作者：賈 飛1，李 娟2   單位：1.北京科技大學東凌經濟管理學院；2.中信銀行總行   1.1會計準則的規定   根據《企業會計準則》（2006年）及其應用指南的有關規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產主要有以下特征：①投資性房地產是一種經營性活動。投資性房地產的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權，這實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。②投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產。企業持有的房地產除了用作生產經營活動場所外，出現了房地產用于賺取租金或增值收益的活動，這就需要將其單獨作為一項資產核算和反映，與自由房產加以區別，從而更加清晰地反映企業持有房地產的構成情況和盈利能力。③投資性房地產有兩種后續計量模式。除采用成本模式外，在滿足特定條件下，有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，方可采用公允價值模式進行后續計量。   投資性房地產的范圍包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。自用房地產，即為提供服務或經營管理而持有的房產，不屬于投資性房地產，如用于經營管理的辦公大樓屬于固定資產；用于經營管理的土地使用權屬于無形資產。自用房地產的特征在于服務企業自身的經營活動，其價值將隨著房地產的使用而逐漸轉移到服務中去，通過提供服務為企業帶來經濟利益，在產生現金流量的過程中與企業持有的其他資產密切相關。   投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。某項房地產部分用于經營管理、部分用于賺取租金，若用于賺取租金的部分能夠單獨計量和出售，應當確認為投資性房地產；否則，不應確認為投資性房地產。   當有確鑿證據表明房地產用途發生改變，自用建筑物停止自用，改為出租，企業應將其從固定資產轉換為投資性房地產。   1.2判定的依據   從上述會計準則的規定看，在判斷一處自有房產是否應確認為投資性房地產時，我們應綜合考慮持有目的、能否單獨核算計量、轉換條件等因素。即投資性房地產應同時具備以下條件：①持有此部分房地產的目的是為了賺取租金或資本增值；②能夠單獨計量和出售；③非自用。   2投資性房地產對商業銀行的主要影響投資性房地產對商業銀行的影響主要體現在法律風險、財務風險、審計風險和資本成本等方面。   2.1法律風險   根據《中華人民共和國商業銀行法》的相關規定，商業銀行在中華人民共和國境內不得從事信托投資和證券經營業務，不得向非自用不動產投資或者向非銀行金融機構和企業投資，但國家另有規定的除外。依據該規定，商業銀行在境內不得向非自用不動產投資，否則將會違反禁止性規定而帶來法律風險，可能遭受處罰。   2.2財務風險   投資性房地產的財務風險就是無法實現其預期資本價值的可能性，這在經濟景氣時可能不太明顯，但在經濟下行周期會比較突出。投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于其他資產，當用現金流量來評價其可行性時，現金在不同階段流入、流出的不確定性就表現為財務風險。影響投資性房地產財務風險的因素很多，主要包括外部風險因素變化引起的系統性風險、每年為維持投資性房地產帶來租金收入的經營成本變動情況、出租需求的變動情況、調整租金的能力、租戶違約的可能性等等。   2.3審計風險   當自有房產滿足投資性房地產的各項確認條件時，商業銀行應將其納入投資性房地產管理，并進行披露。如果不確認并核算為投資性房地產，可能在認定層次上出現重大錯報風險，會使財務報表在所有重大方面未能按照企業會計準則的規定編制，即未能公允反映財務狀況和經營成果。   2.4資本成本   根據《商業銀行資本管理辦法（試行）》的相關規定，在計算風險資產時，自用不動產，以及因行使抵押權而持有并在法律規定處分期限內的非自用不動產的權重系數為100％；包括投資性房地產在內的非自用不動產的權重系數高達1250％。就非自用不動產的具體內涵，銀監會尚未明確界定，目前主要存在以下兩種理解：僅包括會計層面嚴格意義上的投資性房地產；除包括會計層面嚴格意義上的投資性房地產外，還包括固定資產中的對外出租部分。如果按后者來確認，在一定假設條件下，投資性房地產對商業銀行資本消耗和資本充足率的影響會相對較大。   3國內商業銀行投資性房地產的管理情況   從年報公開披露情況來看，國內商業銀行對投資性房地產的確認持謹慎態度，僅個別銀行在境內披露了投資性房地產，金額也相對較小（見表1）。經分析，主要呈現以下特征。   3.1金額相對較小   從2011年度財務報告來看，13家國有銀行和股份制商業銀行中僅有6家披露了存在投資性房地產，且與固定資產相比金額相對較小。在合并報表口徑下，2011年底，中國銀行投資性房地產最多，金額為146．16億元，與固定資產的比例也最高，為10．57％；華夏銀行最少，金額為0．55億元，與固定資產的比例為0．82％。