不變地作為管理規則。而是要不斷的完善管理機制，創新手段。要充分地分析當前的形式，運用先進的科學技術，提高管理水平。

【摘要】房地產經濟管理不僅僅是經濟問題，也是社會問題。盡管近年來加大了對房地產的宏觀經濟管理力度，也出臺了一系列的調控政策，但從成效來看，不為顯著。這主要是由于房地產市場發展過程中存在著一些深層次的根本性問題，從而導致房價上漲得不到有效地抑制。結合這種情況，我們需要對房地產經濟管理問題進行正視，確保推動房地產業的健康、穩定發展基于此，文章主要分析了房地產經濟管理中存在的問題，并提出了針對策略。

【關鍵詞】房地產經濟管理問題；應對處理

近年來，房地產行業發展迅速，使得房地產公司的競爭日漸加劇，面對當前形勢，必須要抓住機會，分析應對房地產行業中出現的問題，對房地產行業的經濟管理要具有清晰的認識和把握。要結合自身情況，不斷學習引進優秀的房地產經濟管理經驗，在發展進程中不斷創新，以保證房地產經濟管理水平全面提高，為我國房地產經濟管理水平的提高和房地產業健康穩定發展打下基礎。

一、房地產經濟管理的重要性

經濟管理指的是經濟管理者通過對經濟的有效管理，來達成預期制定的目標。特別是對于房地產行業來說，有效的經濟管理措施能夠最大限度的激發房地產行業的生產潛力，從而實現更多的經濟價值。但是房地產行業經濟管理并不是一項短期又簡單的任務，整個工程需要有科學的管理體系作為支撐，不僅要提高員工的工作積極性，并且要使個人的發展和企業的發展緊密相連，只有這樣，才能更好地促進企業的發展。此外，房地產經濟管理能夠更好地監督經濟活動，也能夠更早地捕捉到房地產公司在運營中存在的問題漏洞，從而能及時地分析出問題的根源，提出有效的解決措施，做到全面的預防能夠大大地降低房地產公司的風險，把經濟損失降到最低。另一方面，房地產經濟管理能夠充分地調動各部門的資源，加強各部門的溝通，以保證各部門的職能得到充分地發揮，實現資源的利用最大化，為企業的發展帶來更多的利益。

二、房地產經濟管理中存在的問題

（一）法律體系不夠完善

摘要：隨著改革開放四十年來經濟建設持續快速地增長，我國的城鎮數量和規模越來越大，城鎮基礎設施建設有了高速的發展，但工程質量也存在不少問題，質量事故頻繁發生。由于工程質量是工程項目管理的重要內容，影響工程質量的因素很多。文章視角獨特，把影響因素分為技術性因素和非技術性因素，重點探討了非技術性因素對工程質量的影響，其中業主是關鍵因素，業主的態度和做法影響其他三方，最終影響工程質量的好壞。

關鍵詞：工程質量；非技術性因素；影響；探討

1概述

建設工程的質量問題，小則涉及人使用時的方便性和舒適性，大則關乎公共安全和人民群眾的生命財產安全，重要性不言而喻。黨和政府歷來都非常重視工程建設的質量安全問題，目前，國家已了建設領域的3部法律：《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國城鄉房地產管理法》《中華人民共和國建筑法》；了《建設工程質量管理條例》《建設工程安全生產管理條例》等18部條例；歷任建設部長以部長令了《建設工程質量檢測管理辦法》等105部部門規章；還制定了近800項強制性標準、規范、規程和定額等，為質量安全工作提供了法律和技術支撐。如此完備的法律、法規體系，為什么近年來關于工程質量的問題和由質量轉化為工程安全的事故頻發。據建設部相關部門統計，每年千余件群眾舉報中，涉及建設工程質量安全的舉報一直占總量的30%左右，居高不下。對此，專家、學者以及一線施工技術人員對質量事故產生的原因分析也常見于專業期刊，但都是側重于技術因素的分析，也都很有見地；而非技術性因素對工程質量產生的作用常常被忽略，因此本文對此作一些探討。

