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作者：田代臣 單位：廣西銀監局
2007年以來,北海市房地產業持續升溫,房價一路飆升。3月至8月,房價漲幅連續6個月領跑全國70個大中城市,特別是4月,以高達23•6%的漲幅遠遠超過深圳(11•3%)和北京(10•7%),成為當月漲幅最大的城市,高于全國5•3%的平均水平,第四季度雖有回落,但年末漲幅仍居全國第三位,北海市房地產價格的快速上漲引起了各方關注。
一、房地產價格快速上漲的原因分析
(一)受歷史遺留因素影響,房價基數低,目前在彌補歷史欠債基礎上補漲
1993年北海“房地產泡沫”破裂,留下了大量的空置房和“爛尾樓”,致使北海經濟進入長達10年的低迷期———“九五”、“十五”期間北海市大部分年度的GDP增長率只有5%,落后于同期廣西平均水平6至7個百分點。房地產基本無人問津,房價從開發高潮期的最高點每平方米近10,000元一直跌至最低點400多元。2003年起,在處置房地產遺留問題的優惠政策支持下,北海市全面啟動了對“爛尾樓”的盤活工作,眾多的“爛尾樓”通過法院拍賣和市場置換,以每平方米200元到600元的價格進行確權,拉低了房地產的價格。但在這幾年中,全國各地的房地產飛速發展,其他城市房價已經抬得很高,而北海房價還在低谷,其近幾年銷售的房產大多也是經過“翻新”、“包裝”的“存量”房及繼建的“爛尾樓”,成交均價在每平方1,000元左右徘徊。2006年隨著北海市“存量”房和“爛尾樓”的清理完畢,一些新的項目起建,房價才抬升到每平方米1,713元。
(二)優惠政策到期,房地產業稅收成本上升
2002年財政部、國家稅務總局聯合下發了《關于處置海南省和廣西北海市積壓房地產有關稅收優惠政策的通知》,2003年起對北海地區的房地產開發企業處置積壓房實行減免1•5%-3%的契稅以及5%的營業稅的優惠政策,此政策有效期延至2006年底。2007年優惠政策到期后,北海房地產開發企業按照國家統一稅率納稅,僅此一項,落實到房價中,等同于每平方米增加了200元,使北海房價出現了明顯上漲。近5年,商品房均價由2003年每平方米983元上升到2007年的2,614元。
(三)北海市納入北部灣廣西經濟區規劃,土地供應緊張、用地成本抬高
自2006年廣西區政府成立北部灣廣西經濟區規劃辦公室以后,北海市重新進行了嚴格規范的土地規劃,北海市政府盤活和掌握的存量土地十分有限,土地儲備中心庫存土地11,600畝,其中市區儲備土地僅5,596畝。由于地塊面積的限制,除了公益用地,城區商品房用地一律以招投標公開方式拍賣,是資金投標,而不像九十年代的北海大開發??沒有公開制度,多是靠關系拿地,炒作成份大。競標主體為企業,激烈的競爭推動了土地價格的上揚,2006年土地拍賣成交均價為每畝31•22萬元,2007年達94•14萬元,均價同比增長2•02倍。如2007年初,以政府拍賣的一幅土地為例,盡管不是一線地,但拍賣價格高于每畝120萬元,而往年政府拍賣的一線地也不足每畝30萬元。
(四)外來購房者踴躍,助推房價快速上漲
2007年,北海大部分樓盤開盤價為每平方米2000多元,與其他沿海開放城市相比,僅及其1/3至1/5,房價非常低廉。而且,北海市作為中國十大適宜人居城市之一的沿海開放旅游城市,其區域優勢、獨特的自然資源及發展前景,使越來越多的外地人看好北海的居住環境和投資發展潛力。2005年外地人購房面積占北海市個人購房總面積的比例為35%,2006年為43%,2007年則為66%。2007年,按交易宗數來劃分,外地人購房宗數共6,021宗,同比增長40•2%,占全市購房宗數的60•4%;按成交金額來劃分,外地人購房成交金額為12•03億元,同比增長58•8%,占全市購房成交金額的61•4%;外來購房者以東北、北京、浙江、山西、上海、福建省居民居多。
(五)開發商捂房惜售、投機者蓄意操控,催生房價進一步上揚
一是開發商與炒房者聯手操控房價,由炒家在尚未開盤時就大量定購造成銷售火爆的場面。二是開發商故意拉長工期,待價而沽。如臨近銀灘某高檔別墅樓盤,該樓盤早在2006年就已設立接待處接待購房者咨詢,但2007年末才開盤,房價從當初的每平方米3,500元漲至5,800元。三是炒房者囤房待漲。一些“精明”炒房者在2005年、2006年抓住北海低房價優勢,低價購房囤積,推動房價上揚。
房地產是一個關聯性大、帶動力強的產業,2007年北海市房地產業,對GDP直接貢獻率達到了3•8%,拉動GDP增長0•7個百分點,對財政增收的貢獻率接近60%,房地產價格的快速上漲對北海市財政收支的增長發揮了重要作用。
(一)房地產相關稅費大幅增長,成為拉動地方財政增收的主力
