一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)新型物業(yè)管理人才的現(xiàn)狀

1.創(chuàng)新型物業(yè)管理人才匱乏的現(xiàn)狀

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的創(chuàng)新型物業(yè)管理人才在做好基礎(chǔ)和基本的物業(yè)管理服務(wù)和經(jīng)營工作的同時，必須在思維、意識、觀念、方法、行為等方面有別于一般人才，具有強大、持續(xù)而突出的創(chuàng)新性；必須想別人想不到的、做別人做不到的，從常規(guī)中發(fā)現(xiàn)新意新奇、從日常中做到新穎別致、從簡單中悟到新法新意、從平凡中趨新趨高。但是，由于現(xiàn)階段的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的起點較低、制度不完善、競爭無序化，在許多“先天不足”、“后天不規(guī)范”限制下，導(dǎo)致企業(yè)專業(yè)性、高素質(zhì)的從業(yè)者嚴重缺乏，中高層管理人員相對短缺，優(yōu)秀人力資源兩極分化較嚴重，創(chuàng)新型人才明顯不夠。

2.創(chuàng)新型物業(yè)管理人才素質(zhì)的現(xiàn)狀

因物業(yè)管理專業(yè)教育的滯后和遲緩，物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立之初的從業(yè)者大多從房管局或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)行而來，還有許多與物業(yè)管理毫不沾邊的其他行業(yè)人員也從事物業(yè)管理。這些人員不僅專業(yè)知識和崗位知識欠缺，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和態(tài)勢也不清楚；缺乏基本的職業(yè)化素養(yǎng)、技能和能力，只想管理而不會管理、只為經(jīng)營而不會經(jīng)營、只說服務(wù)而不做服務(wù)，更別說創(chuàng)新型管理人才所需要的特質(zhì)和特能了。即使是后續(xù)進入企業(yè)的物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的中專生、高職生、大學生，他們雖然知曉物業(yè)管理是什么、為什么、做什么，熟悉一般的物業(yè)管理模式和規(guī)程，清楚物業(yè)管理的基本運行規(guī)律和操作方法，初步可勝任物業(yè)管理服務(wù)的日常工作、簡單服務(wù)，但是由于他們的理論與實際的脫節(jié)、認識與實踐的偏離，往往使他們?nèi)狈氖聦I(yè)工作、履行崗位職責所需的創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力，在工作中常常處于被動地位，只能按指令按部就班行事，達不到創(chuàng)新型物業(yè)管理人才的標準和要求。雖然一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)者參加并通過了物業(yè)管理員上崗證、物業(yè)管理部門經(jīng)理、物業(yè)管理師等資格培訓和認證，但是由于社會機構(gòu)和社會力量培訓時完全是應(yīng)付國家的要求、企業(yè)的期望和從業(yè)者的需要，因此培訓的質(zhì)量和效果仍然達不到創(chuàng)新型物業(yè)管理人才的執(zhí)業(yè)標準和要求。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)新型物業(yè)管理人才不足不強的原因分析

物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏創(chuàng)新型物業(yè)管理人才是普遍現(xiàn)象和共同問題，既有外部原因也有內(nèi)部原因；既有體制和機制的原因，也有認識和觀念的原因。具體包括以下幾方面：

摘要：結(jié)合作者多年工作實際，以企業(yè)后勤服務(wù)為研究對象，重點分析物業(yè)管理社會化的意義所在。從實際情況來看，在實踐管理過程中，想要提高管理質(zhì)量就要將物業(yè)管理逐步的轉(zhuǎn)向社會化管理，唯有如此，才能促進企業(yè)后勤物業(yè)管理水平。

