一、城市房屋拆遷的現行法律規定及法律性質   城市房屋拆遷，是指建設單位根據規劃要求和政府批準的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的一系列法律行為。需注意的是，一般意義上的拆遷，是指國有土地上的拆遷，同時拆遷的進行必須以取得拆遷許可證為前提條件。   長期以來我國在城市房屋拆遷過程中一直沿用《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》），其中最大的詬病是對于征收方式上沒有區分政府征收行為與開發商的商業拆遷行為，以至于被拆遷人的切身利益得不到有效的保護。《物權法》的出臺無疑使《城市房屋拆遷管理條例》中所確定的城鎮房屋拆遷模式得到新的審視與修正。最終使得政府的行政征收行為與開發商的商業拆遷行為得以區分并適用不同的規則與標準。前者恪守公共利益原則，后者則貫徹契約自由的精神。   對于“城市房屋拆遷是一種什么性質的行為”這一問題，歷來存在不同的觀點。主要有：第一，拆遷是平等主體之間就財產權益的發生、變更、消滅而產生的民事法律行為，因拆遷而引發的糾紛由民事法律規范進行調整；第二，拆遷是國家基于公共利益目的而進行的一系列具體行政行為，拆遷人是行使行政職權或經法規授權的行政主體，拆遷權在本質上屬于公權力，應適用行政法調整與拆遷有關的法律關系；第三，將與房屋拆遷有關的一系列行為實行“兩分法”，即在拆遷安置完成前，取得房屋拆遷許可證的建設單位或個人，以自己的名義進行的拆遷行為，實質上是實施法律法規授權的職權行為，建設單位或個人獨立承擔由此產生的法律責任，在拆遷行為中成為授權性行政主體；拆遷任務完成以后，建設單位或個人就成為完全的民事主體，負責進行以盈利為目的的開發建設。   二、房屋拆遷的法律關系   判斷某一法律關系的性質關鍵是看主體之間的地位：若在主體之間的地位是平等的，都以自己獨立的意志參與法律關系并不受對方的強制，則該法律關系是民事性質；若主體之間地位不平等，一方可以將自己的意志強加給對方并能單方面設定、變更或消滅對方的權利義務，則該法律關系是行政性質。就目前《條例》的規定而言，城市房屋拆遷法律關系兼具行政和民事兩種性質。首先，在拆遷許可、拆遷裁決、強制拆遷等法律關系中，行政機關作出的具體行政行為，其意志對相對人有支配性和強制性，此類關系屬于行政法律關系性質。其次，拆遷人和被拆遷人之間就拆遷補償安置協議而發生的關系屬于民事法律關系性質，因為雙方地位是平等的，依據意思自治原則來進行協商。   拆遷法律關系中的確包含了民事法律關系，但在政府主導拆遷的條件下，行政法律關系在城市房屋拆遷法律關系中無疑是占據主要地位的。民事法律關系在城市房屋拆遷法律關系中是依附于行政法律關系而存在的，具有從屬性。   房屋拆遷過程中涉及的民事法律關系主要有：   （1）拆遷人與被拆遷人因房屋拆遷補償、安置而發生的民事法律關系。在房屋拆遷管理部門公布的拆遷期內，拆遷人應當在房屋拆遷主管部門公布的的拆遷期內與被拆遷人就補償、安置等問題簽訂書面協議，協議應當規定補償方補償金額、安置用房、安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過度期限等事項。（2）拆遷人與房屋拆遷單位因委托拆遷而發生的民事法律關系。當事人因民事法律關系而引起的爭議，應當依法申請仲裁或向人民法院起訴。向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。   房屋拆遷過程中涉及的行政法律關系主要有：（1）拆遷許可法律關系。包括房屋拆遷管理部門與拆遷人之間因房屋拆遷許可證的審批頒發而發生的行政法律關系；拆遷人與有關管理部門或被拆遷人因房屋或地面附著物是否應當拆遷，而發生爭議引起的法律關系。從實質上講，這一關系是有權決定拆遷的當地縣級以上房屋拆遷管理部門和被拆遷人之間因拆遷引起的行政法律關系。