2工程質量的內涵和特點

2.1工程質量內涵

工程質量內涵有狹義和廣義之分，狹義的內涵是指工程項目滿足業主需要的，符合國家法律、法規、技術規范、設計文件及合同規定的特性總和。廣義的內涵不僅包括實體質量，還包括形成實體質量的工作質量。工作質量直接決定了實體質量，工程實體質量的好壞是業主決策、勘察、設計、監理、施工等單位各方面、各環節工作質量的綜合反映。

本文作者：張仁楓 單位：四川大學經濟學院

房地產金融體制是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通、信用渠道和其它金融市場所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動所構成的組織體系、機構組成和運行機制。［1］從20世紀80年代初期的艱難摸索和金融試點開始，我國房地產金融體制的形成是隨著房地產市場發展的需要而不斷產生和發展的，但又嚴重落后于房地產市場的發展。到目前，我國基本建成了一個以商業銀行為主線，以其他金融機構為補充的房地產金融體制，其發展程度遠未成熟，需要不斷完善和改進。

一、我國房地產金融體制的現狀與矛盾

（一）融資結構極不平衡和不合理，銀行系統風險高度集中

直接融資和間接融資比例的不協調、商業銀行貸款的壟斷不均以及信貸結構風險的增大等導致融資結構極不平衡和不合理。目前，我國房地產資金絕大部分來源于商業銀行的信貸和按揭貸款，而國有控股的大型商業銀行又占據主要地位，造成銀行系統風險的高度集中，具體表現在以下幾方面：

1．房地產貸款余額占商業銀行貸款余額比例較高，并有小幅上升趨勢

從國家統計局的資料可以看出，2001年，我國房地產貸款余額僅占金融機構貸款余額的9．98％，而到了2010年，這一數字達到了18．25％。這說明，銀行貸款是房地產的主要融資渠道。我國房地產業的融資結構中直接和間接來自銀行貸款的比重大約占55％，超過30％～40％的國際水平。［2］如果加上開發企業流動資金貸款、施工企業墊資中的銀行貸款部分、預收款中的個人住房貸款部分，銀行資金占房地產開發資金的比例更高。目前，我國房地產融資渠道還很單一，融資困難的尷尬局面一直影響著房地產金融的穩定。在房地產開發過程中，房地產開發資金巨大和房地產企業自我資金積累有限的矛盾從未間斷，而投資需求旺盛與融資渠道有限的矛盾也難以解決。這種極度依賴銀行貸款的狀況，嚴重影響房地產行業的長期發展，也加重了銀行系統的金融風險。因此，只有通過金融創新，拓寬房地產融資渠道，調整房地產融資結構，才能從根本上解決這道難題。

一、我國經濟法體系的分析評價

(一)我國經濟法律體系已經基本形成。自1993年八屆全國人大及其常委會成立以來制定法律之中，有關市場經濟方面的法律法規占半數以上，如反不正當競爭法，公司法，對外貿易法，城市房地產管理法，廣告法，勞動法，審計法，消費者權益保護法，注冊會計師法，證券法，商業銀行法，保險法等。改革開放建設有中國特色的社會主義過程中的立法行為有一系列有利于市場經濟的法律法規相繼出臺。加上之前頒布的相關法律法規，全國人民代表大會和常委會已經審議通過了320多部法律，國務院制訂了700余部行政法規。可見，到今天為止，中國社會主義市場經濟法律體系的總體框架業已形成。主要表現在:一是在市場經濟主體和其主體的行為、市場經濟的管理、宏觀調控以及社會保障等方面已做到了有法可依。二是立法工作從建立社會主義市場經濟體制的局面出發，用法律來推進改革開放的深入進行。三是市場經濟法律之間相互協調與配套，立法質量在不斷提升。四是法律實施制度的發展和完善，標志著中國社會主義市場經濟法律秩序已經初步形成。

