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作者：韓艷紅 陸玉麒 單位：南京師范大學地理科學學院 南京曉莊學院

城中村推行物業管理的博弈分析

1.博弈順序分析城中村實施物業管理的先后順序為：政府（房地產行政主管部門）選擇、業委會（村集體）選擇、物業管理公司選擇。為了研究的方便，在此本文將城中村物業管理博弈的各參與人均以字母命名：政府（房地產行政主管部門）用g表示業委會（村集體）用p表示物業管理公司用m表示。政府（房地產行政主管部門）選擇：兩種選擇分別是激勵和不激勵，激勵用Sg1表示，不激勵用Sg2表示。業委會（村集體）選擇：業委會（村集體）相對于政府（房地產行政主管部門）的決策，有兩種選擇，即實施物業管理和不實施物業管理，實施物業管理用Sp1表示，不實施物業管理用Sp2表示。當業委會（村集體）選擇不實施物業管理Sp2的時候，博弈結束，當業委會（村集體）選擇實施物業管理Sp1的時候，進入物業管理公司選擇。物業管理公司選擇：物業管理公司有兩種選擇，參與管理和不參與管理，參與管理用Sm1表示，不參與管理用Sm2表示。城中村實施物業管理動態博弈模型中，政府（房地產行政主管部門）根據城市發展的需要首先做出是否激勵的選擇，然后業委會（村集體）結合自己的收益選擇是否實施物業管理，如果村集體決定不實施物業管理，博弈就結束了；如果業委會（村集體）決定在本轄區實施物業管理，物業管理公司再根據自己的收益情況選擇是否參與管理，這樣就構成了城中村實施物業管理“博弈樹”。實現城中村物業管理有下列幾種模式(見表)。從表中可以看出，這四種模式依次為：政府（房地產行政主管部門）激勵時，物業管理公司進行管理的模式；政府（房地產行政主管部門）激勵時，業委會（村集體）自行管理的模式；政府不激勵時，物業管理公司進行管理的模式；政府不激勵時，業委會（村集體）自行管理的模式。

2.博弈決策分析①政府（房地產行政主管部門）是否激勵城中村物業管理工作。房地產行政主管部門是否對城中村實施物業管理工作予以激勵，取決于房地產行政主管部門的收益。如果城中村的衛生環境以及治安狀況等不足以對城市的可持續發展造成嚴重影響，則房地產行政主管部門不會對城中村實施物業管理工作采取激勵措施；如果房地產行政主管部門可以通過嚴打、綜合整治等低成本方式維持城市的可持續發展，房地產行政主管部門同樣不會對城中村實施物業管理予以激勵；只有當城中村的貧富差距懸殊，衛生狀況惡化，治安形式非常嚴峻的時候，房地產行政主管部門才會對城中村實施物業管理工作予以激勵。即當Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）時，房地產行政主管部門對城中村物業管理工作采取激勵機制;當Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）時，房地產行政主管部門對城中村實施物業管理工作不予以激勵。（Ug表示房地產行政主管部門在城中村實施物業管理的收益）②物業管理公司是否參與城中村物業管理。物業管理公司是否參與城中村物業管理工作，取決于物業管理公司的收益。當物業管理公司參與城中村物業管理的收益大于物業管理公司從事其他項目物業管理的平均利潤時，則會參與城中村物業管理工作；當物業管理公司參與城中村物業管理的收益要小于物業管理公司從事其他項目物業管理的平均利潤時，則不參與城中村物業管理工作。當Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1，2）時，社會物業管理公司參與管理；當Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1，2）時，社會物業管理公司不予管理。（Um表示房地產行政主管部門在城中村實施物業管理的收益）。③業委會（村集體）是否委托物業管理公司進行管理。業委會是否委托物業管理進行管理，取決于業委會委托物業管理公司管理的收益與自行管理收益的比較。當業委會委托物業管理公司進行管理，業委會的收益大于自行管理的收益時，業委會委托物業管理公司進行管理；當業委會委托物業管理公司進行管理的收益小于自行管理的收益時，業委會自行管理。當Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1、2）時，物業管理公司進行管理；當Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1、2）時，業委會自行管理。（Up表示房地產行政主管部門在城中村實施物業管理的收益）3.均衡結果的前提必要條件分析綜上所述，城中村實施物業管理各均衡結果的前提必要條件為：①政府激勵、村集體委托社會物業管理公司進行管理需滿足的條件為：Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）②政府激勵、村集體自行管理需滿足的條件為：Ug（Sg1）≥Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=1）③政府不激勵、村集體委托社會物業管理公司進行管理需滿足的條件為：Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≥Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≥Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）④政府不激勵、村集體自行管理需滿足的條件為：Ug（Sg1）≤Ug（Sg2）Up（Sgi，Sp1，Sm1）≤Up（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）Um（Sgi，Sp1，Sm1）≤Um（Sgi，Sp1，Sm2）（i=2）