在母公司口徑下，2011年底，金額最高的仍是中國銀行，為12．8億元，與固定資產的比例為1．72％；與固定資產比例最高的是深發展，為8．31％，金額為2．13億元。   3.2境內分布相對較少   國內商業銀行投資性房地產主要分布在境內以外的其他地區，如：中國銀行和招商銀行在合并報表口徑下投資性房地產與固定資產比例約為10％，而在母公司口徑下該比例降至2％左右。同時，我們也注意到交通銀行、深發展和華夏銀行的投資性房地產主要分布在境內，但金額普遍較小。#p#分頁標題#e#   4投資性房地產的轉移路徑   經上述分析，我們看到，對滿足一定確認條件的自有房產，商業銀行應納入投資性房地產管理，但納入投資性房地產后可能面臨法律風險和財務風險，并且還要承擔過高的資本成本。因此，商業銀行要加強對自有房產的管理，避免形成投資性房地產。就如何轉移投資性房地產的風險和成本，主要路徑是盤活存量房產、壓縮增量房產，在實際操作中存在多種模式可選擇，如通過特殊目的公司（SPV）、房地產公司和資產管理公司等，但轉移機制的實質是“售后租回”交易下的經營租賃業務。   4.1存量部分   4.1.1轉移路徑   商業銀行首先選擇一家特殊目的公司（SPV）或房地產公司、資產管理公司（以下簡稱第三方）作為戰略合作對象，根據自有房產的市場評估值向其發放一筆貸款，隨后做一筆自有房產的售后租回交易業務，這樣自有房產的產權就轉移給第三方，但商業銀行仍保留使用權。該交易完成后，由于第三方向商業銀行提供物業服務，商業銀行需要向第三方支付租金；由于商業銀行向第三方提供貸款，第三方需要向商業銀行支付貸款利息。若商業銀行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空間，該交易就具有可持續性（見圖1）。   通過設計的上述轉移路徑，自有房產將不在商業銀行表內反映，同時，由于與第三方保持戰略合作關系，又能保證營業用房供給的穩定性，滿足經營管理的需要，從而達到防范風險、節約資本的目的。   4.1.2模式分析   商業銀行成為特殊目的公司（SPV）的控股股東存在一定難度，一方面，根據《商業銀行法》的有關規定，商業銀行在境內不得從事信托投資，不得向非自用不動產投資或者向非銀行金融機構和企業投資；另一方面，金融危機以來，監管當局加強了對“影子銀行”等重點領域的風險防控，設立特殊目的公司（SPV）的難度有所加大。此外，監管當局近來加強了對商業銀行的并表監管，商業銀行成立專門的特殊目的公司（SPV），僅能在一定程度上降低風險，但無法有效降低資本消耗。若通過其他投資主體設立特殊目的公司（SPV），運作成本可能相對較高。   從目前監管政策來看，房地產公司、資產管理公司模式在實際操作方面更具有可行性，通過建立公開、透明的定價交易機制，不斷增強合作的穩定性。   4.2增量部分   4.2.1轉移路徑   就增量部分，我們可考慮在初始購置階段統籌運作，運作的實質是“以租代購”。商業銀行首先選擇一家特殊目的公司（SPV）或房地產公司、資產管理公司（以下簡稱第三方）作為穩定的合作對象。根據機構網點建設規劃確定所需房產后，商業銀行不直接購置，而是由第三方購置，然后與第三方簽訂長期租賃合同，從而達到既節約資本消耗，又鎖定租金成本的效果（見圖2）。   4.2.2模式分析   “以租代購”模式在一定程度上滿足了分行營業用房的實際使用需求，更重要的是可以達到節約資本消耗、鎖定租金成本的目的。但該模式存在的主要問題是：①若商業銀行向第三方提供信貸支持，則大量資金沉淀在房地產行業，當商業地產不景氣時可能面臨較大風險，對此，商業銀行與第三方之間需要設置防火墻，購置房產的資金應來源于資本市場，而不是商業銀行的信貸資金。②商業銀行營業網點一般選取在繁華地段，房產持有人可能存在惜售心理，導致第三方無法購置，從而造成商業銀行無法鎖定租金成本。③若網點經營業績不佳，搬遷受限，支行采用該模式可能受到一定限制，此模式更適用于分行本部。   5結論   本文首先深入剖析了投資性房地產的內涵，經分析，我們認為若自有房產納入投資性房地產管理，必須同時具備以下條件：①持有此部分房地產的目的是為了賺取租金或資本增值；②能夠單獨計量和出售；③非自用。   針對投資性房地產帶來的風險、成本影響，除一般企業面臨的財務風險和審計風險外，對商業銀行經營管理影響最大的是法律風險和資本成本。我國法律明確規定商業銀行在境內不得向非自用不動產投資，否則將會違反禁止性規定而帶來法律風險。根據即將于2013年1月1日起實施的《商業銀行資本管理辦法（試行）》有關規定，商業銀行采用標準法計算風險資產時，投資性房地產的風險權重系數高達1250％，會過度消耗資本。   同時，我們注意到，考慮到投資性房地產帶來的重大影響，國內商業銀行對投資性房地產的確認普遍持謹慎態度，僅個別銀行在境內披露了投資性房地產，金額也相對較小。   對此，本文提出了防范投資性房地產相關風險的總體框架，并設計了有效降低資本消耗的管理路徑。商業銀行采取的總體策略是盤活存量房產、壓縮增量房產，在實際操作中存在多種模式可選擇，如通過特殊目的公司（SPV）、房地產公司和資產管理公司等，但轉移機制的實質是“售后租回”交易下的經營租賃業務。同時，商業銀行分支機構購置新大樓或機構搬遷時，應同時將原營業用房一并處置，嚴禁整體出租賺取租金，避免形成投資性房地產。

