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雖然造成物業管理公司遭受風險的原因有許多,但是,“誠信缺失”是其中最主要的一點。從物業管理公司的自身情況分析,造成誠信缺失的原因主要是由于物業管理公司的部分管理者價值觀扭曲,存在“惟利是圖”的經營理念,致使物業管理公司的經營行為被嚴重制約與影響。再加之物業管理公司信用機制不健全,產權不清晰,管理者只重眼前利益而忽視長遠利益,對物業管理公司的未來發展極為不利。
二、當前我國物業公司經營管理的缺陷
(一)物業公司從業人員素質不高,經驗不足
前文已述,物業管理公司是服務性強、覆蓋面廣、專業性高的新興行業。無論是對管理人員還是其他從業人員,所要求的綜合素質和專業水平都較高。然而我國大多數物業公司的從業人員都為“半路出家”。很多從業人員都并未受到過正規且專業的管理技能培訓。不僅不具備系統的物業管理知識和技能,還缺乏必備的綜合協調能力和經驗。物業公司由于其特殊性,常常需要面對各類紛繁的管理業務和處理業主提出的各種問題,需要協調的關系眾多,許多從業人員由于經驗不足、素質不高,無法全面應對各類事務,力不從心。受此限制,目前大多數物業公司的經營管理內容多局限于公共服務項目。比如,水電管理、入住管理、衛生管理、車輛管理、保安管理、設備管理、綠化管理等。專項經營和多種經營很少涉及。
(二)物業公司從業人員對物業管理的內涵理解不到位
目前,我國很多物業公司的從業人員都將物業公司的管理和服務內容局限在保潔、清掃、綠化草坪、垃圾清運、維修房屋水電等一般性服務項目,并且仍然沿用傳統的行政管理模式,工作效率慢,行政色彩濃厚。有些物業公司過于看重自身的經濟利益而忽視業主的應有權益,甚至以侵犯業主權益為代價而獲取自身經濟利益。還有些物業公司的經營管理僅是對業主提供房屋及配套設施的養護維修,而不顧生活環境的創造與保護。而這一切,無一不是由于物業公司從業人員對物業管理的內涵認識不到位造成的。
(三)物業公司收支行為欠規范,缺乏透明度
物業管理公司是屬于第三產業的一種服務性行業。其經營方針通常是“保本微利,服務于社會”,物業管理內容更是集經營、管理、服務于一體。物業管理公司的主要經營收入來源于向住戶提供有償服務和收取管理服務費。合規正當的收費是物業管理公司持續發展的保障。然而目前,我國大多數物業公司的收支行為欠規范。有些物業公司按年或按季度收取物業管理服務費,而有些物業公司一次性收取3-5年不等的管理服務費,無償占用后續資金,或者直接挪作他用。有些物業公司采取“多收少支”的收費辦法,致使所收款項遠遠大于業主所享受的物業管理服務。物業公司收支行為不規范,主要原因是物業公司的收費依據和標準、收費項目等并不公布,收支帳目記錄也并不公開。業主提出疑問時,物業公司缺少詳細說明和解釋。這種不規范行為,必然會給物業公司帶來不良影響,從而不利于其長遠發展。
三、加強物業公司經營管理的有效措施
(一)引入“末位處罰制”,完善人員績效考核機制
“末位處罰制”是物業公司從人員管理角度加強其經營管理的一種手段。所謂“末位處罰制”,主要是指物業公司在每會計期末,對公司內員工進行考核排名,選出處于末位的2-5名在本會計期內紀律松懈、表現較差、工作績效平平等不良員工,對其給予一定的經濟處罰或降職處罰。通過這種形式提高公司內員工服務業主、愛崗敬業意識。“末位處罰制”的具體措施:每一會計期末,公司需將單位員工的日常工作表現進行績效考核,并將《員工季度考核表》上報公司辦公室;公司工會要選取一定人員組成考評小組,由小組成員對公司每一位員工進行綜合評定,并將成績進行排名,選出成績最差的2-5人;將這些人員的名單報經公司管理者或工會,作出相應處罰。
(二)通過開展保險業務,建立風險評估體系
公司可以通過招收金融保險類的相關人才,建立一個全方位、科學立體的金融風險管理體系,對公司的客戶可能面對的經營風險進行較為全面系統的分析和評估,從而提出合理科學的風險管理方案,為客戶提供全方面的風險管理服務。如此,公司可以通過此類業務充分提升資產的知名度,為公司進一步拓展市場奠定基礎。
(三)提供特色服務,適當開展一定的中介業務
隨著公司業務的逐漸展開,公司可以利用手里的客戶資源適當開展一定的特色服務。例如,公司可以為客戶群組織一定的文化或者業務交流,過程中提供一定的場地、道具等,以中介費的形式得到一定的經濟收入;另外,公司還可以為客戶提供購置家具服務或者餐飲服務等,最大限度的滿足客戶的需要,為公司業務的拓展提供條件。
(四)對專業經營多加鉆研
隨著中國經濟是世界經濟的接軌,越來越多的行業將會受到外來市場的沖擊。物業公司勢必也要提升自己的經營業務,以適應世界經濟環境的需要。如今的世界性物業經營市場開始增加業務的縱深,法律、評估、咨詢等相關業務漸漸補充進來,使物業管理成為一種綜合性較強的經營管理體系。公司在招募多方面人才的同時,也要注重對于對于專業人才的培養,進一步鉆研經營方法,縮小也世界經營水平的差距。
(五)加強與房地產經營公司的合作,擴大客戶源
如今,中國的房地產業正如火如荼的發展,物業公司與房地產公司的經營合作時必不可少的。以房產為中心,搶占更多的客戶資源,更直觀密切的關注客戶的需要,想客戶之所想,急客戶之所急,將是物業管理公司永遠的經營宗旨。房產客戶在購入房產后到專修入住階段,將是物業公司可以大力開發的黃金階段,為客戶提供專修信息和服務,家具、家電的購置咨詢服務等等,都將是物業公司可以好好利用的商機。在客戶完成入住后,物業公司還可以提供保潔、綠化和家政服務,為客戶提供幼兒培養管理咨詢服務等等。另外,越來越多的人開始提倡綠色環保,公司可以通過建立小型的花卉基地,提供花卉交易和相關知識的咨詢服務,為客戶提供綠色氧吧服務。
本文作者：張宇 單位：張宇濟南鐵箭物業有限公司