前言：尋找寫作靈感？中文期刊網(wǎng)用心挑選的農(nóng)居物管論文:農(nóng)居社區(qū)物管調(diào)查思索，希望能為您的閱讀和創(chuàng)作帶來靈感，歡迎大家閱讀并分享。

本文作者：阮緯洲 王忠水 方鈞 單位：浙江省余姚市農(nóng)業(yè)與農(nóng)村工作辦公室

為了集中安置農(nóng)村住房困難戶、緊缺戶和下山移民“外遷”戶，在中心村、城鎮(zhèn)規(guī)劃居住地塊，統(tǒng)一建造的農(nóng)民集中居住小區(qū)，目前余姚市大多數(shù)的農(nóng)民公寓都是這一類型。這類小區(qū)的安置對象一般為村內(nèi)的無房戶或缺房戶，相對經(jīng)濟情況較差，且轉(zhuǎn)讓、出售的也比較多，但住戶主要還是來自同一個行政村，這類小區(qū)的住戶物業(yè)管理的意識普遍比較淡薄。農(nóng)居小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀從調(diào)查情況看，雖然集中居住小區(qū)類型多樣，住戶的構(gòu)成各有不同，但物業(yè)管理模式相對單一，主要有以下兩種:一是村級自治式物管。依托原村委或社區(qū)居委，雇人進行保潔、維修、保安等簡單管理，嚴格意義上并不是真正的物業(yè)管理，而是原先村級公共管理的延續(xù)，類似于社區(qū)化準物業(yè)管理。其優(yōu)點是產(chǎn)生的費用低，同時由于住戶對物業(yè)管理的要求也相對較低，直接的物業(yè)糾紛較少。其缺點是只能提供最基本的服務(wù)，對住戶往往缺乏有效的管理和約束，小區(qū)的環(huán)境和秩序相對比較亂。二是低層次的專業(yè)化物管。市區(qū)的部分拆遷安置小區(qū)引入了專業(yè)物業(yè)公司進行管理，其優(yōu)點是能讓入住小區(qū)的農(nóng)戶享受到與一般商品房同等的物業(yè)管理服務(wù)，但對物業(yè)公司的要求比較高。由于一般農(nóng)民小區(qū)的住戶能夠接受的物業(yè)開支較低，難以吸引高檔次的物業(yè)管理公司進駐。

目前，委托專業(yè)物業(yè)公司的農(nóng)民小區(qū)一般物業(yè)費在每月0.3元/平方米左右，總體上，這一類小區(qū)的物業(yè)管理還是處于較低的水平。存在的問題一是公共區(qū)域混亂，小區(qū)通道上任意停放車輛，堆放垃圾雜物，公共健身器械上晾曬衣物，公共綠地占用和破壞現(xiàn)象也很多，有的甚至把原有的綠化帶改成了蔬菜地。二是違章搭建、改建比較多，許多車庫和架空層都被違規(guī)改成了小賣部、快餐店、棋牌室、臺球房等，有的出租給外地人，原本應(yīng)該是單純的住宅區(qū)，卻體現(xiàn)出過多的農(nóng)村生活形態(tài)。三是物業(yè)用房不達標，目前余姚市許多農(nóng)民集中居住小區(qū)物業(yè)用房達不到現(xiàn)有政策規(guī)定的標準，在面積、質(zhì)量以及土地性質(zhì)上存在先天不足，即便按照政策配置標準比例的物業(yè)用房，鑒于農(nóng)居小區(qū)的特殊性，往往也滿足不了需求。四是物業(yè)費難收取，在所調(diào)查的小區(qū)中，物業(yè)費收繳率都比較低，特別是采用自治式管理的小區(qū)，基本依靠村級集體經(jīng)濟支付物業(yè)管理費用，最多只向住戶收取一定的衛(wèi)生保潔費。而對于跨村混合安置的小區(qū)，拖延、拒交物業(yè)費的問題不同程度存在，基本都要依靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道財政補貼。