一、引言

2008年美國次貸危機之后，人們逐漸認識到房地產市場與資本市場間的緊密聯系。考慮到房貸是居民長期消費性貸款的重要組成部分，一旦房價波動，抵押品價值改變，則有可能對金融體系的穩定性產生影響。我國銀行業1998年開始推出個人購房按揭貸款業務，使得居民購買力大大增強。近年來，伴隨著中國房地產市場的迅猛發展，房地產金融信貸規模的快速擴張。從1998年至2009年，銀行發放的個人購房貸款余額增長了超過103倍。與此同時，房價收入比（房價收入比=商品放住宅單套價格/城鎮家庭平均可支配年收入=（商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積）/（城鎮家庭人均可支配收入×城鎮家庭戶均人口數））在近些年逐漸攀高，部分城市遠超過國際水平。

2006年北京市房價收入比約為15.55，2007攀升至19.59，2008年美國次貸危機期間略有下降，2009年又上升到23.54（根據《中國統計年檢》數據整理得到）。2007年10月和2010年4月，我國兩次提高二套房貸款首付比例和上浮利率以對高房價進行調控，銀行購房按揭貸款增速有所下降，對房地產市場具有明顯的負面作用。因為本文的研究重點在投資、信貸、房價和宏觀經濟因素方面，所以暫不考慮國家宏觀經濟政策直接對房地產市場的交易干預和調節的問題。需要注意的是：政府對房地產市場的供給和需求的政策性限制（如限購）會對房地產市場產生較大的影響，但是這種政策的作用與信貸、投資、收入等因素相比，具有更多的短期性和臨時性。本文會在最后一部分簡單論述這個問題。在研究房地產投資、信貸、泡沫和宏觀經濟互動關系的問題上，國外的代表性文獻有：Green(1997)認為住宅建設投資會帶動GDP波動，而非住宅投資落后于GDP波動；Kim(1993，2000，2003)使用韓國數據證明土地價格和GDP、股票價格存在協整性關系，在長期，房價與經濟基本面有強相關關系；Case，K.，Quigley，J.，Shiller(2003)用美國宏觀數據證明，房價上漲時存在顯著的財富效應；Campbell(2007)采用一般均衡模型和微觀數據考察了美國房地產的財富效應；Youngblood(2003)使用美國的微觀數據測算了房地產泡沫時期；JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地產價租比等變量，考察了美國房地產價格與宏觀經濟變量之間的關系，并使用參數校準法進行研究。我國房地產市場化發展歷史相對較短，目前存在一些不同于其他國家的特殊問題。近年來，房地產業逐步成為我國國民經濟的支柱產業，部分城市房價過高、過快上漲，供求矛盾突出，泡沫初顯。房地產和宏觀經濟相互關系的研究也越來越受到我國學者的重視。

王國軍、劉水杏(2008)關注房地產業對相關產業的帶動效應；段忠東(2007)使用中國數據探討了房地產價格與通貨膨脹、產出的相關關系；王松濤、劉洪玉(2009)采用計量模型分析了以住房市場為載體的貨幣政策傳導機制，探討了貨幣政策對房地產市場的作用渠道；唐志軍、徐會君、巴曙松(2010)使用協整性檢驗和VAR分析方法證明，房價波動對消費波動有顯著負影響，房地產投資對GDP增長率有顯著正影響，房價與通貨膨脹同向變動；強林飛、賀娜、吳詣民(2010)通過協整性檢驗和格蘭杰檢驗證明我國銀行信貸、房地產價格和宏觀經濟之間存在互動關系；張紅(2005)通過對房地產開發投資和GDP、貨幣供給(M2)的互動關系進行協整性檢驗和格蘭杰因果關系檢驗，證明GDP對房地產開發投資有顯著的單項因果關系，而M2對房地產開發投資的則作用更加明顯；呂江林(2010)認為我國房價收入比合理上限為4.38~6.78倍，我國城市住房市場總體存在泡沫。這些研究分別從經濟基本面、房地產開發投資、房價泡沫和房地產周期等方面來刻畫房地產與宏觀經濟的互動關系。然而，相對于國際比較全面深入的研究理論和方法而言，我國對房地產投資、信貸、泡沫與宏觀經濟互動關系的探索仍然不夠充分。現有研究存在以下問題：一是未能全面系統考察房地產投資的規模、增長率、波動性與長期（短期）宏觀經濟之間的互動關系；二是沒有深入探討信用擴張和房價之間的關系；三是沒有對房地產與消費、房地產與通貨膨脹的相互作用進行系統性研究；四是所采用的計量方法和數據有待完善。本文在前述的國內外研究成果的基礎上，深入考察了中國房地產部門發展狀況，全面探討了我國房地產部門投資、信貸、價格泡沫和宏觀經濟因素的相互關系。全文分為五個部分：第一部分為引言；第二部分主要論述居民投資行為和房地產財富；第三部分以房地產金融體系和房地產信貸發展趨勢為核心展開研究；第四部分研究房價泡沫與一般消費、通貨膨脹的關系；第五部分給出相應的政策建議與結論。

二、房地產投資、房地產存量和居民財富

1.房地產投資的規模和波動

表1數據概括了1995-2010年我國全社會住宅投資占經濟總規模(Shto)和固定資產總投資(HoustoInv)的比重。住宅投資平均占GDP的8.58%，占總投資的20.27%（浮動區間分別是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%）)。與此相對應的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同時匯報了標準差，CV（標準差除均值）和Skewnes（偏度）。宏觀經濟沖擊和房地產市場環境的改變影響著房地產投資，使其發生波動。房地產部門的波動是我國總投資波動的主要組成部分。表2總結了房產投資和其他GDP組成成分的增長率和方差：GDP=總消費+總投資+其他項目；總投資=住宅房地產投資+非住宅投資過去的15年中，住宅房地產投資平均年增長率達到15.92%，超過了13.05%的GDP增長率和13.89%的消費增長率；住宅房地產投資增長率標準差3.83，小于GDP和消費增長率的方差，也小于非住宅房產投資增長率的方差；住宅投資增長率的CV值為0.51，大于非房產投資增長率的CV值，但小于GDP和消費增長率的CV值。