（2）房屋拆遷主管部門與被拆遷人之間因房屋拆遷公告發生的行政法律關系。房屋拆遷許可證一經發放，房屋拆遷管理部門應當將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等房屋拆遷公告或其他形式予以公布。房屋拆遷公告公布后，拆遷人、被拆遷人必須服從城市建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。（3）房屋拆遷管理部門因處罰拆遷當事人違法行為而發生的行政法律關系。（4）拆遷人與被拆遷人因達不成房屋拆遷協議被經當事人申請，由房屋拆遷管理部門進行裁決而產生的行政法律關系。當事人對房屋拆遷過程中的具體行政行為不服時，可以申請復議或向人民法院提起行政訴訟。   三、城市房屋拆遷過程中的法律困境   （一）開發商與被拆遷人主體法律地位不平等。要保證拆遷補償公平合理，前提是要保證拆遷人與被拆遷人的法律地位平等。   《條例》規定房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受委托進行拆遷，其目的就是為了防止拆遷主體不平等。但2001年《條例》規定的法定拆遷事由是“為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保證建設項目順利進行”。這與2004年憲法修正案關于“公民合法的私有財產，非為公共利益并給予補償不得予以征收”的原則精神相違背，而且人為地使土地一級市場的開發商得到高于普通居民的法律保護。《城市房地產管理法》同時規定，開發商依照土地使用權出讓合同得到的土地出讓權除非因公共利益不得收回。這說明，中國十多年來房屋拆遷法律對土地開發市場中開發商的土地出讓權和土地轉讓市場中房地產買受人的使用權之間一直存在“雙重標準”和權利歧視，其救濟效果大相徑庭，開發商和居民們的利益不能得到同等保護。如此缺乏公正的立法取向，直接導致了行政執法和司法實踐中的不平等。   （二）行政權力過度介入減損了行政機關的公信力。《條例》中賦予政府權力過大，監督條款則失之闕如。該法規涉及政府職能的主要有第5、6、7、9、16、29以及34-38條，其中第34-37條是規定政府對其他拆遷主體的違法監督的。唯一規定政府責任的條款（第38條），也是概括性的，缺乏現實約束力。與此相反，該法規賦予給政府的權力卻相當大。諸如：管理部門有權決定是否允許拆遷，一旦批準某塊地的拆遷，就意味著這片土地的使用權已被收回，被拆遷人在前提上就已經失去和開發商討價還價的余地（見5、6條）。再如第16條：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內做出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。”第17條：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。”根據這兩條之規定，政府部門可以直接干涉拆遷糾紛，決定拆遷補償的合理與否，并主宰了被拆遷房屋的存續命運。而有關房產價格的評估條款以及搬遷補償等項由地方立法機構規定的條款也等于明文限定了補償的項目和數額，從而使拆遷補償協議往往徒具民事協議之名而無平等協商之實。#p#分頁標題#e#   （三）民事救濟手段難以有效維權。按照一般法學理論，房屋拆遷過程中存在的法律關系主要應包括行政法律關系和民事法律關系兩種。前者包括：拆遷許可決定形成的行政機關與申請許可人之間的關系；行政裁決形成的裁決機關與申請人、被申請人之間的法律關系；強制拆遷及拆遷中的行政責任。   后者包括：拆遷人與被拆遷人協商拆遷補償，簽訂拆遷補償協議的合同關系；被拆遷人不同意拆遷方案達不成拆遷協議向法院提起民事訴訟；拆遷人拆遷中侵犯被拆遷人合法權益的侵權法律關系。