委托他人代表自己行使自己的合法權益，被委托人在行使權力時需出具委托人的法律文書。而委托人不得以任何理由反悔委托事項。被委托人如果做出違背國家法律的任何權益，委托人有權終止委托協議，在委托人的委托書上的合法權益內，被委托人行使的全部職責和責任都將由委托人承擔，被委托人不承擔任何法律責任。

一、委托書格式：

1.委托書

2.茲因患者XXX因X工作關系X重病X路途遙遠X出國

3.確實無法親自辦理病歷資料申請，特委托：XXX代為向貴院申辦，申辦資料項目范圍為：

4.以供----之用。

5.此致醫院

摘要：所謂房地產抵押貸款，即銀行、相關金融機構在得到借款人房產、地產抵押擔保的基礎上向其借款的一類抵押貸款方式，一般來講，把房地產當作抵押貸款的貸款方式有三類，分別是個人住房貸款、房地產開發貸款、其他貸款。整個房地產抵押貸款模式中，所占比重最高的是房地產項目貸款、個人按揭住房貸款以及流動資金貸款。因為對于房地產抵押貸款來講，最終的貸款額度主要是分析抵押物的評估值。因此，科學合理化的評估抵押房地產價值能夠更好地為銀行信貸資金、房地產抵押貸款提供保障，減少各類不必要風險的出現。以此作為基礎，本文就房地產抵押貸款評估中存在的潛在風險進行研究，并提出相應對策和防范要點。

關鍵詞：房地產抵押貸款；潛在風險；提升途徑

近年來，房地產交易市場蓬勃發展，我國的房地產金融市場隨著房地產市場發展逐漸活躍與完善，房地產抵押貸款評估業務日益增多。中國房地產業日漸成熟的發展，也推動了房地產中介行業的發展，諸如與房地產密切關聯的抵押貸款咨詢業、評估業當下的整體發展速度即是十分迅猛的。此類中介結構的出現與發展代表中國房地產行業的繁榮，然而因為中國中介機構整體的發展時間偏晚，且無科學化的管理機制，所以在發展中總會出現部分違規操作問題。若房地產抵押價值偏高，即會導致信貸風險爆發，反之則抵押物的擔保價值便無法展現。《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》當中明確談到：商業銀行派發房地產抵押貸款之前，需首先明確出房地產在抵押方面的價值，以此當作核定貸款額度的參考。由此，評估師是否能夠準確、合理的明確出抵押房地產的相應價值，對于后續風險的把控來講十分關鍵。以最大程度上確保房地產抵押貸款評估行業的正常運行，我們需要清楚的知道房地產抵押貸款評估中存在的多個方面潛在風險，同時也需要此基礎上加強完善管理。

1房地產抵押貸款評估存在的主要風險

1．1抵押物風險。從抵押物風險方面來看，一般涉及價值下跌、權利瑕疵風險以及處置風險等內容。當下來看，關于抵押物權利瑕疵風險多是下類內容：（1）部分區域內，因為土地管理、房產管理兩個部門間是獨立的狀態，而房地產權利證書則要求包含土地使用證與房屋所有權證，此種狀況下政府部門間無法進行有效協調，也就造成很多的房屋沒有相應的土地使用證。此種狀況下，一些房產管理部門并不會確定土地使用權性質與證件，直接予以抵押登記。因為土地權利方面具有一定的不確定性，所以銀行使用抵押權的時候同樣會有風險存在；（2）針對集體土地設立的房屋抵押權。此種狀況多出現于經濟狀況較佳的鄉鎮、部分區域的自建房貸款。由于國家在集體土地使用權轉讓方面有十分明確的規定，所以銀行處理此類房屋的時候，因為政策方面的限制，也需支付十分高額的成本。