2007年,在執行處置積壓房地產稅收優惠政策減免5,107萬元的情況下,北海市房地產行業提供稅收47,218萬元(含契稅),同比增加19,023萬元,增長67•4%,另有國有土地使用權出讓金收入80,744萬元,房地產稅費收入合計占財政收入的比重為43%,同比增長1•03倍,遠高于財政收入增幅72•87個百分點。房地產營業稅、契稅和土地增值稅已成為北海市稅收收入的支柱稅種,分別占地方稅收收入的21%、16%和9%,此三稅對地方稅收收入增長貢獻率分別為23%、30%和20%。據北海市地稅局統計資料表明,2007年由于房地產價格的快速上漲,地稅年內實現房地產業稅收收入30,840萬元,同比增收14,963萬元,增長94•2%,地稅收入增量的78•1%來自房地產業。
(二)土地出讓金收入成為財政預算外收入的主要來源
據北海市國土資源局資料表明,從國庫統計口徑看,北海市2007年非稅收入109,324萬元,其中土地出讓金80,744萬元,同比增長1•2倍,占地方財政收入的26•9%。土地收入的迅速擴大,增強了地方政府對廉租房、城市建設、農村基礎設施建設等方面的支持力度。2007年,廉租住房支出150萬元,征地和拆遷補償支出1,026萬元,其他土地使用權出讓金支出為20,568萬元。
(三)房地產業帶動相關產業發展
一是房地產業產業鏈長,帶動上游產業發展,如水泥、鋼鐵等建筑材料行業以及建筑施工和房屋裝修等行業能得益于房地產業的發展。二是房地產業火熱可以積聚人氣,帶動旅游、餐飲、娛樂、賓館等行業的發展。#p#分頁標題#e#
三、房地產價格快速上漲對地方經濟的消極影響不容忽視
房地產價格上漲無疑有利于帶動土地出讓金和稅收收入的增加,對政府增加財政收入,改善支出狀況十分有利;但由于住房是關系到民生和社會穩定的大問題,其價格快速上漲所產生的負面影響不可忽視。
(一)單一行業新增投資過大、投放過猛,容易導致行業結構性風險
2007年,房地產實際完成投資額24•19億元,同比增長78•5%,比城鎮固定資產投資增速高出23•65個百分點。從北海市的實際情況分析,無論是開發的速度還是投資的規模,房地產開發投資都遠遠快于其他行業的發展。房地產行業投資速度過快增長,容易引起相關行業的畸形發展,形成結構性矛盾,不利于經濟的平穩和協調發展,也與當前國家宏觀調控政策相違背。
(二)房地產貸款業務的過度增長,容易導致金融機構系統性風險
由于近年來房地產市場發展迅速,受利益驅動,北海轄區金融機構發放的貸款中房地產貸款占比較大。2007年末,全市金融機構(不含農發行,下同)房地產各項貸款余額為42•16億元,同比增長9•3%,比年初新增3•58億元,占全市金融機構新增貸款的65•7%。因受國家宏觀調控政策及市場操作因素影響大,房地產貸款業務的過度增長,容易導致金融機構系統性風險。因此規范、有序、穩妥地發展房地產,防止增長過快,是保持北海經濟持續性發展不可忽略的工作。
(三)地方政府對房地產稅費依賴過大,潛藏著財政風險
地方政府積極扶持房地產的發展,一個很重要因素是能為政府帶來巨大財政利益。但是,政府的土地出讓金收入是一次性收入,不具有可持續性,這樣容易造成政府收入的大起大落,一旦土地儲備資源枯竭或土地出讓價格下跌,政府的財政支出將面臨壓力。目前北海市政府收入對房地產業的依賴已達到20%以上,大大超出12%的全國平均水平,隨著政府土地儲備的逐漸減少,保持財政持續穩定增長的壓力凸現。
四、房地產價格增長趨勢及對財政經濟影響的預測
至2008年3月,北海市商品住房平均價格為2715元/平方米,這一價格低于全國70個大中城市商品住房平均價格;房價/收入比約為6•7倍,在全球公認的6•4-8•4的合理區間內,說明北海當前的房價在當地居民收入支撐能力之內;另外,北海市房地產投資資金來源結構合理,約有一半資金來源于開發商的自籌資金,銀行貸款僅占13%,定金及預付款占25•1%,房地產開發商抗風險能力較強。說明北海目前雖然房價增速很高,但房地產業發展還在合理區間內運行。
另外,2008年1月14日《廣西北部灣經濟區發展規劃(2006-2020)》在國務院獲得通過,北海城市建設步伐將進一步加快。到2020年,北海市建成區面積將從目前的39•5平方公里擴展到140平方公里,市區人口由現在不足50萬人增加到100-120萬人;幾個大型的工業項目如林漿紙一體化項目、大型煉油廠項目都已進入實施階段,這些項目的投產將帶動北海市財政收入大幅度增長,僅年產值超百億元的林漿紙項目峻工后,年稅收將增加10-13億元,約等于2007年北海市財政收入30億元的40%;同時,因產業發展所帶來的人氣會進一步促進北海房地產市場發展。在未來一定時期內,只要我國宏觀積極發展的大環境不變,北海市仍將處于房地產業較快發展階段,房地產價格仍會適度增長;房地產價格的上漲仍然是拉動地方財政收入增加的支柱動力,財政收支狀況將會得到更大的改善。當然,從長期看,房價連續快速上漲的勢頭若得不到遏制,其累積效應將對北海房市財政經濟產生不利影響。