但在我國司法實踐中，根據《最高人民法院關于當事人達不成拆遷補償安置協議就補償安置協議提起民事訴訟應否受理問題的批復》中規定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成補償安置協議，就補償爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以按照《城市房屋拆遷條例》第十六條的規定向有關部門申請裁決。”（四）強制拆遷法定前置程序及法律監管機制不完善。其一，房屋是附著于土地上的不可移動物，其建成后即具有長久的居住和其他使用價值。事實上，除危房外，大部分房屋在其所附著土地的使用權期限屆滿后仍是很完好的，而一旦被拆除，則不論是墻壁斑駁還是嶄新的紅磚綠瓦，都沒有完全恢復從前的可能。基于此，應該有一套更為嚴謹、慎重的制度設計和法律程序予以規范才公正、公平。從中國現行法律規定來看，盡管《拆遷條例》規定需在給予了貨幣補償或安置新用房后才可強制拆遷，但缺乏細化規定。例如：拆遷的貨幣補償是提供一個總的拆遷資金銀行賬戶的證明即可，還是每分錢都徹底落實到戶？是對被拆遷戶的總體補償還是個別被拆遷戶的實足補償？拆遷安置新房應該達到什么樣的標準？這些都需要細加斟酌。其二，城市規劃調整隨意，造成大量不必要的拆遷和浪費。一些城市在推進城市化進程中，不切實際地加快城市基礎設施建設，超越經濟承受能力建設勞民傷財的形象工程，降低補償標準，侵害被拆遷人的合法權益，導致糾紛不斷，甚至出現大規模的群體上訪事件。其三，拆遷評估隨意性大、損害被拆遷人的合法權益。由于新舊《條例》的補償安置標準不一，被拆遷人對新《條例》實施后，仍按舊《條例》補償安置反映強烈，引發大量的群體性上訪。其四，房屋拆除缺乏監管，存在嚴重的安全隱患。其五，某些地方的行政主管部門突擊發放拆遷許可證，人為造成拆遷矛盾。   四、《物權法》的法律補位   《物權法》對房屋拆遷的模式進行了全新的定位與規制，清晰界定了商業拆遷與征收行為的界限。《物權法》第42條規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”這一規定，明確了以下幾個最基本問題：   第一，土地上房屋補償和土地補償的關系。這個問題長期以來是模糊不清的，《條例》當中也沒有明確的表述。土地是國家的，土地上的個人住宅是誰的？根據《物權法》可以看出：私房私有，土地上的房屋應歸具體的產權人所有。國家有土地所有權，私人有房屋所有權，國家有收回土地使用權，但并不能剝奪私人的房屋所有權。因此，在拆遷的時候，對于房屋所有權必須給與補償。絕不能因為被拆遷人的土地使用權是無償取得的，就對其地上物不予補償。   第二，拆遷的主體及程序。對于公民的不動產，誰有權拆除，需要怎樣的程序才能拆除。從理論上說，要求拆除公民不動產的只能有兩種辦法：公權利的強制征收或私權力的平等協商。根據《憲法》規定，只有國家可以進行征收，通常就是政府征收。因為征收權是一個公權力，私主體是不可以進行征收的。《物權法》改變了《條例》所確定的公權力由開發商行使的錯誤模式，理順了基本的法律關系。《物權法》同時明確了征收的目的只為公共利益。如果不是基于公共利益，僅為商業開發則不能適用《物權法》該條的規定，不能進行征收。如果開發商需要進行商業開發，看中了的地段，只能通過平等協商的手段與原土地使用人商談。能談成則通過合同進行補償并轉移土地使用權，不能談成則開發商就無法取得該土地使用權。這樣，政府得以從民事行為中退出，而不必要再扮演其不應該扮演的角色。   第三，房屋拆遷時物權如何變動。城市房屋拆遷中，拆遷人的主要目的在于取得被拆遷房屋占地范圍的國有土地使用權。但是，在現行的城市房屋拆遷制度下，被拆遷房屋的土地使用權及房屋所有權的變動時間卻沒有規定。《物權法》28條規定：“第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。”因此，物權法中因物權公示需要而制定的物權變動規則對于城市拆遷產生了同樣的約束作用，而這對于構建城市房屋拆遷中明確的物權變動法律規則有著非常重要的積極意義。