1．2抵押評估存在風險的房地產類型。1．2．1變現能力差的房地產。關于房地產抵押估價需首先進行變現能力分析。關于抵押估價，房地產估價師需要針對房子的獨立使用性、通用性以及可分割轉讓性等各項內容展開分析。一般變現能力較差的房地產具有以下特征：（1）通過劃撥模式獲取的土地使用權，因為變更手續繁瑣，因此耗費的變現時間也相應增長；（2）非居住用房，此類房屋在稅收制度有一定的特殊性，因此快速變現價值和抵押價值間的整體差距是較大的；（3）大型商場，此類房屋在獨立使用性以及分割性方面的性能是較差的；（4）非工業園區內的標準廠房，此類廠房因位置等各方面原因，導致對應的配套設施、產業聚集度和道路的通達狀況等均是較差的。針對此類變現能力偏差的抵押房地產，估價師需首先分析其變現能力，之后再確定出對應的抵押價值。1．2．2實際用途與證載用途不符的房地產。就實際而言，很多抵押房產在證載用途、實際用途方面的匹配度是很差的，一般是下面四類狀況：（1）證載用途是辦公，但是實際用途則是商業；（2）證載用途是廠房，但是實際用途是商業；（3）證載用途是住宅，但是實際用途是商業；（4）證載用途是廠房，但是實際用途是辦公。出現此類狀況的時候均需要評估人員嚴格把控可能出現的風險。除此之外，還涉及證載用途是公建，但實際用途是商業的情況，比如將居委會辦公樓、居民活動中心變更成商業用房等即是此類狀況。按照國家抵押條款相應內容，公建用房是無法進行抵押貸款的，所以針對此類狀況評估師必須予以重視，盡可能地維護銀行等相關金融機構的利益。1．2．3評估工作人員高估的價值。以市場比較法為主的評估體系造成抵押物出現高估風險。《商業銀行房地產貸款風險管理指引》《房地產抵押估價指導意見》等文件中明確：關于抵押物價值方面的確認，需以房地產在此次交易當中的成交價、評估價為基礎，選取二者間的低者為參考。除此之外，房地產估價師也需最大限度上了解抵押房地產處置時的各類風險影響因素，最大程度上確保估價的穩定性，同時把各類風險標注在估價報告當中。但是就實際來講，針對住宅類房產方面的房地產抵押價值評估，大多使用的是市場比較法，之后依據權重進行確定，針對房地產市場后續可能出現的各類變化并未納入在考慮范圍內。此類評估模式得出的抵押物市場價格越高的時候最后所獲取的貸款額度就會相應的提升，而一旦房地產市場出現大幅度波動時，就會導致最終的風險過大。1．2．4內部操作風險。信貸人員自身的風險意識偏低，對房地產抵押貸款可能出現的風險了解度也不高。（1）無效抵押行為風險。首先，以《擔保法》當中的相應規定來看，諸如學校、醫院等具有公益性的事業單位或社會團體、社會公益設施、醫療衛生設施等（含房地產）不得用作抵押，即便用作抵押性質也屬于無效抵押行為。此種狀況下政府當中部分部門將其看作是可抵押的物品并給出承諾，不過我國是法治國家，所以此類抵押行為是無效的，同樣具有很高的法律風險。其次，關于共有財產抵押方面的風險。按照《擔保法解釋》來看，將共有財產抵押的時候，共有人應全知曉并同意抵押行為，否則抵押無效。（2）抵押登記不完備風險。首先，銀行方面拖后了抵押手續的辦理時間、相關手續存在問題造成抵押物的懸空、權利無效。此種狀況下，出現貸款損失需要處置抵押品的時候，銀行的權利也受不到法律的保護。其次，金融機構人員沒有參與到抵押信息的登記、查詢過程中，抑或是借款人續貸過程中未直接參與抵押查詢工作，由此導致查詢工作出現問題。

2房地產抵押貸款評估中風險防范要點

〔內容提要〕住房反向抵押養老保險是政府鼓勵的一種“以房養老”的商業養老保險業務，可以有效緩解老齡化不斷加深背景下老有所養的問題。但由于不確定因素多，開展該業務的保險公司很少。本文站在保險公司的角度從抵押物、借款人和其他三個方面分析了開展住房反向抵押養老保險所面臨的風險，并提出針對性的建議。

〔關鍵詞〕住房反向抵押;養老保險;風險

住房反向抵押養老保險是指老年人將擁有完全產權的房屋抵押給保險公司，自己繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件從保險公司領取養老金直至身故。老年人身故后，保險公司獲得抵押房屋的處置權，處置所得優先用于償還養老保險相關費用的一種“以房養老”業務。為鼓勵保險公司開展該業務，2013年國務院了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，2014年6月，《關于開展老年人住房反向抵押貸款養老保險試點的指導意見》正式，原保監會在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展了以兩年為期的住房反向抵押養老保險試點工作。2018年8月，銀保監會進一步將試點推廣到全國。前期參與的保險公司有幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽、中美大都會人壽、中宏人壽七家保險公司，但最終實質性開展起來的保險公司只有幸福人壽一家。讓眾多保險公司望而卻步的主要原因之一就是住房反向抵押養老保險業務相對其他保險業務而言持續的時間長、風險因素也更多。