作者：劉爽    單位：天津津濱時代置業投資有限公司   當前我國房地產經濟的發展現狀   購房者對房產值的誤判   隨著當前房價的不斷上升，使不少人產生了房產一定會增值的錯覺，認為房產價格會一直上漲下去，因此，需要多買幾套房存在手里，等漲價之后再賣出去。在這種心理的影響下，很多人手握好幾套房產，很多樓盤剛上市就被搶空，誘發供需問題，導致購房系統紊亂，房產商趁機哄抬房價，又產生惡性循環。最終將因人民購買力不足而崩盤。   如何調控我國的房地產經濟   1、購房者須正確把握房產價值   首先，購房者不應盲目跟風購房，要始終保持客觀冷靜的態度分析房產市場走勢。要充分認識到，根據中國的經濟發展與社會目標，房價回歸正常是大勢所趨，中央也已采取了多種措施來調控房價，眾多的國家領導人也多次在會議上表示務必讓房價回落，因此，房價回歸理性是必然的發展方向。所以，國家各級政府和業內人士應積極引導購房者合理、理性消費，使社會上下形成正確的房價意識，購房者也應加強對經濟知識的學習，警惕盲目樂觀的思想，努力了解市場經濟的供需關系和價格波動規律，分清矛盾的主次，培養正確的大局觀，正確的處理個人利益與社會穩定之間的關系。   2、加強對房產商的引導與約束   當前，我國的房地產調節政策還很不健全，漏洞較多，一小撮不發房地產商抱著僥幸心理鉆法律的空子，肆意建房，大肆貸款，嚴重擾亂了正常的金融秩序，甚至在施工過程中罔顧社會道德與法律的約束，強拆民房，偷工減料，造成了極其惡劣的社會影響，房價過高，相當一部分原因在于房產商的不法操作。因此，國家必須制定嚴格的法律程序，約束房地產商的行為，對房地產商加強思想教育，使其樹立為社會謀利益，為人民謀利益的思想，使自身價值的實現與人民的得失、國家的穩定相掛鉤，敦促其工程始終以造福于民為目的。還應制定更加嚴密的貸款程序，嚴厲杜絕不計后果的大肆貸款，從政策上促進房價的回歸，實現經濟的健康發展。   3、宏觀調控市場供需   當前我國房地產經濟存在的最大問題即房價的虛高，虛高的房價就像一把懸在頭上的利劍，一旦掉落，將對整個產業造成致命性的打擊。因此，盡快找到最合理的辦法，解決泡沫經濟，才是促進房產市場回歸正常軌道的根本出路。不管是房地產商還是政府，都應先從自身找原因，找問題，冷靜分析當前我國房地產市場的現狀，警惕盲目樂觀心理，根據市場經濟發展規律客觀預測房地產經濟發展走勢，找到正確的方向。   總結   總而言之，我國的房地產市場在快速發展，創造了巨大的經濟效益的同時，也存在著嚴重的危機。從業者和國家調控部門只有充分認識到問題的嚴重性，從思想上引導投資者和購房者樹立正確的價值觀，在制度上完善各項法律法規政策，避免漏洞的產生，從經濟上充分利用國家的宏觀調控，引導房地產經濟走上健康的發展軌道，才能真正的為人民謀福祉，促進經濟和社會的和諧發展，實現中華民族的偉大復興。

摘要：

探討實施房屋權屬檔案數字化管理的必要性、房屋權屬檔案數字化管理模式的原則、房屋權屬檔案數字化管理模式的具體實施方案。

關鍵詞：

房屋權屬檔案；數字化；管理模式

房屋權屬檔案的保存管理對于房產管理具有重要的意義，當地房產管理部門要依靠房屋權屬檔案來開展房產的登記、測繪、調查、房產轉移和房屋變更等工作。然而，面對紛繁復雜的房屋權屬檔案，以及產生的越來越多的房屋權屬問題，傳統的手動檔案管理模式已經無法適應現代社會的需求，房屋權屬檔案的數字化管理模式由此應運而生。但是，數字化管理需要工作人員在工作過程中不斷總結經驗，結合紙質管理，一同做好房屋權屬檔案的管理工作。

1對房屋權屬檔案進行數字化管理的必要性

1.1房屋權屬檔案的數量需求

［摘要］文章利用中國綜合社會調查（CGSS）2015年數據，分析接受高等教育是否對居民的主觀社會地位評價具有影響。研究發現，接受高等教育的個人主觀社會地位評價更高，且收入水平和健康狀況是提高主觀社會地位評價的途徑。同時，不同區域高等教育的主觀社會地位回報也存在差距，接受高等教育的個人中西部地區比東部地區能獲得更高的社會地位。