關(guān)鍵詞：企業(yè)后勤；物業(yè)；管理；研究

物業(yè)工作所包含的內(nèi)容非常多，其主要是針對房地產(chǎn)等財產(chǎn)歸屬權(quán)來說的。從當前的實際情況來分析，物業(yè)主要是針對已經(jīng)建成并且投入使用的各種建筑以及其附屬場地設(shè)備來提供更加完善的管理服務(wù)，其中包含了環(huán)境衛(wèi)生的處理、內(nèi)部交通設(shè)施的管理以及內(nèi)部的安保措施等等。物業(yè)管理非常的復(fù)雜，其中關(guān)系著所在區(qū)域內(nèi)所有的商家、業(yè)主以及開發(fā)商的利益，各方利益都要通過合同的方式來進行明確并且約束。服務(wù)的模式通過只包括有無形服務(wù)與有形服務(wù)兩種形式，這也是市場行為，同時還具備了一定程度適當?shù)陌脖Ｐ袨椤Ｒ环矫嬉浞值谋Ｗo出資人的利益，同時也具備了集體消費與共享的基本原則。

一、企業(yè)后勤服務(wù)特點

企業(yè)的物業(yè)管理也可以認為是一種后勤輔助性工作，其資金主要是上級單位的撥款，服務(wù)業(yè)通常是免費或者是福利性的。從前期的規(guī)劃到后期的執(zhí)行，都是通過行政化色彩的方式來實現(xiàn)的[1]。此時的業(yè)主也是單位的職工，所以也就無法對業(yè)主進行選擇。在加之福利性的要求，對于物業(yè)工作也就無法提出具體的要求。伴隨著住房數(shù)量的攀升，企業(yè)所需要付出的資金也逐年增加。

二、積極應(yīng)對社會化轉(zhuǎn)變的趨勢

（一）轉(zhuǎn)變思想，明確方向

1新時期下物業(yè)管理的屬性

首先，物業(yè)管理的行業(yè)管理部門將不再是以政府管理為主，而是逐漸的過渡到由行業(yè)的管理協(xié)會進行統(tǒng)一的管理，政府部門應(yīng)重點負責行業(yè)相關(guān)的司法和立法工作，而物業(yè)管理行業(yè)的協(xié)會則應(yīng)重點負責資質(zhì)評審，投訴處理、培養(yǎng)教育、行業(yè)行為規(guī)范以及考評創(chuàng)優(yōu)等工作；其次，對于物業(yè)管理企業(yè)的日常事務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)也不再是單純的自主管理的模式，也應(yīng)逐步的向社會的各個專業(yè)化的公司過渡。比如說，房屋維修、綠化、清潔以及機電等工作都屬于物業(yè)管理企業(yè)的日常工作，今后這些工作就會分包給各個專業(yè)化的公司去做，而物業(yè)管理企業(yè)則是要對這些工作進行統(tǒng)一的調(diào)度和監(jiān)督；最后，社區(qū)事務(wù)從原來的物業(yè)管理將向社會或是政府過渡。在我國社會物質(zhì)文明和精神文明都得到了快速發(fā)展的背景下，治安狀況得到了明顯的改善，在住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所負責的社區(qū)文化、計劃生育、治安以及裝修稅收等原本屬于政府部門的工作將回歸到政府部門，而如果哪一部分的工作確實還是要有物業(yè)管理企業(yè)負責的，也將以的形式進行企業(yè)化的經(jīng)營管理。

2新時期下物業(yè)管理企業(yè)的競爭策略

通常情況下，物業(yè)管理行業(yè)的目標市場以及服務(wù)種類都是定位在保安清潔和勞動密集型房屋管理權(quán)等內(nèi)容上，而這對企業(yè)所采取的營銷手段、市場渠道的拓展以及企業(yè)的服務(wù)形式和服務(wù)內(nèi)容等都是有一定的約束作用的，并且也會對物業(yè)管理企業(yè)的盈利水平和經(jīng)營能力產(chǎn)生影響。在物業(yè)管理行業(yè)向著專業(yè)化發(fā)展的趨勢下，服務(wù)產(chǎn)品的專業(yè)化程度以及科技含量水平的高低將是兩個最重要的影響因素。

