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本文作者：黃永發 單位：泉州市遠宏物業管理有限公司

在通常情況下，業主一旦前來交房，為了減少麻煩，均會預先一次性繳交幾個月或者半年甚至一年的小區物業服務費，當然這要在業主自愿的前提下。其主要原因在于業主裝修周期一般都要半年或一年，出于方便考慮，業主傾向于繳交一個季度或半年以上的物業管理費。業主的物業進行二次裝修，業主還要繳交相應的裝修保證金。裝修過程中產生的裝修垃圾，通常情況下，為便于管理均會進行統一清理，這就會產生了二次裝修垃圾清運費。

另外由于小區公共水、電費耗用與交費的時間不同步，業主還要繳交公共水、電費周轉金。上述業主繳納的多項費用，是一筆不小的資金。前期物業管理是資金流比較密集的時期，物業服務企業可以充分利用資金流入的有利時期，打好時間差，對該筆暫時預收的資金加以利用，加速資金的周轉，合理地利用暫收款，取得一定的營業外收入。

除了利用資金占用的時間差、引進商家進入小區進行促銷活動外，還可利用小區公共部分資源。如小區內的電梯轎廂、廣告牌、宣傳欄、道路指示牌、小區導引牌等，這些都是很好的廣告資源。在不影響業主生活的前提下，物業管理單位可以充分的利用，引進廣告客戶，給物業管理單位帶來一定的廣告收入。其前提是制定好與小區業主的分享機制。借二次裝修“生財”國內房地產開發建設的裸裝修特點，產生了具有中國特色的物業小區的二次裝修，也派生出物業管理的一項專業—二次裝修監督管理。

物業二次裝修是業主購置物業后的進一步投資，是業主消費建材、家裝用品的密集時期。因而也是許多與房屋配套服務相關聯的家裝設計施工企業，家具、家電企業推銷商品的最佳時期。對于上述企業來講，物業小區二次裝修時期，是絕好的黃金促銷時期，存在著極大商機。因此，小區物業管理單位可以充分利用商家推銷其商品的迫切要求，引進相關產品的商家進入小區推廣其產品。在方便業主采購的同時，也為物業服務企業帶來商家推廣產品所應支付的場地費、廣告費等經濟效益。物業管理單位基本上不用任何的支出，有時還可以搭上促銷單位的便車，印制大量的宣傳與廣告產品。

但在處理商務活動進小區的過程中，要進行有效的策劃與安排，采取相應的管理措施，指派專人與商務促銷單位進行管理對接，進行相應的配合與管理工作。前期物業管理過程中，小區業主圍繞物業裝修必然要采購大量的建筑與裝飾裝修材料。為方便業主，加強管理，有效控制違規裝修行業，一般情況下，小區物業管理單位會引進一至兩家講究誠信的建筑材料供應商，為小區業主提供服務。前提是建筑與裝飾裝修材料的價格要與市場價格接軌，堅決制止強買強賣與欺行霸市不法行為，維護業主的合法權益。

供應商也會提供相應的勞務費用給物業管理單位，通常情況下可以根據物業小區的面積大小與物業的套數來議定勞務費用，這也是一筆不菲的收入。關鍵要處理好引進的供應商如何誠信經營的問題，在為業主著想，方便業主的同時，為物業服務企業帶來較好的收益。小區業主因二次裝修而產生的裝修垃圾，必須進行清運。在當前情況下，為統一管理，有效控制小區環境，小區物業管理單位均采用統一集中堆放，統一進行清運。如此操作，一方面有利于小區環境的整潔，減少對小區環境的污染；另一方面物業管理單位也可以通過集約化清理，通過統一收取業主二次裝修垃圾清運費，統一聯系清理，可以賺取清運費的一定差價。

對于高檔的物業管理小區，物業管理單位在前期物業管理過程中，可資挖掘的物業管理資源還有許多，關鍵在于如何有效與合理的開發。比如，業主裝修完工后的物業需要進行開荒性的徹底清洗保潔。一般情況下，一套物業的開荒清洗服務費就要1000至2000元。這也是一筆不小的收入，所投入的材料、物料極少，幾乎為純人工成本及所用保潔清理機械的折舊。因此，在方便業主的前提下，發展多元化經營有著廣大的市場空間，總之，前期物業管理有著比較充足的可“生財”資源，可以給物業服務企業帶來較好的管理收益，善于利用，既能在物業管理的初期大獲收益，也可打好后期物業管理的基礎，保障企業的持續健康發展。