一、保險公司開展住房反向抵押養老保險面臨的風險

1.抵押物風險。這里的抵押物就是老年人抵押給保險公司的房產。一是房價波動風險。由于房屋評估具有復雜性和專業性，遠期估值過高，保險公司將多付養老金；而依賴房產評估機構也有成本。另外，住房反向抵押養老保險通常是無追索權的，即保險公司對投保的老年人只能追索住房這部分抵押財產，對于其他財產和收入并無權利，貸款終止后，如房產出售的價格低于合計的保險金總額，保險公司要承擔差額損失。二是支付風險。該風險與投保人所抵押的房屋面積大小及折舊有關，面積大、折舊少，房屋的價值就越高，保險公司需要定期支付給投保人的養老金就越多。由于保險公司不能吸收任何社會存款作為日常流動資金，持續不斷地每月向投保的老年人支付固定的養老金，時間與老年人生命同長，這對保險公司的支付能力是一個考驗。三是二手房委托風險。該風險是在老年人身故后保險公司處置房產過程中產生的，在老年人身故后保險公司不可能保留過多的房產，若自身處置房產成本高，而委托房產中介處置房產可能會出現委托風險。2.借款人風險。一是長壽風險。是指當老年人的實際壽命超過預期時，老年人身故后處置房產的收入無法彌補保險公司對該老年人的養老金支出。二是信用風險。是指在保險公司通過體檢等方式對老年人的壽命進行估計時，老年人故意隱瞞自己的身體狀況，導致保險公司無法進行準確判斷，使老年人預測的壽命低于實際情況，從而增加保險公司養老金的定期支付額。三是道德風險。是指老年人投保后，由于產權已轉移至保險公司，便不再對房產進行必要的維護，從而導致房屋價值降低的風險。老年人會將居住期間能夠獲取的效益和付出的成本進行對比，當效益高于成本時老年人對房屋的保養一般會高于保險公司的期望；反之，當收益低于成本時老年人可能會覺得自己吃虧、不劃算，因此道德風險出現的機會就會變大，老年人可能會失去對房屋進行必要的維護的動力。當然，也存在即便老年人想要維護房產，但由于身體情況不允許或資金不足等原因而無法實現的情況。3.其他風險。一是利率風險。即市場利率發生變化導致保險公司資產與負債隨之發生變動的風險。通常住房反向抵押養老保險的利率是固定的，這是保險公司預測的遠期利率，存在人為因素，而市場利率是變化的，資產和負債對利率的敏感程度不同，可能會造成保險公司的損失。老年人抵押的房產屬于保險公司的資產，因周轉需要借入資金來支出養老金是保險公司的負債，當利率上升時保險公司借入資金的成本隨之提高。另外，住房反向抵押養老保險的投保人有退保權利，如果市場利率下降，房價上升，投保人很可能會選擇退保，一旦房屋被贖回，保險公司將面臨以低利率再投資的風險。二是政策風險。主要體現在法律政策和國家政策支持力度方面。由于住房反向抵押貸款項目屬于該領域的創新項目，目前在法律政策方面仍存在一些不完善的地方，國家政策對住房反向抵押貸款業務也有影響，如對投保人定期收到的養老金征收個人所得稅，則可能會削弱老年人參與住房反向抵押養老保險的積極性。三是操作風險。主要體現在目前該項目的相關業務流程上，沒有與之配套的、較為完備的制度和手段，國家也還未構建好相應的資信檔案數據。

二、關于住房反向抵押養老保險業務產生風險的應對措施

1.合理評估房價。我國房地產市場近十年一直處于高速增長的狀態，但受到政策、經濟等各方面因素影響，準確預測未來房地產市場走勢有一定的難度。如果房產估值過高，會損害保險公司的利益，如果評估過低，老年人權衡后又會因為不合算而放棄參與，導致有行無市。作為保險公司要遵循會計核算中的謹慎性原則，盡量多預測可能的損失和費用，適當降低房價上行波動的預期（或增加下行波動的預期）。另外，可每五年重新進行一次房產價值評估，調整保險金額。2.采取區域差異化政策。一線和二線城市由于教育、醫療、就業等各方面存在一定的優勢，因此人口流入的速度快，房屋價格高，而且這些城市的人觀念較新，在一定程度上更容易接受以房養老這種養老方式。而三四線城市的人更傾向于把房產留給子女，而且房價不穩定，較難接受以房養老的的方式。因此，建議保險公司在推廣住房反向抵押養老保險時，應多關注一線和二線城市，等制度完善、案例數據更加豐富時再向三四線城市推廣。3.引入房地產保值機構。房屋的價值評估是以房養老業務的核心，它貫穿整個住房反向抵押養老保險業務的始終。在業務開展期間，房價會受到政治因素、經濟因素、行政因素以及自然因素等多方面的影響而發生變動。引入第三方房價保值機構后，保險公司可以與其達成相應的期權協議，當房產出售時實際價格高于協定價格，期權作廢，反之生效。為應對房價的波動，還可以通過制定合理貸款比例以及掌握合適的房產出售時機，防止期限錯配，應盡量將養老金及本息累計額控制在房價銷售額度之內。4.加強業務合作。一是與房地產機構合作。如上所述，委托房產中介處置房產可能存在委托風險，因此建議擬開辦此類業務的保險公司與房地產機構建立長期合作機制。在房產價值評估和處置房產方面，房地產機構技術性和專業性較強，可以盡量避免二手房委托風險。二是與銀行等金融機構合作。保險、銀行和證券是金融業的三個核心領域。當前，我國金融機構以分業經營為主，即金融機構在三大主要領域分開運營，核心業務不互相交叉，機構相互獨立，因此保險公司只能經營保險業務，保費是保險公司唯一的資金來源。但是，住房反向抵押養老保險業務需要大量且長期的養老金支付，僅依賴于保險公司很難保證項目的順利運行。因此，為了有效管理支付風險，可以適當引入流動資金充足的銀行。5.完善道德風險控制。在合同中增加約束道德風險的條款，如當發現被保險人沒有對房屋進行維修，則再扣除5%～10%的比例用于房屋維修，或者在發放養老金之前扣除維修費用，建立維修基金，該維修基金由保險公司管理，并定期對房屋進行維修維護。

【摘要】在當前經濟金融背景下，商業銀行在對企業進行授信的過程中也存在著較多的風險。信貸風險的成因可能是一個，也可能是多個因素共同作用的結果。故本文通過對業銀行信貸風險管理及對策進行探討，分析商業銀行個人信貸風險識別，找出存在哪些風險，最后從信用管理方面的對策、管理制度方面的對策兩個方面來有效防范貸款風險。