統(tǒng)籌規(guī)劃，著力提高小區(qū)建設(shè)品質(zhì)對于農(nóng)居小區(qū)建設(shè)，在最初規(guī)劃時，就應(yīng)充分考慮到入住人群的特點和需求，合理設(shè)計和安排、戶型、建筑分布、配套設(shè)施以及物業(yè)用房，為后期的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。一是統(tǒng)一引入前期物業(yè)管理。越來越多的實踐證明，優(yōu)秀的前期物業(yè)管理能避免很多矛盾和糾紛，為后期管理打好堅實基礎(chǔ)。建議對今后開發(fā)或剛剛啟動建設(shè)的農(nóng)民集中居住小區(qū)，統(tǒng)一引入前期物業(yè)管理，并對已經(jīng)確定入住新居的村民，提前簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，通過《協(xié)議》對入住新居的物業(yè)管理相關(guān)事項進行約定，從法律方面為群眾提供指導(dǎo)和幫助。二是適當增加物業(yè)配套用房面積。物業(yè)用房是物業(yè)管理的硬件基礎(chǔ)，必須予以保證。建議在今后的農(nóng)居小區(qū)建設(shè)中，根據(jù)小區(qū)規(guī)模、地段等具體實際，適當提高設(shè)計標準，增加門面用房比例，并堅持一年一租，其收益歸村(鎮(zhèn))所有，逐年補貼物業(yè)支出。三是合理提升小區(qū)規(guī)模。結(jié)合管理成本和實際使用情況，建議今后農(nóng)民集中居住小區(qū)建筑面積應(yīng)盡可能控制在10萬平方米左右，便于小區(qū)建設(shè)和管理。要全面規(guī)劃，預(yù)留用地，分期分批建造，同時在適當?shù)牡胤?，可以根?jù)實際需要，打破界限，跨村(鎮(zhèn))安置。

因地制宜，逐步拓展物業(yè)管理消費市場農(nóng)居小區(qū)的物業(yè)管理市場是個巨大的消費市場，并且蘊含了大量的就業(yè)機會，所謂“肥水不流外人田”，農(nóng)村物業(yè)市場應(yīng)該由農(nóng)民主導(dǎo)、農(nóng)民受益。一要著力培養(yǎng)物業(yè)管理服務(wù)消費意識。物業(yè)管理服務(wù)消費意識的提高需要在制度上、政府行為上、社會及個人需求上的合力保證。要持之以恒地開展宣傳工作，并盡快出臺農(nóng)居小區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)性意見，明確權(quán)利、義務(wù)和責任。要在物業(yè)管理服務(wù)上擴面提質(zhì)，積極開展房屋租賃與代售、家電維修以及室內(nèi)清潔、居家養(yǎng)老等特約服務(wù)，充分發(fā)揮物業(yè)管理對拓展消費、增加就業(yè)崗位的作用，同時實現(xiàn)“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”。二要重點打造農(nóng)民自己的物業(yè)團隊。從長遠來看，組建農(nóng)民自己的物業(yè)公司是萬全之策，但現(xiàn)有條件下一步到位難度很大，需要分步實現(xiàn):首先是培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，對入住(或即將入住)新居中有就業(yè)愿望的群眾進行物業(yè)管理服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，取得上崗證，同時盡量爭取將這些培訓(xùn)納入勞動就業(yè)部門的免費培訓(xùn);第二步，成立專項物業(yè)服務(wù)隊，通過社區(qū)管委會在小區(qū)住戶中選聘服務(wù)人員，再以專業(yè)合作社的名義組建衛(wèi)生保潔、園庭綠化、水電維修、家庭服務(wù)、安保等專項服務(wù)隊進行有償服務(wù)，同時成立社區(qū)物管辦進行統(tǒng)一管理;第三步，逐步向?qū)I(yè)化發(fā)展，通過長時間的服務(wù)實踐，必定有一部分專項物業(yè)服務(wù)隊會脫穎而出，發(fā)展壯大，應(yīng)及時引導(dǎo)這些服務(wù)隊跨出社區(qū)，朝更加專業(yè)化的方向發(fā)展。