摘要：控制、減輕白蟻危害必須充分發揮管理的關鍵作用。為了實行有效的白蟻防治管理，有必要引入公共管理的理念和模式，統籌運用科學、技術、法律等多學科方法。長沙市白蟻防治的實踐工作證明，以健全的白蟻防治政策法規制度為前提，可實現履職盡責的法治化；依照白蟻防治的技術規程把控質量，可實現流程的標準化；通過嚴格組織內部管理，提升整體執行效率，可實現管理的規范化。在“三化”的基礎上實現白蟻防治的全面有效管理。

關鍵詞：白蟻防治管理；法治化；標準化；規范化   

白蟻作為世界性的重要害蟲，常被喻為無聲地震、無煙火災，相較臺風、地震、洪澇等災害，其危害具有傳播性、隱蔽性[1]。受限于社會認識和行業發展局限性，白蟻防治管理的意識和手段遠遠落后于其他自然災害，尚未充分發揮管理在減輕、控制白蟻危害中的關鍵作用[2-3]。長沙市處于白蟻“高度危害區”，白蟻危害相當嚴重[4]。根據長沙市白蟻防治站在20世紀90年代對長沙市直管公房白蟻危害的調查統計，市區房屋建筑新舊蟻患一般占房屋總數的40%，個別地方房屋蟻患高達60%。經過多年的不懈努力，長沙市區白蟻危害已維持在可控范圍內。但隨著城市化推進，房屋建筑白蟻危害仍呈現出持續擴大增加的趨勢。因此，必須有效管理白蟻防治工作，系統治理白蟻危害。結合近年來長沙市白蟻防治工作實際，嘗試探討在實踐中實現有效白蟻防治管理的幾種主要路徑，總結出一種綜合防治模式，為提高白蟻防治管理水平、助力白蟻防治事業轉型升級提供借鑒。

1白蟻防治管理的目的與內容

有效的管理是確保白蟻防治質量的關鍵因素，而有效的管理應涵蓋組織、實施、檢驗評估與監督的全過程。因白蟻防治的社會公共服務屬性，故白蟻防治管理更多通過經濟、社會發展層面的有效管理，進而實現預防和控制白蟻危害，達到防災、減災的目的。因此，白蟻防治管理是指整合社會力量，廣泛運用政治、法律、技術、管理等多種方法，從強化公共治理能力方面提升白蟻防治的績效和公共服務品質，從而實現公共福利與公共利益最大化[5]；具體到實踐層面，則指有意識地采用公共管理思維和方式開展對新建、改建、擴建、裝飾裝修等房屋的白蟻預防和對原有房屋的白蟻檢查與滅治工作。

2依靠健全的白蟻防治政策法規，實現履行職責的法治化

實現有效管理的前提是有法可依、有章可循。長沙市結合地方實際，進一步完善了相關辦法與細則，形成了一個上下貫通、較為完整的白蟻防治管理法規體系。

摘要:充分調查了某城市房產測繪的現狀，分析了房產測繪行業自身的特點，并對研究開發房產測繪信息系統在技術上和經濟上的可行性進行了分析，提出開發一款能夠實現城市房產測繪信息自動化管理的系統。本文對該系統的實現給出了具體實施方案，并且已經完成了全部功能的軟件程序編制和實際測試工作。

關鍵詞:房產測繪;數據庫;GIS;分攤計算

0引言

伴隨計算機技術、網絡技術以及測繪科技的快速發展，有關房產測繪的工作也逐漸增多。房產測繪工作存在大量的圖形數據和空間數據信息，而當前的房產測繪工作一般是由測繪人員手工測量整理的，采用這種方法花費的時間非常長，工作量特別大，測算容易出錯，而且在很多情況下人工已經無法有效地管理這些信息，滿足不了當前房產測量工作量大、要求高的特點。所以，為減輕測繪人員工作量，提高工作效率，適應房產測繪發展節奏，迫切需要研究開發一種能有效解決這些問題的房產測繪信息管理系統。某城市房產測繪信息系統是以AutoCAD為圖形平臺，根據相應的標準規范，采用VisualC++集成環境以及ObjectARX為開發工具，搭建了一套房產測繪專業軟件，實現了房產的測繪項目管理和圖形繪制、房屋面積分攤定義和計算、產權配圖和自動生成測繪成果報告等功能，形成房屋管理需要的屬性數據和圖形數據，為房產管理部門提供房屋基礎數據支撐，提高房屋管理的效率。