2.1建立更加專業(yè)的物業(yè)維修部門

在物業(yè)管理企業(yè)中，所涉及到的維修和服務(wù)項目是非常多的，相關(guān)的專業(yè)也很廣，在人們物質(zhì)生活水平不斷提高的背景下，精神生活水平和居住文化水平也得到了顯著的提高，所以住戶的要求也是多種多樣，大到住行，小到衣食，都有著不同層次和不同方面物業(yè)需求，因此，要想滿足這些種類繁多的需求，并且為用戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，就必須成立專業(yè)化的物業(yè)維修部門，同時組建一支更加專業(yè)的物業(yè)維修團隊。要有專業(yè)的房屋等建筑物的維護部門，要有物業(yè)附屬設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施的維修和保養(yǎng)部門，要有相關(guān)的場地的維護和管理的部門，要有消防設(shè)施的更新、維護和保養(yǎng)的部門，同時治安保衛(wèi)、車輛管理、庭院護花以及清掃保潔等都要配有專業(yè)的服務(wù)人員或是服務(wù)機構(gòu)，這樣才能真正的組建一個專業(yè)的物業(yè)維修部門，每一個機構(gòu)或是個人在各自領(lǐng)域上都有著較高的專業(yè)技術(shù)水平，為用戶提供更加全面、更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)維修服務(wù)，只有這樣，得到了所服務(wù)住戶和業(yè)主的信賴和支持，物業(yè)管理企業(yè)才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。

2.2提高物業(yè)維修人員專業(yè)的技術(shù)水平

1新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀

1.1管理發(fā)展越來越不均衡

我國各地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展速度存在很大區(qū)別，以北上廣為代表的大型一線城市的物業(yè)管理起步較早，因此發(fā)展較為迅速，同時相應(yīng)的服務(wù)規(guī)范也更加完善，大部分從事物業(yè)管理的企業(yè)都具備很好的經(jīng)營理念以及先進的企業(yè)意識。相比之下，我國一些中小規(guī)模的城市在物業(yè)管理的發(fā)展上就不是那么樂觀，無論是在發(fā)展的水平還是在普及的程度上都和一線城市存在較大的差距。而在一些經(jīng)濟水平較高的省會城市，大部分新建起來的小區(qū)住宅規(guī)模都非常大，這在一定程度更便于企業(yè)去經(jīng)營和管理，因此，很好地實現(xiàn)了資源的有效重組和服務(wù)的多渠道發(fā)展，同時，經(jīng)營的模式也更為多元化，從整體上來看，這些地區(qū)的物業(yè)管理水平得到了較大的進步。而一些規(guī)模較小的發(fā)達城市更多的是將物業(yè)管理的重點集中在先進經(jīng)營理念的有效引入上，同時在人才培訓等方面都更為看重，一些物業(yè)企業(yè)通過向發(fā)達地區(qū)同行吸取經(jīng)驗已經(jīng)成為了各地區(qū)的龍頭企業(yè)。