【關鍵詞】商業銀行;個人信貸;風險管理;風險識別

近幾年，伴隨著國際金融市場波動加劇，國內經濟增速換擋，經濟增長放緩、外部需求萎縮，企業經營困難等多種因素的影響，商業銀行個人信貸業務出現了區域性風險加劇、行業性風險突出并蔓延、房地產市場分化潛在系統性風險增加的情況，各銀行的不良貸款余額和不良貸款率均呈現整體上升的態勢，個人信貸風險已成為信貸業務進一步發展的重大不利因素，嚴重影響各大商業銀行的經營發展。并且在金融體系不穩定因素增加，GDP增速放緩和個人人均收入同比增速放慢的形勢下，個人信貸業務的預期風險只會進一步增大，對銀行個人信貸結構和資產資量將形成持續性的嚴峻考驗。因此，結合銀行現狀及現存問題，分析成因并探討個人信貸風險管理的對策是商業銀行生存發展的現實需求。

一、商業銀行信貸風險相關理論

（一）個人信貸風險的定義

商業銀行的個人信貸風險指的是由于風險的不確定性這一特征所引發的貸款收益的波動性或者不確定性。具體地說，個人信貸對于商業銀行來說是一項具有風險的資產業務。在個人信貸業務操作過程中，銀行向個人借款人投放一定數額的借款的預期效果是獲得預期的收益，但是因為各種風險因素的存在，可能導致預期收益減少或者本金損失的實際效果。具體表現為銀行信貸資金不能按時全額收回。