［關鍵詞］高等教育；社會地位；區域差異

一、引言

教育作為人力資本投資的重要途徑，對區域經濟的發展具有重要影響。而教育事業的發展離不開教育投資的物質保障，如何確保教育投資尤其是個人對教育的投資熱情顯得尤為重要。通常而言，人們投資教育是為了得到相應的投資回報，如工資收入的增長、社會地位的提高等。如果接受教育無法獲得預期的教育回報，則有可能挫傷人們投資教育的積極性。進入本世紀以來，我國高等教育由精英教育轉向大眾教育，2003年高校畢業生為212萬人，2017年這一數字達到795萬人。以往接受高等教育畢業后會享受工作包分配的待遇，不論是工資收入的增加還是社會地位的提高，都具有確定性。然而高等教育普及的同時也加劇了人們的就業壓力，這種接受教育帶來回報的確定性受到了一定的沖擊。梳理教育投資與教育回報的關系，對個人及家庭的教育投資決策具有重要作用。以往關于教育回報的研究多數著眼于教育的工資收入回報，即個人每接受一年教育所帶來工資收入增加的比例（zhang，2005）。以往人們接受教育更多是追求工資收入的增加，隨著生活水平的不斷提高以及社會環境的日益變化，人們接受教育也為了實現更完善的社會保障及更高的社會地位。教育的社會地位回報屬于社會分層的研究視角。而教育自身就具備社會分層的功能，即個人通過接受教育來實現階層流動和改變階層地位（王小紅，2013）。關于教育和社會分層的關系，有學者認為教育可以推進社會分層流動，即處于社會底層的成員通過接受教育實現向上流動。仇立平、肖日葵（2011）認為，從廣義文化資本出發，即便在經濟資本、政治資本相對不足的前提下，通過文化資本的不斷累積，也可以得到更高的社會地位，進而突破社會地位上存在的“馬太效應”。而文化資本對社會地位的獲取通常是利用教育這一中介變量起作用。尤其對農村地區及欠發達地區的學生來說，借助教育是實現社會階層流動、改變處于社會底層狀況的必要途徑。但也有學者提出，教育能否促進社會流動是有條件的。美國的教育學家安德森提出了“安德森悖論”：教育民主化并未推動社會地位平等的社會流動。而鄧銀城（2012）指出，教育是否能夠推動社會分層流動，最終取決于教育公平與否。錢民輝（2004）在分析教育和社會分層的關系時指出，盡管教育可以讓個人實現向上社會流動，但是這種作用不是無條件的，并不意味著所有人都能夠通過教育實現社會地位流動。布迪厄指出，個人在勞動力市場上不僅需要文化資本，還需要經濟資本和社會資本。教育給了人們向上流動所必要的文化資本，但是要真正實現社會地位的提高并不僅僅有文化資本就足夠。余秀蘭（2014）認為，如果社會結構更偏向開放和公正，個人獲得社會地位是憑借自身的技能和素質，而不是依靠社會關系或是家庭稟賦時，教育對推動社會流動的作用就越明顯；否則，教育對推動社會流動的作用就很小。研究教育的社會地位回報，尤其是高等教育的社會地位回報，不僅對個人及家庭的教育決策提供參考，還對推動社會流動、促進社會公平具有重要意義。

二、數據來源及變量說明

本文使用中國綜合社會調查（CGSS）2015年數據，該項調查涵蓋了受訪者的主觀社會地位評價、教育程度、社會態度、工資收入等相關信息。本文主要研究高等教育的社會地位回報，在剔除缺失值后得到的樣本數為7508個。根據問卷中的問題“您認為自己目前處于哪個等級上”，將個人的主觀社會地位由低到高分為十個等級。關于教育變量，通過問卷“您目前的最高教育程度是”將受訪者的教育階段設置為虛擬變量，并以未接受高等教育作為參照組。個人的主觀社會地位會受到自身的客觀地位指標的影響，如收入水平、房產情況等。為了控制離群值的影響，文章在計算個人收入水平時將其取對數處理；此外還要考慮社會交往等因素對個人主觀社會地位的影響，如社會態度、人際交往等。根據問卷“您與鄰居進行社交娛樂活動的頻繁程度”和“您與其他朋友進行社交娛樂活動的頻繁程度”，將個人與鄰居和朋友的交往程度分別由低到高賦值為1-7分，再將二者得分相加得到個人的人際交往得分；根據問卷“總的來說，您同不同意在這個社會上，絕大多數人都是可以信任的”、“總的來說，您同不同意在這個社會上，您一不小心，別人就會想辦法占您的便宜”以及“總的來說，您認為當今社會公不公平”分別由低到高賦值1-5分，再將三者得分相加得到個人的社會態度得分。健康水平根據問卷“您覺得您目前的身體健康狀況”將個人的健康狀況由低到高分別賦值1-5分。個人的房產情況設置為虛擬變量，并以無房產作為參照組。此外，本文還控制了性別、年齡及健康水平等因素的影響。在變量設置時將性別設置為虛擬變量，并以女性為參照組；婚姻變量為虛擬變量，并以未婚為參照組；黨員變量設置為虛擬變量，并以非黨員為參照組。個人的房產情況設置為虛擬變量，并以無房產為參照組。表1表示的相關變量的描述統計，可以看出居民的主觀社會地位評價平均值為4.39；接受過高等教育的樣本所占比例為17%；人際關系得分和社會態度得分的平均值分別為8.78和9.66；有房產的人數占92%；黨員的比例為12%；健康的平均值為3.67，說明大多數居民身體較為健康；性別的平均值為0.52，說明男女比例較為均衡。

三、實證分析

摘要：目前，中國在房地產市場、資本市場等領域的稅收政策沒有起到調節收入分配、縮小收入差距的作用。在實踐上，對高收入群體的稅收政策往往使高收入者享受到更多的稅式支出益處，廣大低收入者由于在收入、財產等方面的匱乏使其無法享受到稅收優惠的好處。中國應改變目前的稅收政策取向，加大對高收入群體的征稅力度。切實發揮稅收政策的調節功能，縮小貧富收入差距。