1.2立法還不夠完善

從我國政府相繼出臺《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)就可以看出近些年來對物業(yè)管理發(fā)展的重視程度，這些法規(guī)的有效落實在一定程度上很好地推動了我國該行業(yè)的發(fā)展并起到了非常關(guān)鍵的規(guī)范作用。但從整體上來看，我國在這方面的立法仍存在需繼續(xù)進一步完善的地方，具體集中表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）現(xiàn)實中經(jīng)常會出現(xiàn)已經(jīng)售出的房產(chǎn)出現(xiàn)嚴重的質(zhì)量問題，但相應(yīng)的物業(yè)管理配套設(shè)施還不夠完善，這就為群眾購置房產(chǎn)埋下了非常嚴重的隱患，對于這些問題，我國在具體的立法上仍還存在一定的欠缺。（2）房產(chǎn)配套的物業(yè)管理通常是通過選聘產(chǎn)生的，但在這一環(huán)節(jié)中經(jīng)常會出現(xiàn)開發(fā)商監(jiān)管力度不夠的情況，這就使得開放商很難對物業(yè)企業(yè)承擔起有效的責任。（3）雖然相關(guān)的法律法規(guī)對業(yè)主的正當權(quán)益起到了一定的保護作用，但現(xiàn)實上對于業(yè)主一些符合正常規(guī)定的行為支持程度顯然還存在較大的差距，同時對于一些不合乎規(guī)定的具體行為也缺乏較強的操作性和規(guī)范性。（4）在物業(yè)管理市場的機制建立上還不是十分全面，現(xiàn)如今所實行的一些投招標方法和方案還需要進一步地進行完善，在這方面存在著比較強的靈活性和可操作性，而同時也為一些暗箱造作行為提供了不少的方便。（5）在具體物業(yè)服務(wù)費用的標準制定上，物業(yè)公司還沒有實現(xiàn)對日常財務(wù)運行的有效監(jiān)督，一些業(yè)主普遍存在不按期繳費的行為，同時還存在一些業(yè)主對房產(chǎn)的違建行為，這些都沒有在已經(jīng)出臺的法律、法規(guī)中作出具體的明示。

1.3物業(yè)費繳納比較困難

在我國，從事住宅物業(yè)工作的企業(yè)大多是一些微利性的企業(yè)，雖然有一些規(guī)模較大的企業(yè)通過為住戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)走上了現(xiàn)代經(jīng)營的道路，通過合理經(jīng)營打造了自己的品牌，同時也有效開拓了市場的空間，具有很好的盈利，最終得到了快速的發(fā)展。但更多的企業(yè)仍處于微利經(jīng)營的階段，甚至還有一些企業(yè)只能夠保本經(jīng)營或是虧本經(jīng)營。但即便是這樣，全國范圍內(nèi)仍有大量的小區(qū)內(nèi)業(yè)主對自家的物業(yè)收費具體標準不是十分清楚，物業(yè)的收費相對不透明和不公開，這引起了眾多業(yè)主的強烈不滿，這些情況的出現(xiàn)在很大程度上造成了現(xiàn)如今物業(yè)費普遍難收繳的情況。

一、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)急管理的現(xiàn)狀

（一）物業(yè)管理企業(yè)自身的特點

物業(yè)管理企業(yè)是以盈利為目的的，管理企業(yè)所開展的所有活動都是在自身的經(jīng)濟基礎(chǔ)上展開的。物業(yè)管理企業(yè)的收入主要來源是物業(yè)管理費收入、公眾性代辦性服務(wù)費、特約服務(wù)費收入、綜合經(jīng)營的收入，而在這些收入中每一項的利潤都是受到制約的。與收入相對應(yīng)的就是支出，物業(yè)管理企業(yè)的支出是多種多樣的，包括服務(wù)人員的工資費用、公共設(shè)施的維護費用、固定資產(chǎn)的折舊費用等，這就造成物業(yè)管理企業(yè)的收入在用于管理項目的支出后所剩無幾的現(xiàn)象。物業(yè)管理企業(yè)自身的特點使其在開展其他工作時會受到不同程度的限制，造成不能充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)作用的狀況。

（二）物業(yè)管理企業(yè)的人才供給

1、物業(yè)管理企業(yè)在招聘求職者時的低要求

結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)自身的特點，再加之是一種以營利為目的的企業(yè)，在收入來源相對穩(wěn)定的狀況下，企業(yè)為了獲得更多的利潤，就只能選擇減少支出。企業(yè)支出的內(nèi)容是多種多樣的，服務(wù)人員的工資就是企業(yè)支出的一部分，在減少支出的觀念下，就不可避免地在招聘服務(wù)人員時提供的薪資及其他待遇是低層次的。在現(xiàn)在社會中大部分職工的工資與學歷、能力是相關(guān)聯(lián)的，在勞動就業(yè)中占優(yōu)勢的人員就不屑于物業(yè)管理企業(yè)的工作。這就造成了物業(yè)管理企業(yè)工作人員的勞動素質(zhì)的低要求的現(xiàn)狀。