（二）個人信貸風險管理的流程

作者：萬 菡    單位：青海民族大學   一、按揭貸款購買房屋的不同情形   按揭貸款購買房屋就是消費者將所購買的房屋作為抵押物與銀行簽訂貸款協議并從銀行獲得貸款，購房者按照按揭合同中規定的還款方式和期限分期給銀行還款，銀行按一定的利率收取利息。如果貸款方違約，銀行有權通過訴訟拍賣抵押房屋并從拍賣所得款項中優先受償。在實際生活中，按照借款人取得房屋所有權時間的不同，依照按揭貸款的方式購買房屋的情形有以下五種:第一種是夫妻一方在結婚之前已經以自己的名義貸款購買了房屋，并且即時辦理了房屋產權證書，結婚之后仍由購房者償還貸款;這種情形下的房屋所有權屬于購房一方的婚前財產。   第二種是夫妻一方在結婚之前向銀行簽訂貸款協議并購買了房屋，但是一直到結婚之后都沒有辦理房屋產權證。   第三種是兩人結婚之后，以夫妻一方或雙方的名義貸款購買房屋，直到離婚時仍沒有辦理房屋產權證書。對于以上第二、三種情形下的房屋的處理，依據《婚姻法司法解釋二》第二十一條的規定，雙方可以協商，協商不成的由法院依法判決。   第四種是在第三種情形的前提下，離婚之前就已經取得房屋產權，若雙方沒有約定，該房屋理應屬于夫妻共同財產。   第五種是夫妻一方在結婚之前以自己的名義貸款購買了房屋，全額支付了首付款或者已經償還了部分貸款，結婚后辦理了房屋產權證，且夫妻雙方共同償還剩余借款。此種情形下的房屋歸屬有較大爭議，《婚姻法司法解釋三》的規定也讓人們產生很多疑問。下文的討論就圍繞此種情形展開。   二、婚前一方按揭貸款、婚后共同還貸房屋所有權的性質   對于《婚姻法司法解釋三》第十條規定的房屋所有權的性質有不同的認識。對于結婚前按揭貸款購買房屋、結婚之后取得該房屋所有權的歸屬問題，若夫妻雙方有約定的按約定處理;若沒有對此項房屋財產達成共識，則是夫妻共有財產還是夫妻一方個人的財產，在理論上和實踐中存有較大的爭議，并出現了以下幾種觀點。   (一)物權登記說   該觀點以當事人辦理房屋產權證登記的時間來分析該房屋所有權的歸屬。我國《物權法》采取登記生效主義，②嚴格按照法律規定推導出的以權屬登記的取得時間作為區分按揭房產是婚前所得還是婚后所得的時間點，可以說這種推導在邏輯上無懈可擊，在適用上也十分簡潔明快。如果購房者在婚前已經取得了房產證，則該房屋屬于購房者的個人婚前財產。如果房產證是在雙方登記結婚后取得，既然我國婚姻法規定的夫妻財產制為婚后所得共同制，那么，除非雙方另有約定，房屋應當屬于夫妻共同財產。購房者于婚前所支付的購房首付款和婚前以個人財產歸還貸款部分則視為債務，由夫妻共同財產中償還。筆者認為不能以取得房產證的時間作為判斷此類房屋性質的標準。因為當事人于婚前簽訂房屋買賣合同，并支付該房屋首付款的行為是明確的，與銀行簽訂按揭貸款合同的時間是確定的，還貸義務人是確定的，而取得房產證的時間恰恰是不確定的。通常情況下房產證的取得時間常常不是購房者自己可以控制的，當事人可能因為房地產開發商未繳納或者未足額交納土地出讓金等原因，開發商因多種理由拖延為購房者辦理產權登記的時間，有的購房者甚至已經入住房屋多年也拿不到房產證。   (二)夫妻共同財產說   此說主要認為即使一方結婚之前辦理按揭貸款并購買了房屋，其所享有的只是買賣合同的債權，并沒有取得房屋的所有權，婚后辦理房屋產權登記之后應屬于夫妻共同財產。還有一種觀點認為，結婚之后沒有參與購買該房屋的一方都會和購買一方共同償還銀行貸款，婚后能夠取得房屋所有權是夫妻雙方共同努力的結果，此類房屋應該屬于夫妻共同財產。在司法實踐中，如江蘇省高級人民法院關于婚姻法及司法解釋的一個征求意見稿，第十三條就支持共同財產說，認為:夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產支付首期房款，在婚姻關系存續期間用夫妻共同財產還貸，如果婚后取得房屋所有權的，無論登記于一方還是雙方名下，均應當認定為夫妻共同財產，離婚時作為夫妻共同財產進行分割。③   (三)個人財產說   根據《物權法》第六條之規定，取得房屋所有權以登記為要件，產權證上寫明的人就是該房屋所有權人，在結婚之前基于登記人支付了房屋首付款并簽訂貸款合同，合同產生的債權已經擁有，即使結婚后登記取得房屋所有權，也是婚前一方已經取得的債權的轉化形式，該房屋即為登記權利人的個人財產。在實踐中，上海市高院出臺的滬高法民一［2004］25號文件的規定也傾向此學說。④   (四)個人財產與共同財產混合說   持此種觀點學者又有不同的認識:一是夫妻一方在結婚之前已經支付了首付款甚至償還了一些貸款時，此部分的財產是屬于這一方的個人財產;結婚之后夫妻雙方共同生活，另一方把這份房屋債務歸于夫妻的共同債務，并且參與共同償還銀行貸款，且婚前購房者對此也毫無異議，可以認為購房者以不明示的行為表示同意與其分享房屋財產。   所以，此類按揭房屋應該區分為婚前還款與婚后還款兩部分，婚前還款部分屬于購房者婚前個人財產，婚后還款部分作為夫妻共同財產平均分割。二是根據房屋的原有價值和后增長價值劃分個人財產和共同財產。對于一方結婚之前按揭貸款購買房屋，支付了首付款并償還一部分貸款之后，與他人結婚，為了獲得房屋完整的所有權，用夫妻的共同財產償還了剩余貸款，根據對法律條文的理解原則上應當認定其為一方婚前個人財產，對于婚后共同還貸這一行為看作是把后支付的貸款轉化為一種財產權益，是對房屋的一種投資，類似于婚姻法第十七條所規定的“生產、經營的收益”。因此，在雙方離婚時，此類房屋不能僅僅劃歸為所有權人個人財產，對于夫妻應共同享有的房產收益，應另行分割。雙方各自婚前婚后已經支付的樓款所占房屋原有按揭價款的比例乘以房屋現有的市場價值或者雙方認可的價值。⑤#p#分頁標題#e#   造成這種現象出現的重要原因在于，法律還沒有真正界定清楚夫妻共有財產和個人財產范圍，現實生活中出現的情況而法律沒有具體列舉的財產類型，到底是屬于法律規定的應當歸夫妻共同所有的其他還是應當歸一方所有的其他財產。很顯然，要清晰地界定一方婚前按揭貸款、婚后登記取得所有權的房屋等這類新型財產的歸屬，不能拘泥于在現有法律的具體規定中尋找依據，而應該著眼于這些財產的特性。   筆者贊同個人財產與共同財產混同說。《物權法》與離婚時夫妻財產分割有著密切的關系，盡管物權法調整財產所有權關系，但是婚姻財產向來具有特殊性，無論是其歸屬、收益、處分，其規則不能完全受制于《物權法》，登記在夫或妻名下的財產并非屬于個人財產，《解釋三》第十條落實《物權法》，導致對經濟弱勢一方的不利，在房權證上加名、漲彩禮鬧出來，消極效應出現，把婚姻搞得像投資房地產合伙經營一樣。   《婚姻法》規定的婚后取得的財產也并非皆是夫妻共同財產。上述的這類房屋的購置資金一般由兩部分構成，第一部分是購房者于婚前購房時交納的首付款以及其個人于結婚前償還的貸款。所對應的部分屬于購房者個人的婚前財產。第二部分是購房者結婚后，于婚姻關系存續期間，夫妻雙方共同償還貸款部分和房屋增值部分，所對應的部分應屬于夫妻共同財產。由此可知，此類房屋的權屬性質不能簡單地認定為婚前購房者的個人財產，也不宜將其全部認定為夫妻共同財產，而是應當根據雙方購置財產的來源及其在全部房價款中所占比例來考量其分割原則。   三、結語   現在有人說:世界上最遠的距離不是生與死，而是我和你結婚，房子沒有我的份。所有的婚姻不是房權上證是否有對方的名字，也不是任何財產的法律的約定，而是兩個人的感情。從1950年的《婚姻法》廢除買賣婚姻，規定婚姻是自由的，1980年的《婚姻法》的修改告訴大家婚姻要以愛情為基礎，沒有愛情的婚姻是不道德的婚姻，給予人們離婚的自由，到2001年《婚姻法解釋二》規定要保護婦女兒童的利益。什么是愛情?現代人把它理解為一個男人，一個女人，一段浪漫的傳奇。什么事婚姻?一本契約，一本存折，一幢買來的公寓。德國社會學家穆勒曾經指出:上古、中古、現代，這三個階段人們在愛情、子女、經濟三方的選擇次序是不一樣的，上古經濟第一，中古子女第一，現代愛情第一。   實際上，眼下的婚姻恰恰是經濟第一，婚姻不能給我們帶來財富，我們應該因為婚姻的結合而去創造屬于婚姻的共同財富，處理婚姻家庭問題的最好方式協商解決問題，對于弱勢方經濟獨立仍然是保護自己的婚姻和愛情的最好方式，那種期待靠離婚時分割夫妻共同財產甚至占有他人的婚前財產來獲得自己離婚后的生活保障的想法并不現實。