關鍵詞：收入分配；高收入群體；稅收政策

    通過稅收政策調節收入分配是多數國家普遍采用的政策手段，在縮小收入分配差距方面發揮了重要作用，其作用機制是通過所得稅、財產稅、遺產與贈與稅等減少高收入群體的可支配收入，并把籌集到的財政收入用于特定低收入群體。中國進入新一輪稅制改革之后，面對收入分配差距日益擴大的現實，積極采取了多項稅收政策進行調節，發揮了一定作用。但由于稅收政策設計的缺陷及部分稅種的缺失，導致稅收政策調節收入分配的效果不盡如人意，甚至存在逆向調節趨勢。中國應改變目前的稅收政策取向，加大對高收入群體的征稅力度，發揮稅收政策的調節功能，縮小貧富收入差距。

一、高收入群體的產生考驗著中國公眾的承受能力

市場化改革取向以來，中國居民的收入有了較大幅度的增長，基本解決溫飽問題后正在向高質量的小康生活邁進，在構建和諧社會的征途中充滿了美好的愿景。但不能忽視的一個問題是，在市場化改革過程中，由于收入分配制度的不規范導致了在改革過程中涌現了特定的高收入群體，同時由于勞動收入在初次分配過程中增長緩慢，導致了收入差距日益擴大。公平視角下的社會公平意蘊考驗中國公眾的承受能力。國家稅務總局對作為重點納稅人的高收入行業和高收入個人作了界定。高收入行業主要包括：電信、銀行、保險、證券、石油、石化、電力、煙草、航空、鐵路、房地產、足球俱樂部、學校、醫院、城市供水供氣、出版社、公路管理、外企、高新技術產業、中介機構等；高收入個人包括私營企業主、個人獨資企業和合伙企業投資者、建筑工程承包人、演藝界人士、體育明星、模特、律師、會計師、審計師、稅務師、評估師、高校教師、臨時來華演出人員等。而與這些高收入者相對應的是普通工薪階層、農民工、下崗職工、城市低保人員、農村低收入居民等。不斷擴大的收入差距已經成為中國經濟社會發展進程中不容忽視的問題。

收入差距日益擴大，在一定程度上影響了社會穩定，與構建和諧社會格格不入。中國社會的貧富差距已突破了合理的限度。統計顯示，總人口中20％的最低收入人口占總收入的份額僅為4.7％，而總人口中20％的最高收入人口占總收入的份額高達50％。這突出表現在收入份額差距和城鄉居民收入差距進一步拉大、東中西部地區居民收入差距過大、高低收入群體差距懸殊等方面。2006年，城鎮居民中20％最高收入組(25410.8元)是20％最低收入組(4567.1元)的5.6倍；農村居民中20％最高收入組(8474.8元)是20％最低收入組(1182.5元)的7.2倍。

從高收入人群的收入來源看，勞動收入已經居于次要地位，大量的高收入者積累的財富并不是通過辛勤勞動合法致富，其中參雜著收入分配秩序的混亂及特定時期的制度因素，如中國的住房制度改革和證券市場的蓬勃發展，使這個領域產生了大量的高收入者。高收入群體中有兩個最為突出的職業群體：私營企業主和高層管理者，在商品房的占有上具有明顯的優勢。私人企業主中，90％以上都擁有2處及以上住房，67.4％的人擁有3處及以上住房，30.2％的人擁有4處及以上住房，個別的甚至擁有10處住房。而高層管理人員中，83.2％的人都擁有2處及以上住房，接近半數的人擁有3處及以上住房，擁有4處及以上住房的占18.2％。私營企業主、高層管理人員等富裕階層擁有大量房產以及住房價格的飆升，則又是催生貧富加速分化的重要因素。由于對證券市場稅收政策調節不力，大量高收入者將財富轉移到證券市場，尤其是股票市場，到了2008年，即使在比較低迷的熊市，投資方向的前四位仍為股票、基金、房地產和保險，并且在未來一年內高收入階層最可能增加投入的品種中，股票也位列第一。

1950年代中期，企業目標市場細分由市場學家在美國提出，他將整個的市場劃分各不相同的消費群體。而這些消費群體有一個共同的特征，那就是他們的需求和欲望幾乎近似，只有零星的差別。所以從營銷理論看，每一類消費的群體都被稱為子分子市場。而企業的營銷策略是滿足公司目標客戶需求的各種決策活動的過程，例如營銷和銷售。我們平時所學的關于市場營銷策略的知識，是為了以后能夠圍繞著我們選定的市場，在市場中參與各種各樣的活動，同樣可以運用知識，讓全體員工樹立一種現代企業所必須擁有的營銷的意識，也就使從前期設計開始到生產再到銷售，同時售后來作為系統的保證。

一、企業目標市場細分

（一）房地產市場細分的特征。市場細分,就是房地產內部人員通過了解客戶不同的需求，從而將市場分成類似的多個購買群組。選擇適合自己的目標市場，也就是指房地產商人選擇各不相同的企業，然后再因為不同的企業要求，進入不同的市場。根據目標客戶群，活動過程的房地產開發商，則必須要將自己的產品在自己的目標客戶的印象中設立特殊的位置和感知。當然，消費者哪怕是在不同的市場的細分組里，對同類產品的需求可能也有這樣那樣的差異，哪怕就算是相同的需求也一定存在著這樣那樣的明顯差異。當然，原因多種多樣市場的細分也可能指的是同一種產品，哪怕是同一種細分，結果也不同。