2、物業(yè)管理企業(yè)對工作人員的培訓方面

一、物業(yè)管理中存在的問題

1.物業(yè)管理收費存在巨大的難度

物業(yè)管理費用是作為享受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主應(yīng)該交納的基本的管理費用。但是對于很多居民來說，主動交納物業(yè)管理費用的意識卻相對比較弱。很多時候存在著拖延或者拒付等情況。第一，很多業(yè)主由于沒有主動繳費的意識，或者由于工作過忙等原因，延遲交付物業(yè)管理費用等，使得物業(yè)費用收繳不及時。第二，由于現(xiàn)在很多空置房，對于這部分業(yè)主經(jīng)常不在小區(qū)居住，所以物業(yè)管理費用繳納也不積極。第三，很多業(yè)主認為物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意，不能滿足其日常生活的需要，對服務(wù)的不滿意導(dǎo)致繳費的不積極。另外，根據(jù)國家的政策，現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)費是政府公告的價格和市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合的手段進行收取的。而政府指導(dǎo)價是實行“成本最小化”的原則，致使物業(yè)管理公司只能在保本微利中經(jīng)營，對物業(yè)管理做好、做優(yōu)形成了障礙，直接影響了物業(yè)管理水平，從而使業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量滿意度低，對收取物業(yè)管理服務(wù)費又增添難度。

2.物業(yè)管理重在“管理”，沒有形成良好的服務(wù)質(zhì)量

良好的服務(wù)質(zhì)量是社區(qū)居民享受物業(yè)服務(wù)的基本保證。但是現(xiàn)在很多物業(yè)管理公司服務(wù)意識卻相對較低。在物業(yè)服務(wù)的提供時候，僅僅是當做一項義務(wù)，從方便居民、服務(wù)居民的方面來說，不能很好的滿足居民的需求。目前很多物業(yè)管理公司都是開發(fā)商提供的，這些物業(yè)管理公司在提供服務(wù)的過程中，存在著質(zhì)量不高的情況。比如對于安全服務(wù)，很多保安都是年輕的小孩子，甚至是暑期工，崗位輪換較多。對于進出小區(qū)的人也都不認識，防范意識較差。其實，在小區(qū)衛(wèi)生，小區(qū)環(huán)境等方面，物業(yè)公司的管理也不能讓小區(qū)居民滿意。再次，在提供服務(wù)的時候，很多物業(yè)公司還停留在管理的層面，缺少服務(wù)意識，使很多居民對于其服務(wù)質(zhì)量都不是很滿意。最后，小區(qū)的管理上很多還采用的是傳統(tǒng)的安防手段和安防措施，對于新技術(shù)的應(yīng)用不夠重視。由于物業(yè)公司的專業(yè)素質(zhì)還需提高，在提供服務(wù)時服務(wù)意識不強。使得居民在接受物業(yè)管理公司提供的服務(wù)時，會產(chǎn)生各種矛盾和糾紛。有的居民會投訴物業(yè)管理公司不作為，認為交完物業(yè)管理費用卻沒有享受到相應(yīng)的服務(wù)，從而導(dǎo)致在以后的物業(yè)費用收取時候產(chǎn)生困難。這種惡性循環(huán)也阻礙了物業(yè)服務(wù)的良性發(fā)展。