一、“逆按揭”的提出   （一）“逆按揭”的定義   所謂“逆按揭”是一個泊來詞，又可以稱為“倒按揭”或者“長者按揭回購”，英文名為（ReverseMortgage）。本文將其定義為：房地產所有權人（業主）在符合一定的年齡條件，依然享有該房地產絕大多數權利的前提下，將該房地產通過抵押等方式，從金融機構獲得一筆大額或長期穩定的收入。用通俗的話來理解就是“年輕的時候貸款買房，年老的時候用房子養人”。   （二）“逆按揭”的目的   “逆按揭”制度興起于荷蘭，發展最成熟的是美國，至今已運行了二十多年，在歐美、日本和新加坡等地，已經是一種比較成熟的養老模式，是當地社會養老保障制度的有益補充。“逆按揭”在不剝奪老年人原有房地產絕大多數權利的前提下，為老年人提供一筆穩定的家庭生活（養老）資金來源，并且通過契約形式明確該房地產未來的供應，是一種利用金融杠桿，既保障市民住房，又確保養老資金，還穩定擴展存量房供應的三全齊美的手段。   （三）“逆按揭”的條件   第一，要有大量屬于私人的可以自由流通的房地產。根據國家統計局的資料顯示，截至2010年末，我國城鎮居民家庭自有住房率為89.3%，其中11.2%的城鎮居民家庭擁有原有的私房，40.1%的家庭擁有房改后的購置房，38.0%的家庭擁有商品房。   第二，要有比較完善的市場條件。市場經濟是契約經濟、法制經濟，較為完備的法律制度能夠確保“逆按揭”過程中各方當事人的利益。改革開放三十多年來，《物權法》、《民法通則》、《合同法》等法律法規相繼頒布，為“逆按揭”創造了可靠的法律環境。   第三，要有比較完善的中介服務制度。我國的中介服務業、金融保險業已經取得了很大的進展，房地產業增加值占GDP的比重已超過5%，個人商業住房貸款規模已經突破四萬億等，表明傳統的房地產中介、金融服務體系已經逐步建立起來。第四，養老保障體系需要完善和補充。我國60歲以上的老年人口已占全國總人數的13.26%，社會已呈現“未富先老”和“空巢家庭”的局面，無論是社會養老，還是居家養老，核心問題是“錢”，實施“逆按揭”就是補償“錢”的有益途徑。   二、“逆按揭”的意義   （一）有利于保障老年人的居住權   “逆按揭”的提出，將比較好地解決老年人的“居者有其屋”和安享晚年的問題，老年業主在原房屋內繼續享受其居住權利的同時，可以獲得一筆不菲的補充資金，從而實現老人理想中的晚年生活。   （二）有利于多渠道提供養老資金   大城市老人退休后的收入只能維系基本生活，很難預防大的風險。以上海為例，退休家庭收入4000元，如果將環線內的1室戶（35平方米）計算，該房屋價值約80萬元，采用“逆按揭”，首付三成，可貸款額為56萬元，以20年計，月按揭款為3600元，這樣，家庭月收入約提高100%，將大大提高生活水平和抵御風險的能力。   （三）有利于盤活房地產市場，增加存量房的供應量成熟的房地產市場，存量房的交易量將超過增量房，一旦“逆按揭”啟動，將會有更多的存量房進入市場，為房地產市場提供可持續交易的房源。   （四）有利于減少家庭財產糾紛和矛盾“逆按揭”的出現，可以最大限度地維護老年業主的合法權益，并通過契約的方式，將該房地產未來的處置加以約定，有關機構可以作為監督履行單位，確保當事人的權益不受損失。   三、“逆按揭”的類型   （一）按抵押程度區分   1.百分之百的逆按揭,即業主將其房地產所有權全部抵押給金融機構，待“逆按揭”合同期滿后，金融機構即可對該房地產進行處分。這種方式能讓業主獲得最大的利益，但繼承人一無所有。   2.非百分之百的逆按揭,即業主將其房地產的一部分價值抵押給金融機構，待“逆按揭”合同期滿后，繼承人可根據約定與金融機構處理該房地產，或繼承人向金融機構償還貸款后取得所有權，或共同處分后獲得各自利益。   （二）按領取貸款方式區分   1.一次性領取，即簽訂“逆按揭”合同后一次性提取全部“逆按揭”貸款，由業主全權支配。   2.分期領取，可分為按月、季、年或者其他約定的期限支付給業主，又可以分為：無固定期限計劃、定期計劃和組合貸款計劃。   （三）按自由度區分   1.按正常的利率和時間，即按約定的利率和期限進行領取，非經雙方同意不得修改，這對雙方均存在一定的風險。   2.“透支戶口”方式，即允許業主自己控制款項發放的時間和金額數目，其好處是只有被提取金額的部分會被計算利息。   三、上海實行“逆按揭”的條件   （一）上海大多數市民擁有住房   截至2009年，上海79.2%的市民擁有私有產權房屋，數量龐大的“私有住房”，為“逆按揭”提供了堅實的物質基礎。   （二）上海的老年人口呈持續上升趨勢   據第六次人口普查顯示，上海市65歲以上老人約有233萬，較10年前增加了約100萬，將領先全國10年進入老齡化社會，龐大的老齡人口為“逆按揭”提供了保障條件。#p#分頁標題#e#   （三）“獨居老年家庭”比例逐年上升   目前上海60周歲以上的“獨居老年家庭”(指獨立居住的老兩口家庭和獨居老人家庭)比重為38.9%，他們以退休金、養老金為主要經濟來源，僅14.7%獲得子女補貼和贍養費，14.3%需動用積蓄來補貼自己的日常開銷。而依靠政府補貼、出租住房收益的比重僅在3%左右，依靠商業保險收益的更是不到1%。   （四）現有的養老保障體系和醫療體系不足以維系現有的生活水平和意外風險   上海退休職工的養老金與上海經濟發展水平和國際金融中心的地位很不適應，很多老年人“守著金飯碗，過著簡樸生活”，而“逆按揭”是提高老年人生活水平的一種嘗試。   （五）生活觀念的改變所起到的積極作用   一個開放思變的上海人，主動破除“養兒防老”“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統理念，最容易接受“逆按揭”方式。   （六）有利于規避物業稅和遺產稅負擔   隨著市場經濟法制體系（稅收體住房保障系）的進一步完善，房地產持有環節的物業稅和個人遺產流通環節的遺產稅必將建立。屆時，一個普通的上海雙獨家庭，至少將擁有三套以上的住房（自有住房，雙方父母的住房遺產，雙方祖父母、外祖父母的住房遺產等），與其承擔多余房屋的稅收，還不如在生前用作養老，以減輕孩子們眼下的負擔。（七）完善的法律和金融體系的支撐“逆按揭”作為一項有利于國民生活的房地產和金融衍生產品，必將越來越得到各方面的理解和支持。   四、“以房自助養老”實踐與體會   （一）實踐概況   2007年4月，上海市住房公積金管理中心曾經試點“以房自助養老”方式：規定65歲以上的老年人，可將自己的產權房與公積金管理部門進行房屋買賣交易，老人可一次性收取房款，然后該房屋再由公積金管理中心返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心。試點兩年后，因為相應者寥寥無幾，故悄然停止。   （二）實踐中存在問題的分析   1.并非真正意義上的“逆按揭”。試點的最大不同點在于，采用“售后返租”的模式，從一開始就剝奪了老年人對于房屋的所有權。老年人選擇“售后返租”還不如把房子直接賣了來得更劃算。故兩者相比較，“逆按揭”更容易保護老年人的合法權益。   2.選擇實踐的對象不準確。選擇的對象是80歲以上的老年人，膝下往往子女眾多，絕大多數不會同意老年人參與這個方案，容易引發家庭房產糾紛。   3.宣傳力度不夠。與轟轟烈烈的住房保障房地產市場比較，公積金管理中心幾乎沒有在媒體上做過宣傳，僅僅是試點而已。4.方法簡單，缺乏競爭力。“租房養老”也是目前比較流行的一種養老手段，并不影響老年人將住房留給子孫后代。比較“以房自助養老”方式，更容易為各方所接受。   （三）實踐的啟示   “以房養老”已經受到社會各方的重視，將成為未來房地產、金融、社保、養老體制改革的重要內容，有待于專業機構繼續開發和研究，對推行“逆按揭”還是有所借鑒的。   五、上海推行“逆按揭”的建議   （一）準確定位目標客戶群體   “以房自助養老”的實踐經驗，就是必須認真做好對客戶細分市場的研究。“逆按揭”的對象，不是所有的老年人，而是老年人中的“丁克一族”或者“資產豐厚、收入困乏”的那部分人。他們的共同特點是：擁有房產且無遺產糾紛，希望能夠得到更多收入以提高生活水平。適用的起點年齡設定在60歲以上，即退休后的人員，這也符合國際通行慣例。   （二）銀行、保險、專項基金（包括公積金、社保基金和其他基金）、中介商等各類機構參與，充分發揮各自的優勢   以美國為例，全國擁有125所以上的“逆按揭”貸款人公司，均為美國退休老人提供免費的“逆按揭”咨詢服務。   （三）豐富的產品選擇   如同銀行理財產品和保險產品一樣，應當有不同的產品服務于細分市場不同的客戶。除了筆者已經提到的“百分之百逆按揭”“非百分之百逆按揭”“一次性提取”和“分期提取”等大的分類外，可以根據業主的年齡、身體狀況、居住情況（外省市、境內或者境外）、物業狀況、抵押物業處置情況（如抵押物業是自用還是自行出租，或者交由中介機構出租）等，推出不同回報率的產品，還可以根據產品本身的要求研究衍生產品，包括參與“逆按揭”的大型金融機構的證券化、“逆按揭”本身的保險和再保險等。   （四）可靠的法律保障   “逆按揭”合同是一個附期限或附條件兌現的長期合同，期間存在各種因素的影響，需要一個穩定可靠的法律保障，包括合同的簽訂、履行時確保業主（老年人）的合法權益、如何在合同終止時確保放款人的合法權益，如何變現、如何在開發衍生產品時確保各方當事人的權利等。在已推行“逆按揭”的西方發達國家，很少有“逆按揭”專門的法律，他們認為“，逆按揭”本身就應當遵守現有的法律體系。筆者認為，“逆按揭”作為一個契約行為，我國已經“有法可依”，關鍵要做到“有法必依”和“執法必嚴”。#p#分頁標題#e#   （五）必要的宣傳和政策扶持   “逆按揭”作為新生事物，在西方發達國家推廣時也會受到一些阻力，包括認為“逆按揭”是救助窮困潦倒的老人們、“逆按揭”利率跑不贏CPI、子女繼承觀念等。以上的這些阻力，在東方文化影響下的香港和新加坡表現得更為明顯。在住房保障和養老保障體系尚且不夠完善的今天（將持續很長的日子，歐美發達國家迄今也沒有很好解決），“逆按揭”作為一個破解“住房流通”“養老困局”“守著金飯碗，過著苦日子”等難題的好方式，理應得到重視，應當通過積極廣泛的宣傳，以改變人們的觀念。此外，考慮到“逆按揭”具備一定的公共性質，政府也應當給予相應的政策扶持，以鼓勵其發展。