比較理想的情況是，每個小區(qū)社區(qū)都發(fā)展一到兩個有不同特色的專項服務(wù)隊，服務(wù)范圍覆蓋到某一片區(qū)甚至全市，總體上形成門類齊全、服務(wù)專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)體系。在此基礎(chǔ)上，可以成立專業(yè)化物業(yè)管理公司，將多個服務(wù)隊納入到公司統(tǒng)一管理，進一步提升服務(wù)效率和服務(wù)水平。三要逐步實現(xiàn)物業(yè)管理收費。對于農(nóng)民小區(qū)，由農(nóng)民負擔物業(yè)費，更能培養(yǎng)農(nóng)民的消費意識，促使他們參與監(jiān)督，有利于物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)財政補貼物業(yè)費的小區(qū)，應(yīng)逐年減少補貼，逐步過渡到由住戶承擔物業(yè)費。由村集體收益包括依靠物業(yè)經(jīng)濟用房收益支付物業(yè)費的小區(qū)，雖然相當于農(nóng)戶間接承擔，但更好的方式是把收益分給農(nóng)民，再由農(nóng)民自己支付物業(yè)費。三位一體，物業(yè)管理服務(wù)與社區(qū)管理服務(wù)相融合物業(yè)管理服務(wù)與社區(qū)管理服務(wù)地域重合、硬件共享，要做好物業(yè)管理，必須建立在提高社區(qū)管理整體水平的基礎(chǔ)之上，這一點，對于農(nóng)居小區(qū)更為重要。物業(yè)管理企業(yè)在開展環(huán)境衛(wèi)生和治安管理工作中，要注意克服“單打獨奏”，要從社區(qū)環(huán)境建設(shè)與管理的角度出發(fā)，從社區(qū)服務(wù)的范圍出發(fā)，加強與物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的街道、管委會、及公安派出所的聯(lián)系和協(xié)作，共同制定統(tǒng)一的社區(qū)衛(wèi)生管理制度和社區(qū)治安管理制度，共同向業(yè)主和用戶開展清潔衛(wèi)生和治安防范知識的宣傳教育，共同開展“群防群治”、“社會治安綜合治理”工作。另外，物業(yè)管理企業(yè)也有義務(wù)和責任承擔一些無償性社區(qū)服務(wù)工作，如:利用管轄區(qū)內(nèi)娛樂活動場所和設(shè)施，定期組織居民開展各種健康有益的社區(qū)文化、體育活動;與社區(qū)街道、管委會聯(lián)辦“社區(qū)救助中心”，為社區(qū)居民排憂解難;共同開展義務(wù)咨詢、幫困扶貧、優(yōu)撫服務(wù)等。#p#分頁標題#e#

多措并舉，加強對物業(yè)管理組織的引導(dǎo)與監(jiān)管應(yīng)按照“屬地管理，分類指導(dǎo)，條塊結(jié)合，以塊為主”的原則，對物業(yè)管理企業(yè)和組織實施管理:一是要設(shè)立好物管市場準入機制和退出機制，引導(dǎo)和培育好物業(yè)管理企業(yè)，使其成為自主經(jīng)營、自我發(fā)展、自負盈虧、獨立承擔民事責任的市場主體。加快培植幾個基礎(chǔ)好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮凝堫^管理企業(yè)，以全面帶動物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)上檔次、上水平。二是要進行必要的政策扶持，對于農(nóng)民主導(dǎo)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)(組織)，政府應(yīng)適當扶持，比如在稅收方面給予適當減免，降低他們的負擔。三是制定和出臺對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理辦法，將對農(nóng)居小區(qū)的物管監(jiān)督和考核納入社區(qū)和城中村的范圍統(tǒng)一管理。根據(jù)對物業(yè)服務(wù)水平的考核情況，實行以獎代補的政策，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)(組織)的管理水平和工作積極性。四是要以前瞻性的眼光和思維對待農(nóng)村社區(qū)居民民主自治能力建設(shè)，嚴格按照法定程序組織召開業(yè)主大會，依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并促進規(guī)范運作。