1房產測繪系統設計

1．1房產測繪信息測繪流程。該系統設置了流程管理功能，實現了房產測繪業務窗口收件、測繪派件、測繪計算、組內檢查、測繪復審、領導審批、測繪計費、窗口發件、成果歸檔等環節無縫連接，實現了業務管理實時跟蹤、測算進度監控、業務超期自動提醒、業務績效考核等功能。測繪流程的業務環節管理員具有流程業務各環節的權限控制，實現了流程環節的增、刪、改、查。

1．2系統主要功能設計。1)系統管理:主要包括用戶管理、權限設置、角色設置、字典設置、接口設置等功能。在數據安全方面，任何登錄系統的操作人員，都要憑用戶名、密碼才能登錄系統，進行權限內的數據操作;操作人員不能修改別人正在辦理的測繪案件，也不能夠修改已經通過檢查、已經歸檔的數據，從而保障測繪數據、測繪成果的安全。2)項目管理:主要包含測繪項目基本屬性管理和查詢、房屋幢信息管理和幢復制、工作量統計、收費統計、測繪面積統計以及實測預測項目關聯比對等。3)圖形繪制:基于CAD平臺，符合傳統繪圖習慣，主要功能包含繪制帶標注的線、面積線閉合檢查、點選輸入面積線屬性、批量輸入面積線屬性、實體復制等。4)分攤計算:主要包括分攤樹的構建、自動生成計算公式和分攤說明、自動進行分攤檢查核實和分攤結果查看、樓盤功能區劃分和樓盤表展示。分攤關系劃分方式直觀;面積計算結果準確。5)成果輸出:自動生成各式各樣的成果報表，自動生成房屋分戶圖、分層圖、幢圖、分丘圖，批量打印，支持輸出多種文件格式的房產圖形。6)數據接口:系統包括的數據接口有SHP文件、Access數據庫文件以及WTK文件等，并支持與目前常用的數據庫進行接口，如Orcale、SQLServer等數據庫，還可以定制開發其他數據接口。

[摘要]近十年來，政府投入巨資用于基礎信息系統建設，使得登記信息系統日趨完善，功能不斷得到強化。房屋基礎信息采集這項基礎工作，在基礎信息系統建設方面發揮了重要作用。本文以《保障性住房房源數據庫建設及數據標準》和《上海市房屋數據同步與應用研究》為依據，主要就開展房屋信息采集，談一談房屋行政管理基礎信息數據維護和管理方面的做法和體會。

[關鍵詞]房屋基礎信息;行政管理基礎信息；數據維護管理

隨著房地產市場的快速發展，我國確立了以基礎信息系統建設推動交易和登記工作發展的管理理念。近十年來，政府投入巨資用于基礎信息系統建設，使得登記信息系統日趨完善，信息功能不斷得到強化，其中，房屋基礎信息采集這項基礎工作，在基礎信息建設方面發揮了重要作用。本文主要對開展房屋信息采集、加強房屋行政管理基礎信息數據的維護和管理等方面的工作，進行分析和總結。