3.物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，專業(yè)人才需求量大

物業(yè)管理的概念進入我國不到20年的時間，進入行業(yè)時間的短暫也造成了我國物業(yè)管理人才的缺乏，近年來，隨著我國住房建設(shè)的加快，物業(yè)管理專業(yè)人才不足的現(xiàn)象越來越嚴重。目前而言，物業(yè)管理公司的從業(yè)人員文化素質(zhì)各有差異，總體素質(zhì)不高。物業(yè)管理公司的優(yōu)秀管理人才少，尤其是創(chuàng)新性物業(yè)管理人才。很多都是半路出家，或者是在其他行業(yè)發(fā)展不下去，轉(zhuǎn)而投向物業(yè)管理行業(yè)。這些人員都缺乏專業(yè)的物業(yè)管理培訓，對系統(tǒng)化的物業(yè)管理知識了解甚少。同時這也導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不佳的原因。物業(yè)公司的從業(yè)人員大多是流動人口，人員隊伍流動性較強，素質(zhì)較差。隊伍的不穩(wěn)定使得服務(wù)的品牌和質(zhì)量都得不到保障。對于一些保安，甚至出現(xiàn)監(jiān)守自盜的情況。這種人員隊伍結(jié)構(gòu)使得物業(yè)管理過程中服務(wù)不夠?qū)I(yè)，在很大程度上影響著物業(yè)管理作用的發(fā)揮。

一、物業(yè)管理公司在財務(wù)管理工作中出現(xiàn)的問題

（一）管理層重視經(jīng)營績效不重視管理績效

在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的初期階段，與其他行業(yè)的發(fā)展一樣，走的是粗放型的路線，對于很多技術(shù)性和綜合性比較強但對業(yè)績沒有直接提升作用的工作不太重視，尤其是財務(wù)管理工作。從那個時候成長起來的企業(yè)管理者大多對公司的日常經(jīng)營工作抓得比較多，比如典型的衛(wèi)生清潔、安保工作、綠化和設(shè)備保養(yǎng)等日常工作。但是缺乏整個企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略觀念，對企業(yè)沒有有效的市場定位，欠缺現(xiàn)代管理理念，認知意識薄弱，不了解內(nèi)部控制對于公司未來發(fā)展的重要性，很多公司由上至下缺乏內(nèi)部控制意識，無法形成對企業(yè)人力，資金，設(shè)備等資源的優(yōu)化配置，無法形成對成本的有效控制，影響企業(yè)整體的最終業(yè)績。長期下去，就有可能導(dǎo)致一個嚴重后果：公司缺乏戰(zhàn)略定位導(dǎo)致企業(yè)沒有明確的發(fā)展戰(zhàn)略，也沒有有效的管理、業(yè)務(wù)職能對其進行支撐。一旦遇到發(fā)展瓶頸將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)較大波動。因此，公司圍繞既定戰(zhàn)略發(fā)展，搞好財務(wù)管理工作的核心就必須要抓住內(nèi)部控制，這也是為了能夠更好的提升公司對于會計信息披露的質(zhì)量，確保公司的相關(guān)資產(chǎn)得以安全并完整的運作，以及對于相關(guān)的法律法規(guī)不至于成為空頭文件，都能夠很好的去執(zhí)行，以實現(xiàn)企業(yè)目標。

（二）財務(wù)管理工作中內(nèi)部控制缺乏有效性

隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，各行業(yè)競爭越來越激烈，物業(yè)管理行業(yè)也不能例外，每天都會有新的情況出現(xiàn)，為了高效地應(yīng)對這些新情況，要求企業(yè)建立有效的內(nèi)部控制機制。但現(xiàn)實情況卻是很多企業(yè)缺乏有效的內(nèi)控機制。即使企業(yè)建立了高效的內(nèi)部控制，也常常因為在監(jiān)督，檢查，評估方面制度的缺失，使內(nèi)部控制機制淪為形式。還有一個問題就是內(nèi)部控制信息在企業(yè)傳遞中常常失真或受阻，尤其是財務(wù)信息，造成即使能夠有有效地分析出財務(wù)問題，也不能很好地執(zhí)行。從物業(yè)服務(wù)的角度來說，內(nèi)控制度的缺失，財務(wù)信息的失真，會帶來企業(yè)日常運作的混亂，最終面臨的必將是業(yè)主的不滿，企業(yè)形象受損。例如：由于財務(wù)管理不完善，某物業(yè)服務(wù)公司在稅務(wù)局對其最近三年的收支情況進行核查時，發(fā)現(xiàn)了開假發(fā)票，虛列成本費用的現(xiàn)象，最終受到69萬元罰金的處罰。其實在我國這種案例并不少見，正如前文所說，物業(yè)管理公司的財務(wù)管理發(fā)展滯后于整個行業(yè)的發(fā)展速度，因此在企業(yè)內(nèi)部控制體系，資金運作效率，財務(wù)制度規(guī)范方面等都存在或多或少的問題。這些問題若不及時解決，長期下去必將成為企業(yè)發(fā)展的制約。