（二）以湖州市萬科集團分公司為例的市場細分。消費者所追求的利益是細分市場的唯一標準，在城市中起家的房地產商，通常習慣把市場分為多個不同的房區，例如市中心的房區，擁有良好教育的學區房區，坐落在城市邊緣的生態房區，遠在生態優美的郊區房區和高端的別墅區房。1.地產商大多忽視了低端市場。湖州統計局統計結果之后，我們不難看出，對于房產的投資已經從03年統計的0.78萬億增加到18年的12.03萬億。所增巨大。當然，眾所周知，房地產與息息相關的企業，如鋼鐵、建筑材料、化學工程等。原發展通過協同效應與工業的發展變得更加密切，對促進區域的經濟漲幅具有不可或缺的作用。但是，房價的漲幅劇烈增長已經超過了房地產本身的財產價值，從而也就使房地產行業泡沫化更加具有風險。從2018年開始，全國房地產的市場都呈現出一種非常的緊張的態度，但是有一點好處的是，位于一二線城市的房產價格已經基本維持一定的價格，暫時不會上下浮動，三四線城市的房產買賣已經由原來的供大于求，轉變成幾乎要供求相同了但吳興區，開發區和德慶縣三地的房地產銷售負增長和地區差異化的形式更為明顯。因此，調查湖州地產的價格波動，對湖州房產意義十分重大。湖州房地產開發商同時忽略了低端的市場，主要選擇中高端的住房市場作為它的目標市場。2.老城區依舊占有重要的比重。仁皇山的新區是中小學等文化教育設施的集聚地，同時也是湖州作為偉華文化城市的中心。因此，它是白領和年輕買家的首選。新城西南區是僅次于仁皇山新區的第二大住宅房地產區，地理面積約占總數的24.3％，并具有靠近市中心和郊區美麗的鄉村風光的便利。因此普通工人階級非常青睞。東部新區的住宅房地產約占總面積的16.3％。在東新區，它擁有豐富的教育資源，最近成為了湖州的一個新學區。但是，由于它離舊城區很遠，所以主要的吸引力是附近的工作場所消費集體。舊城區的房地產面積依舊占有相當大的比例，約占總數的23.5％。近年來，舊城區的大規模翻新使其更具商業性，吸引了尋求舊城區房地產繁榮和便利的眾多消費者和各路投資者。稀有的太湖水景區、周圍的綠色生態資源主要由當地和外國的高收入群體生活和投資。由于目標群體的數量很少，新湖畔地區的住宅面積總數僅為8.5％。3.消費者內在的心理需要變得更加重要。在樣本中，房產的價格，總體上呈現瘋狂上漲模式,03年湖州房產的價格呈緩慢增長方式，直到13年,從不足兩千元直接增至將近七千元,增幅表現得很穩定;13年之后的連續兩年，連續下降,但是值得慶幸的是下降幅度并不大;這種情況一直持續到2015年，當年房地產的價格開始較快增長，從2015年6882元年增至2018年接近10557元,房產銷售的價格已經是相當大增幅了。和低、中端的房產相比較，所有的開發商都對高端的房產做出更多的細分。將高端房產的客戶劃分成高收入人群。其次，再基于行為的變量，將豪華房產的目標客戶再進一步細分成追求房產質量的人群和追求個性、關注環境的人群。不難發現，高收入的生活方式也將高端房地產細分成各個不同的房產，例如休閑房產、度假房產、體育地產、文化地產和教育房地產等不同類型的房產。湖州的歐美式豪華房地產可以細分為更多類型，可以分為美國，地中海，法國和英國風格。湖州的西南，京瑞房產已經可以代表美國別墅。其中的設施含有各種各樣的餐飲設施和休閑設施。

二、企業市場營銷策略

（一）國內市場營銷策略。國外代購、跨境電商等等這一系列的網絡商務，給新媒體下的電子商務的發展提供了發揮空間、同時也指明了未來的方向，重要的是，它已經是我國電商經濟發展最重要的一個階段。在與電商的運營對購買自己所需要的商品進行合理的協商之后，進行下單等一系列后續問題，代買家收到貨物之后，最后完成交易。新媒體衍生的電子商務營銷模式具有相當廣泛的應用應用，它的優點顯而易見，第一：能夠將線上宣傳的空間擴大化，同時在線下，宣傳也能夠游刃有余，當今企業面臨的則是覆蓋面更廣的經濟市場，它能夠非常充分地滿足客戶的各種購買的需求，就目前的形式，如果企業發展沒有轉向電商平臺的話，則在市場上沒有辦法讓更多的消費者及時的了解我們的產品，必然會影響到企業經濟的快速發展和而未來的發展方向，所以所有的電子商務企業必須需要順勢當今市場和推動企業進一步發展，如要完成上述二事，則必離不開兩種方式，第一種就廣泛宣傳，第二種就是多加經營，如果電子商務想要快速發展，這二者是必經之路。洪林乾聯系現實狀況及基本理論，在《通力電梯中國市場營銷策略研究》一文中,首先分析該公司的現狀和推廣,其次結合與本文內容有關聯的理論工具,在差異化和求穩定的兩個方向下,尋找中高端市場定位下適用于該公司的營銷計劃和發展方案,構成四種營銷策劃方案,如產品、價格、渠道和營銷等,結合了真實經營過程中的所需條件,通過其他側面助力使企業的營銷目標可以在最后成為現實。在市場中定位,并制定該企業自身同步的想要進步的營銷策略。第一,要發現該公司營銷的現狀，并發現它存在的各種各樣的問題，然后再通過綜合分析確定,第二,將企業內外部的環境分析、中國國內視頻安防行業環境,在SWOT中,要指出該企業正在面對的優缺點,再經過所學到的理論進行深入分析，最終確定市場。通過對于和本產品有關的市場的營銷策略，從而對企業的產品、渠道、價格等各種分析，進行了全方位的研究,并通過現實中存在的一些問題，最后提出這樣那樣的建議,例如提升該產品的在當下市場的競爭力、通過各種渠道去增加人臉識別技術、分析大數據、知識圖譜等跟人工智能相關的一些智能化技術，在此基礎上融合類似于視頻安防之類的產品,通過這些使公眾了解該企業,當然也可以通過微信等平臺進行宣傳，或者付費買廣告牌，對公司產品進行宣傳，著重為用戶提供全方位的服務,從而高效的將此公司在市場營銷的各種活動中存在的問題解決。