一、做好采集工作勢在必行

作為房屋登記基礎信息系統建設的一個重要組成部分，做好房屋基礎信息的數據采集工作，在加強信息系統建設、提高服務水平、加強數據分析等多個方面，都發揮著重要作用。因此，做好房屋基礎信息的采集工作勢在必行。毋庸置疑，房屋基礎信息在城市管理中，一直發揮著重要的作用。以房屋坐落為例，該信息是房屋登記需要確認的重要權屬內容，作為社會基礎地理信息的核心組成部分，它在戶籍登記、搶險救援和郵政投遞等公共事務管理中起著無可替代的地理媒介作用。但在實踐中，房屋登記機構一般以公安部門出具的門牌編號批文作為信息藍本，導致在特殊地理環境下，不少社區地名被人為忽略。同時，規范市場主體行為、強化分析和引導功能，也離不開房屋基礎信息。眾所周知，以房屋基礎信息為基礎形成的較為完善的登記簿，在建立商品房樓盤表方面發揮了重要作用。樓盤表中各單元房屋的狀態如已售、未售、抵押、查封、保留等分別來源于網上交易系統與產權登記系統，通過系統的交互查驗，可以有效防止開發商“一女二嫁”，或者將已售房屋進行抵押，甚至將已抵押的房屋擅自出售，從而很好地規范了開發商的預銷售行為。同時，完善的登記簿信息也為實行存量房網上交易管理提供了可能，通過授權有資質、信譽度高的中介公司將房源掛牌，所掛房源由信息系統自動驗證其有無權利限制，防止中介重復掛牌造成可售房源信息的失真，可以防止詐騙行為的發生。依托強大的信息資源優勢，可充分發揮信息引導功能，建立起較為全面及時的信息披露機制。一方面，通過上海市網上房地產信息平臺，可以及時準確地掌握商品房和存量房交易信息、市場監測報告。尤其是商品房信息，為市民了解各樓盤的銷售情況以及詳細的商品房信息提供了重要參考。另一方面，以房屋登記基礎信息為主要依據，建立信息分析與制度，每日、每周、每月以及每個季度都能及時分析和公布全市房地產市場運行狀況，向政府、市民、開發商以及社會各界提供決策參考。開展房屋基礎信息采集工作，還有利于市場化信息系統的建設。近年來，按照住建部的統一部署，各地政府持續推進房地產管理信息化建設工作，并陸續建成啟用了房地產市場信息系統、住房保障信息系統。同時，在此基礎上，全力整合、打造包括住房信息系統在內的房地資源信息集成系統，進一步完善房屋基礎信息采集，對提高房地產管理水平和房地產市場調控水平很有幫助。從全局來看，掌握完善的房屋基礎信息，更加有利于樓市的宏觀調控。樓市調控，最重要的就是摸清我國樓市的基礎數據，包括我國住房總量、住房結構、房價、收入情況，等等，否則會無法避免地落入“盲人摸象”的尷尬境地。好的政策就像好的裁縫一樣，只有先量體才能裁衣，目前當務之急是逐步摸清樓市真實的基本情況，并制定科學、長遠的發展規劃，疏堵結合才能避免盲目調控，從而漸漸化解我國房地產經濟發展的頑疾。

二、“活用”基礎數據成為管理關鍵

為了做好房屋行政管理基礎信息數據的維護和管理工作，關鍵在于“活用”基礎數據。房屋基礎數據主要包括物理數據和權屬數據兩部分。物理數據用于描述宗地、幢和戶的自然特征，如戶的坐落、房型、房屋平面圖等，其表現形式為樓盤表；權屬數據用于描述戶的權利特征，如權利人、產權價值、權屬狀態等。物理數據是權屬數據依托的基礎。如何實現基礎數據的“活用”，讓它發揮更大的作用？應在全面完成房屋普查的基礎上，進行大膽創新，開創性地整合各環節行政管理信息，以此為基礎，構建房屋全生命周期平臺。通過這種手段，使房屋普查形成的所有基礎數據，成為能夠實時更新的鮮活信息。目前，依托現有的業務系統，已完全實現了新建房屋圖元、測繪、交易、權屬登記業務的動態更新，基礎數據基本實現實時更新。正是得益于平臺數據的日益完善與及時更新，基礎數據已經開始服務于宏觀決策、住房限購政策落實、保障性住房資格審核、差別化稅收信貸政策執行等工作，并在及時把握市場動向、制定更加具有針對性的樓市政策對過程中，起到了極為關鍵的作用。此外，“活用”基礎信息，還體現在信息共享方面。主要做法就是通過信息接口，為地稅、統計等部門提供準確適時的房屋基礎信息支持。當然，向各區房屋行政主管部門提供轄區內房屋狀況的直接查詢、統計分析等，也屬于共享應用服務范疇。截至目前，在房屋基礎信息和行政管理信息方面，已初步形成了縱向支持市區兩級應用、橫向實現委辦局之間信息共享，服務政府、社會和百姓的綜合信息服務架構，從而大大提高了上海市房地產市場管理水平，增強了社會公共服務能力。