摘要：報告要求加強社會保障體系建設，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨著四限時代的到來，房地產經濟中“限購、限貸、限售、限價”讓許多房地產開發商都陷入了發展困境。因此，在這一背景下，出現了一種新的買辦房產經濟——以租代售。租購并舉、以租代售將是今后房地產市場良性發展的方向之一。針對這一新型房地產，本文主要從其優勢與弊端出發，對其風險進行分析，進一步探討以租代售的新型房地產對房產經濟的影響。

關鍵詞：以租代售;新型房地產;房地產經濟;影響

四限令的頒布對房地產經濟產生了較大的影響，隨著不限購房屋的減少甚至消失，許多購房者與開發商也紛紛采取新的措施——以租代售。這一新型的房地產方式很快發展起來，并且在自住性商品房等經濟房中尤為明顯[1]。以其獨特的優勢對房地產經濟產生重要影響；而其存在的風險，在房地產經濟發展過程中，也應受到更多重視與關注。

1以租代售的內涵與特點

以租代售這一新型房地產方式主要是將空置的商品房以出租的方式進行處理，通過出租的方式，與租房者簽訂有效合同，租房者應當在合同規定的期限內購買所租的房，開發商則按照租房時的價格出售給租房者。租房者在合同期限內所交的房租，可以用作抵充購房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能獲得相應房產所有權；相反，若是在合同規定期限內，租房者不購房，就作退租處理，而之前租房者所繳納的租金就當作開發商所收取的房租。這種新型的方式為購房者提供了更綠色、更方便的消費。

2以租代售的優勢

2.1很大程度上確保了商品房的建筑質量

一、次貸危機擔保機制的缺陷

(一)資產本身的風險

貸款人并不是持續持有評級低的證券，它處于自由流動過程，貸款人一旦轉手，無需對貸款質量進行監控，就會出現貸款質量低下而規模卻不斷擴張，這無疑為美國次貸危機埋下伏筆。眾所周知，美國次貸危機根源就在于次級抵押貸款，銀行對次級借款人的低信用高度縱容，放寬了可證券化資產范圍，把大量的不良次級貸款進行證券化運作，而房地產泡沫會導致房價遠遠高于其實際價值，一旦價格回蕩，還貸過程中就會出現違約現象，而作為擔保的房產也不足以保障貸款銀行的債券的實現，所以資產本身風險取決于被證券化的資產質量，資產本身質量不高，影響市場資金的流動。

(二)執行難問題

在擔保資產出現質量問題時，替換衣物或者回購義務兵未真正執行。這是因為，通過法院來執行的成本很高。即使是貸款人愿意替換原來的擔保資產。細的擔保資產也未必是真正高質量的資產，再者，美國泡沫經濟大多數貸款人都是注冊空殼公司貸款，在需要回購時往往缺乏相應資金，貸款人就會選擇破產逃避履行替換或回購義務。

二、擔保機制的完善

(一)資產本身風險防范