（二）國外市場營銷策略的理論。喬伊斯·約瑟夫對人心和品牌方向進行研究，在《忠誠重要嗎？品牌忠誠與營銷對品牌資產的影響》一文中，非消費者特許經營建設引起的品牌資產流失一直是現存文獻中反復出現的主題。然而，不成比例地增加公司的非CFB的推廣活動與這類學術觀點矛盾.這個研究通過對品牌忠誠度考察，從而營銷企業品牌資產的關系和對企業的調節作用，為這種不一致理論提供了相當重要的依據。結果表明，營銷-品牌的資產關系受制于忠誠度，同時對該關系也有明顯的調節作用，就算是短期的營銷，同樣也會使某些細分的市場的品牌資產得以增強，例如那些忠誠虛假的主導市場。所以從業的人能夠在不對品牌資產造成影響的前提下，通過短期的營銷方式來對特定的忠誠群體進行主導。阿格斯·達爾馬萬在《多產品綜合銷售和運營計劃：共同優化營銷和生產決策的數量和時間》中提出了一個用于多種產品的銷售和生產計劃的建模框架（S＆OP），考慮多種產品的提價和生產計劃的集成。該模型框架考慮了產品之間的潛在競爭和相互殺傷以及共享生產資源的分配。我們采用的需求模型將購買事件，消費者選擇和購買數量組合到一個順序框架中，以捕獲消費者對營銷活動的動態和異質性。由于規模問題大，所以要提出一種方法來解決這個發生在共同優化中的嚴重問題。我們的數值結果表明，關于營銷的最佳數量和時間，存在一些有趣的發現，其中考慮到了與營銷和生產相關的因素之間的相互依賴性。費爾南多·德·奧利維拉·桑蒂尼在《銷售營銷對移動銀行跨文化影響的研究》中分析本研究旨在調查消費者注意和沖動對打算在營銷活動中使用移動銀行的影響。我們還研究了促進一種避免不確定性、吸引力和文化方面的影響對消費者注意和使用移動銀行的意愿之間的關系以及使用移動銀行的意愿之間的關系的影響。對來自美國、印度、巴西的1,011名移動銀行消費者的抽樣調查中使用結構方程模型分析數據。我們發現，消費者的渴望和關注會影響消費者在營銷活動中使用手機銀行的意愿。另外，營銷活動的吸引力在于它們可以充分減輕消費者使用移動銀行的緊迫性，審慎性和消費者意愿，同時避免此類營銷活動和不確定性。我們還發現這種關系部分放松了。

[摘要]當前，我國的經濟迅速發展，隨之而來對電力系統的要求也在逐漸的提升，在電系統中，其小型的基建項目管理也在逐漸的受到人們的關注。因此，在電力系統中，如何加大對小型基建的項目管理水平，針對實際的應用，提出相應的管理措施成為其中關鍵。本文從電力系統小型基建項目管理以及對電力系統小型基建項目管理的思考等方面進行簡要研究和分析，進而為電力系統的小型基建的項目管理提供參考性的意見和建議，進而提高電力系統小型基建的項目管理水平和質量，為電力系統的安全穩定運行進行保障。

[關鍵詞]電力系統；小型基建；項目管理

隨著我國經濟的發展，我國對電力需求也在不斷的提升，而在電力系統中，小型基建項目管理工作也逐漸受到重視。但是，在小型基建項目管理中，建設土地難以落實，項目的規劃不準確，項目建設的手續不完善，管理的流程不規范，加之招投標的程序不符合其相關規定，進而影響基建項目管理的后續工作。故此，在電力系統的小型基建項目的管理中，要充分認識到小型基建項目管理的重要性，采用有效的措施提高其項目管理的水平和質量，進而保障項目管理的順利進行，推動電力系統的安全穩定運行。

1電力系統小型基建項目管理

1.1概述

在電力系統中，小型基建項目管理對于電力企業的工程建設有著重要的作用，它涉及到工程的各個方面，包括招投標工作、審計監督工作以及資金管理工作和合同鑒定工作等，它是一個完整的組織體系，這個體系的制定對于推動小型基建項目的精益化標準建設有著重要的作用，此外，小型基建項目也有其特殊性，主要包括：首先，小型基建項目具備多專業整體關聯性，在小型基建項目中，其設計、施工、運行等階段關聯性強，需要各個環節的緊密配合才能提高其項目管理水平；此外，小型基建項目管理具有協調復雜性，由于電力系統的小型基建項目工程的施工工序多，加之對施工技術要求高，進而使得基建項目管理具有協調復雜性；同時，小型基建項目管理具有與時俱進技術性，由于小型基建項目的建設對技術的要求高，加之技術投入多，而對其的運行維護的技術也要求嚴格，故此，在小型基建項目中具有與時俱進的技術性。

1.2挑戰