[摘要]隨著我國城鎮化程度的不斷加深，在當期我國城鎮化建設過程中，建設規劃項目的征地拆遷工作逐漸成為一項重要環節。征地拆遷工作不僅能實現對土地資源的最大化利用，同時對于環境、經濟的保護和發展也有著重要意義。但是當前由于征地拆遷工作涉及的范圍極為廣泛，涉及的利益相關方面較多且極為復雜，使得在具體征地拆遷工作開展階段問題叢生，重點對這些問題的解決方法進行探討。

[關鍵詞]征地拆遷；管理方法；應對措施

1征地拆遷概念綜述

1.1征地拆遷概念

征地拆遷指國家因公共利益需求需要，將土地經由法律層面予以審批核準后，將土地所有權由集體向國有發生轉移，進而對原土地上的建筑物、構筑物進行拆遷，并對原土地所有方相應補償的行為。因此征地拆遷在具體開展時主要涉及土地環評、法律、行政、施工等諸多技術環節，屬于一項學科涉及復雜、領域廣泛的工作項目。在當前征地行為不斷增加的背景下，政府為了完善和統一征地行為的具體形式、流程、步驟，因而對征地行為做了一系列嚴格和縝密的設計與規定，逐漸形成了一套征地拆遷制度。征地拆遷制度基于政府對土地征用、征收的需求，兼顧被征地群眾的利益需求，從法律角度上必須遵循《中華人民共和國憲法》賦予人民的最基本權力。

1.2征地拆遷范圍鑒別

從征地拆遷的定義上來看，征地拆遷是對在國有土地地面上建筑物的拆遷行為，通常為了滿足城市建設具體項目的要求，在具有房屋拆遷許可資質單位（拆遷方）與被拆遷建筑物所有人（被拆遷方）之間的按照國務院《城市房屋拆遷管理條例》規定建立一系列補償安置措施的行政行為。區別于征地拆遷，城市房屋拆遷的性質和定義更加復雜，因而相關問題的描述也與征地拆遷行為有所不同。值得注意的是，當前現行的《土地管理法》中關于縣、區以上的土地管理部門組織征地拆遷工作時，有一些關于房屋拆遷過程中涉及的具體情況和流程并沒有進行詳細規定。因此在上述地區拆遷工作推行過程中，土地管理部門也會依照《城市房屋拆遷管理條例》中的相關規定來開展房屋的拆遷工作。

摘要：洛陽副中心城市建設是省委省政府的一項重要部署，對于重振洛陽老工業基地雄風、重塑洛陽古都輝煌有著舉足輕重的作用。為促進洛陽副中心城市建設，撤縣設區、人口遷移、經濟發展質量提升、市區邊緣地價上升等難免會對洛陽的房價產生一定影響，而房價的變動又會對人口流動、制造業、招商引資、居民生活水平等產生影響。文章通過對以上因素及現象分析，提出可行性建議，助力洛陽副中心城市建設。

關鍵詞：副中心城市；洛陽；房價

房價關系到國計民生，洛陽作為世界文化名城、全國重要的老工業基地，中原城市群副中心城市的建設難免會對洛陽的房價產生一定影響，而房價的變動又會對人口流動、制造業、招商引資、居民生活水平等產生影響，因此對這些影響進行分析有助于洛陽更好更快地建設中原城市群副中心城市建設。

一、洛陽市房價現狀

截至2020年5月，洛陽市房價排行（住宅）位于全國第69名，河南省第2名，每平米的均價為10417元，同比增長9.77%，環比增長1.04%。除去直轄市和省會城市，洛陽房價排行（住宅）位于全國第40名。近五年來，洛陽市房價一直處于上漲的狀態。2019年6月，洛陽市新房價格環比上浮2.5%，價格上漲幅度更是占據全國第一。2019年上半年洛陽房價漲幅有5個月均位于全國前五位，洛陽近幾年每年都有著均價1000元左右的上漲幅度。在洛陽各區縣中，洛龍區房價排名第一位，洛龍區擔負著洛陽市“加速城市發展戰略的重任”。截至2020年5月，洛龍區每平米的均價為1.25萬元。2018年8月，洛陽連續三天出現三宗總價“地王”。近幾年“洛陽地貴”有力地支撐了洛陽房價，隨著洛陽市經濟這幾年的快速發展，自貿局的建設、地鐵的修建、鄭州的限購等因素，都導致了洛陽市房價的上漲，而洛陽副中心城市的建設不可避免地會對房價產生更深一步地影響。