(二)我國經濟立法存在的問題。從社會主義市場經濟的法律保障層面出發，中國有關市場經濟的立法依舊存在著不少問題，大體表現在:一是企業受到太多的行政管制，尤其是國有企業政企難分，很難真正取得獨立的市場主體的資格。中國建立市場經濟秩序，不僅需要政府的有力推動，同時市場主體也需要由國家從其中分離出許多的經濟利益來進行培育。二是以所有制形式進行區分的各類企業和依公司法的建立的公司制企業并存，并不符合市場經濟的客觀要求。市場經濟主體結構分為以所有制形式與不分所有制形式兩種并存的經濟主體結構，但依然保存著高度集中的計劃經濟體制的烙印。三是中國有關市場經濟的法律體系有待完善。在市場經濟主體的法律體系中，中國未有股份合作企業法，物權法并不完備，尚缺乏反壟斷法、反傾銷法、國有資產法、國民經濟穩定增長法等市場經濟的管理和宏觀調控法律。

二、進一步完善我國經濟法體系的建議

經濟立法工作是我國市場經濟的核心工作，我國經濟和立法工作部門必須深刻認識到經濟立法工作的重要性，盡可能利用現有的資源，發揮經濟立法對于市場經濟推動的核心作用，不斷加強我國經濟法律體系，為實現我國經濟可持續發展提供有效保障。

(一)加強平時監督。在進行經濟立法工作的同時必須要制定相匹配的監管計劃，使得經濟立法走向“規范化、合理化的發展道路，以保證法律充分發揮其作用，積極提高經濟運行的整體效率。立法機關在制定新的法律政策規范之時，應當做好企業的情況調查，在研究落實實際情況下編寫法律條款。

(二)借助信息技術。電腦網絡技術革命使其運用的能力得到了顯著的增強，而其運用領域也逐漸進入到了我國的經濟立法工作中。在經濟立法過程中有效運用信息技術能加強法律編寫的工作效率，同時避免了人為因素所造成立法工作錯誤，確保法律體系的有效性和科學性。

摘要：我國全面實施營改增后，房地產行業被納入增值稅體系，對房地產開發企業各稅種，尤其是增值稅、企業所得稅和土地增值稅在會計處理和稅務處理上影響非常大。針對上述三大稅種就房地產開發企業中的一般納稅人銷售收入在會計處理和稅務處理上的差異進行初步研究，希望對會計實務工作者有所幫助。

關鍵詞：房地產企業；計稅銷售收入；會計賬務處理；稅務處理

引言

全國人大于1997年了《中華人民共和國城市房地產管理法》，同年11月國務院頒布了《城市商品房預售管理辦法》詳細規定了商品房預售條件、開發商申請辦理預售證所需提交材料、違規處罰等細則。這些預售法規和制度的出現，使預收賬款成為房地產開發企業在項目開發過程中資金來源的重要保障，無疑解決了企業資金占用大、融資渠道少等問題，加速了資金周轉。全面營改增實施至今已經三年有余，最早的房地產新項目經歷了預售、竣工和商品房交付，基本滿足了會計準則規定的確認收入的條件，意味著增值稅納稅義務發生，并經歷了兩個年度所得稅匯算清繳，逐步進入土地增值稅清算階段，本文以房地產開發企業中的一般納稅人采取一般計稅方式為例，分析其財稅處理在預賬款和收入確認兩個階段的差異。

一、預售階段的會計處理和稅務處理

房地產開發企業銷售期房，與購買方簽訂《商品房銷（預）售合同》，我國《企業會計準則第14號—收入》規范了收入確認原則，房地產企業在履行了合同中約定的交房義務，即購買方取得商品房控制權時確認收入。企業收取的預售房款不能滿足收入確認的條件，其賬務處理在“預收賬款”科目下設客戶明細核算，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目。

（一）預繳增值稅的會計處理和稅務處理