（三）企業(yè)融資難，運作資金水平低

任何公司的生存發(fā)展都需要充足資金的支持，物業(yè)管理公司在資金的籌集、使用與分配等環(huán)節(jié)，都與財務(wù)管理息息相關(guān)。從目前我國的物業(yè)管理行業(yè)整體來看，資金運作水平普遍不高，這充分體現(xiàn)了該行業(yè)財務(wù)管理水平的局限。造成這種現(xiàn)象的原因眾多，主觀上來看，主要是這些公司的領(lǐng)導(dǎo)層不重視企業(yè)的資金運作，在資金偏緊的情況下，無法對存量資金有效利用，經(jīng)常出現(xiàn)資金滯留，周轉(zhuǎn)過長的問題。客觀來講，一方面物業(yè)管理公司普遍都是中小企業(yè)，自身資金不足，又沒有房產(chǎn)等固定資產(chǎn)可以向銀行做抵押擔保，因此在資金欠缺時難以得到銀行貸款。另外，這些企業(yè)又沒有其他更多的籌資渠道，面對資金困境時很多時候只能望洋興嘆。

一、當前物業(yè)管理中存在的主要問題

1.理念滯后，物管行業(yè)被扭曲。

表現(xiàn)在物管公司就是“重管理輕服務(wù)”，認為物業(yè)管理就是“管”，把物業(yè)公司等同于計劃經(jīng)濟時代的房管部門，工作多采用行政手段，動輒罰款、斷電斷水，以罰代管、以管代服務(wù)，沒有樹立行業(yè)服務(wù)理念，工作安排多站在管理立場，不考慮業(yè)主利益，長而久之形成與業(yè)主對立的局面，不利于工作開展。表現(xiàn)在業(yè)主方面，尤其是老舊小區(qū)年老居民，由于長期享受單位免費或低檔次、低價位物業(yè)服務(wù)，對于改造后新區(qū)高層次、高收費的物業(yè)服務(wù)不好接受，存在抵觸情緒，不交物業(yè)費，也不要求高端服務(wù)的現(xiàn)象時有發(fā)生。兩種落后的理念使物業(yè)管理行業(yè)被扭曲，不能發(fā)揮應(yīng)有的功能。

2.服務(wù)方式單一陳舊，不能適應(yīng)新時期多元化生活方式的需求。

由于物業(yè)管理服務(wù)理念沒有完全確立，導(dǎo)致服務(wù)功能的老套和陳舊，沒有創(chuàng)新和發(fā)展，服務(wù)只限于保潔、保安、保綠，對于多元化、多層次的服務(wù)沒有考慮。如空巢老人的監(jiān)控服務(wù)，臨空置住戶的安保服務(wù)，有償?shù)募艺?wù)等。

3.法律意識淡薄，侵權(quán)現(xiàn)象時有發(fā)生。

我國《物權(quán)法》明確規(guī)定了業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有專有所有權(quán)。全體業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分享有共有所有權(quán)和共同管理權(quán)。所有以上法律賦予業(yè)主的權(quán)力不可侵犯。但在實踐中，由于部分物管公司缺乏法律知識，常常出現(xiàn)占用公共綠地改建收費停車位、違章建設(shè)經(jīng)商用地等侵害業(yè)主權(quán)益的違法行為。個別業(yè)主在樓前樓后私自占用公共用地，侵害全體業(yè)主的公共權(quán)益。