城中村推行物業管理的模式

1.主要管理模式

在實際工作中，無論房地產行政主管部門是否激勵，只要城中村需要物業管理，其管理模式一般有三種：一是引入外來社會化物業管理公司進行管理；二是城中村的原村民集體成立物業管理公司進行管理；三是外來物業管理公司與原村民集體合作成立物業管理辦公室進行管理。三種管理模式各有優缺點。①引入社會化物業管理公司進行管理。社會化物業管理公司專業化水平高，管理效果好，但由于城中村是一個相對獨立的小社會，外來企業進駐很容易引起業主的抵觸情緒，也不利于管理費的收繳，同時，引入外來的物業管理公司不利于本地人員的就業，當業主和物業管理公司發生矛盾時，也不利于問題的解決，因此我們并不主張外來物業管理企業進駐城中村。②業委會（村集體）成立物業管理公司進行管理。業委會（村集體）成立物業管理公司能較好的解決本地人員的就業，有利于開發和培養本地的管理人才，當管理遇到問題時也容易解決，但是，村集體自己成立物業管理公司進行管理，因其專業化不足，管理水平低，難以達到有效的管理效果，同時，由于物業管理公司大都是本地人，物業管理公司會存在內部員工管理方面的困惑，一是當員工工作不到位時，公司領導礙于情面，可能不敢冒著換屆選舉時丟選票的危險，對犯錯誤的員工進行嚴厲批評；二是本地人員本來就有豐厚的房屋出租收入，可能不在乎從事物業管理工作的微薄收入，因此，會給物業管理公司的內部員工管理帶來一定的困難。③物業管理公司與業委會（村集體）合作進行管理。物業管理公司與業委會（村集體）合作進行管理的模式具有多重利好。首先，外來物業管理公司與業委會（村集體）合作成立物業管理辦公室可以解決部分居民的就業問題。城中村的多數原村民都失去了祖祖輩輩賴以生存的土地，如果原村民無所事事，社會治安將存在不少隱患，成立物業管理公司可以吸納部分有就業能力的人就業，既能增加收入，又可以促進穩定。其次，外來物業管理公司與業委會（村集體）合作成立物業管理辦公室還有利于居民委員會的組織、領導以及各種關系、矛盾、糾紛的處理和協調，能夠更好地為居民服務。第三，外來物業管理公司與業委會（村集體）合作成立物業管理辦公室可以充分發揮外來物業公司專業化水平高的優點，能有效提高城中村物業管理的質量和水平。實踐證明，目前城中村管理的最有效途徑就是由社會物業管理公司與業委會（村集體）合作進行管理，該運作模式值得推廣。#p#分頁標題#e#

2.關于城中村管理的思考

某些城中村采取全面推倒重建的方法，成立專業物業管理公司按統一價格實行統一管理。由于城中村數量龐大，特別是有的城中村位于鬧市中心，全部推倒重建短期內是不可行的，因此多數城中村只能在原有的基礎上進行整治，采用專業化、規范化的物業管理提高其管理水平。

對于無法成立物業管理公司的城中村，可以由社區居委會出面協助，將治安、保潔、綠化等主要服務項目外包給專業公司。由于城中村的建筑物密集，很多道路達不到汽車通行的條件，因而很少有停車場的配置，有的城中村設有停放自行車、摩托車的保管站，這樣的服務項目可分包給個人來管理。“原生態”的城中村實行物業管理的前期投入較大，前期投入包括小區管網整修或配套建設、設備購置、辦公場所及員工住房的配備，老化設備的更新等。實行物業管理之后，由于管理費比較低，收費率也低，達不到物業管理公司略有盈余的經營底線，所以物業管理公司需要一定的補貼，特別是目前經濟條件較差的城中村更需要有針對性地扶持來減輕居民的負擔。補貼可以從集體組織的房屋、土地或其他產業的收益中支出，還可以由政府支付一部分。而解決居民物業管理費上繳率低的問題可采用“搭車收費”的辦法，與供電、供水部門合作，將物業管理費與水費、電費等捆綁收費。

由于城中村游離于現代城市管理之外，治安漏洞多。城中村是開放式的，與外界連通的出入口眾多，其管理存在一定的難度。要降低管理難度，首先，要在如何將開放式向封閉式轉化上多花心思。由于城中村治安漏洞多，外來人口成分非常復雜，物業管理公司在進行城中村管理之初，應把一些小的街巷的外端予以封閉。在進行封閉時，要充分考慮是否可以完全封閉，有必要保留的不妨設置上門根據情況予以開啟。其次，城中村缺乏必要的安防硬件設施，因此應完善治安管理硬件如24小時監控、治安崗亭、攝像頭等的配置，可在要保留的街巷入口處設置治安崗亭作為值班的設施。為了更好地開展物業管理服務，物業管理公司可聘請城中村的村委會主任、書記等擔任管理顧問，不時垂詢以便及時了解廣大用戶的需求和反饋信息。四、結論與展望本文分析了政府、村集體和物業管理公司三方博弈關系，社會物業管理公司與業委會（村集體）合作管理是城中村推行物業管理的最佳模式，可進一步改善城中村的居住環境和生活環境。

城中村的房源能分流一部分政府廉租房以及保障房建設的壓力，幫助政府解決了大量進城人口住房的大問題，保證了經濟的發展和社會的穩定，但這里的物業管理、小區保安、綠化設施、消防設備、娛樂健身場所等配套設施缺失，城中村變成了人們眼中的蝸居，居住環境亟待改善。改造后的城中村應該有完善的配套設施和規范的物業管理，希望改造后的城中村能為大量外來人口提供一個舒適的環境，希望這部分低收入者能在城中村生活得更有尊嚴。綠化、夜間亮化、保潔工作等都是城中村管理的重要組成部分，但筆者認為首要解決的問題還是城中村的安全問題，若安全得不到保障，城中村將會變成令人望而生畏之地，入室盜竊，偷盜車輛、車牌，搶劫，斗毆等現象時有發生的城中村不可能對人們有多少吸引力，因此城中村的治安問題有著毋庸置疑的重要性。如何解決城中村的治安問題，筆者已在文中進行了闡述。