二、副中心城市建設下洛陽房價變動的影響因素分析

（一）撤縣設區與人口遷移

一、北京市水務局物業管理的發展

自1999年7月市水務局與我們簽訂物業合同以來，我們即對局屬的4個宿舍區（時為4個宿舍區，2003年后為3個宿舍區）積極地推行物業服務，又對之按照當時的京價（房）字【1997】第196號文件進行了物業服務費的收取。由于市水務局宿舍區的產權人，長期享受無償服務，因此一開始很難推行物業服務收費。對此，我們加強宣傳，廣而告之，產權人在享受物業服務的同時，也須承擔相應的義務，權利和義務是對等的。經過幾輪宣傳，大家最終接受了我們的主張，現在收費工作已步入一個比較順暢的階段。之后，我們又派出單位的骨干力量，參加建設部舉辦的物管人員學習班，取得了物管人員上崗合格證。不僅如此，我們還與時俱進，在現有的三個宿舍區安裝了門禁系統，對小區進行24小時全覆蓋監控，同時安排24小時治安巡邏，以保一方平安。幾年來，我局屬宿舍區治安狀況良好，每年的服務質量問卷調查，安保滿意率均在95%以上。

二、工作中遇到的問題和解決辦法

2007年11月，普惠北里8號樓正式接管驗收。從竣工驗收到辦理入住手續，再到貼出各種告知書和圖標，對我們都是一次嚴峻的挑戰。因之前雖然我們也實行物業收費，但這次是要我們按經濟適用住房管理，與之相對應的收費和服務內容均要做出相應的改變。為此，我們制定了《普北新建宿舍樓住戶入住手冊》，內容包括：歡迎辭、普北新建宿舍樓居民管理服務指南、普北新建宿舍樓居住臨時管理規約、普北新建宿舍樓室內裝飾裝修管理規定、普北新建宿舍樓室內裝飾裝修管理服務協議書、普北新建宿舍樓住戶裝修流程圖、普北新建宿舍樓設備設施維護運行及服務收費暫行標準、普北新建宿舍樓電梯使用須知、普北新建宿舍樓門禁系統運行及安全管理規定、普北新建宿舍樓養犬管理規定、普北新建宿舍樓機動車停放及交通管理規定、地下停車場管理規定共12個文件。制定和貫徹實施這些圖表和規定，耗費了我們大量的心血。當然，作為物業服務和管理者，我們有義不容辭的責任。規定和圖表既使住戶在入住前就對應繳納的服務費一目了然，又可使住戶從入住一開始就對自己的權利義務銘記于心，對服務雙方的行為均起到了積極的示范和引導作用。

（一）物業管理及收費工作

2004，我局又新建有普惠北里8號樓，面積為41722.33平方米。從建設時起，我們就對之進行了前期的物業管理，這為之后的物業管理打下了良好的基礎。

（二）房地產權申報工作

一、指導思想

根據有關法律法規，按照有利于充分調動的積極性、主動性和創造性，有利于最大限度保持一級政府職能的完整性和更好地提高行政效能，有利于經濟社會又好又快發展和保持社會和諧穩定，以改革創新和探索嘗試的精神，建立以“簡政放權、轉變職能、理順關系、優化機制”為重點的行政管理體制。

二、基本原則

（一）堅持簡政放權，重心下移。

按照就近就地、方便服務、有利監管的原則，推進簡政放權和職能轉變，具體管理職責重心下移。市、區兩級都可行使的事權或都可依法授權、委托的事權，都由行使，切實做到應放盡放、權責一致，切實做到“精簡、統一、效能”，切實做到降低運行成本、提高行政效率。

（二）堅持科學管理，統籌協調。

市級各部門主要負責具有全局性和跨部門、跨地區重大事項的決策、協調和服務，研究制定政策措施，加強指導、監督和考核。是發展區域經濟和各項事業的責任主體、工作主體，實施具體管理。切實理順市、區兩級事權關系，提高為民服務和統籌發展的能力。